Fiscalité Airbnb : les changements en 2025
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Comment sont imposés les meublés touristiques ?
- Les locations exonérées d'impôt
- Les locations imposables
- LMP
- LMNP
- Le régime Micro-BIC
- Le régime réel
- Les nouvelles règles applicables en 2025
- Modification du taux d'abattement du régime Micro-BIC
- Les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP au réel
- Comment déclarer ses revenus sur Airbnb en 2025 ?
- Airbnb transmet-il directement vos revenus aux impôts ?
- Comment déclarer ses revenus Airbnb ?
- Déclarer ses revenus en ligne
- Déclarer ses revenus sur papier
- Affiliation à la Sécurité sociale
- Les autres changements prévus par la loi Airbnb
- Enregistrement obligatoire pour toutes les locations saisonnières
- Plus de pouvoirs pour les collectivités locales en zones tendues
- Durée de location limitée & quotas par secteur
- Zones dédiées à l'habitat principal
- DPE obligatoire
L'année 2025 prévoit quelques changements pour les 600 000 propriétaires de locations meublées touristiques. Promulguées par la loi Le Meur, aussi appelée "loi anti Airbnb" le 20 novembre 2024, ces modifications impactent les conditions d'imposition et les abattements perçus.
L'objectif ? Rééquilibrer le marché locatif entre locations longue durée et locations meublées, dans un contexte de forte tension immobilière. Si vous vous apprêtez à louer votre logement neuf en tant que meublé de tourisme, découvrez tous les changements à connaître.
Comment sont imposés les meublés touristiques ?
Les locations exonérées d'impôt
Conformément à l'article 35 bis du Code Général des Impôts, les propriétaires qui louent une ou plusieurs pièces de leur résidence principale sur Airbnb sont exonérés d'impôt sur le revenu dès lors que leurs recettes n'excèdent pas 760 € par an.
Parallèlement, le loueur n'est pas non plus soumis à l'impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou non. L'article 50-O du Code général des impôts précise que l'abattement de 50 % sur les loyers est au minimum de 305 €, éliminant l'impôt.
La loi de finances pour 2024 a prolongé l’application de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.
Toutefois, même si aucun impôt n'est dû, la déclaration des loyers perçus reste obligatoire.
Les locations imposables
Dans d'autres cas, les revenus tirés de la location sont imposables, en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette disposition trouve son origine dans la loi de finances rectificative pour 2016, qui a intégré, à partir de 2017, les revenus issus de la location meublée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime fiscal applicable dépend ensuite du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location exercée par le propriétaire.
LMP
Un bailleur en meublé est considéré comme professionnel s’il remplit deux conditions simultanées :
- Les revenus locatifs bruts générés sur l’année dépassent 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal ;
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, qu’il s’agisse de salaires, de revenus professionnels (BIC), agricoles ou non commerciaux.
LMNP
À l'inverse, pour qu'un loueur soit considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), il doit réunir l'une de deux conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles (loyers perçus charges comprises) sont inférieures à 23 000 €. Cette limite s’apprécie par foyer fiscal et sur une année civile.
- Les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Autrement dit, les loyers tirés de la location meublée doivent être inférieurs à l’ensemble des revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles...).
Quel que soit le statut du loueur, deux régimes fiscaux sont possibles :
Le régime Micro-BIC
Ce régime est applicable si les recettes sont inférieures à 77 700 €/an. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus.
Le régime réel
Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges pour leur montant réel. Il se montre intéressant si les charges dépassent 50 % des recettes locatives. Il est important de noter que si les recettes dépassent 77 700 €/an, le régime réel s'applique automatiquement.
Les nouvelles règles applicables en 2025
Le 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a donné son feu vert définitif à la proposition de loi visant à mieux encadrer les meublés de tourisme au niveau local. Le texte, déjà approuvé par le Sénat deux jours plus tôt (le 5 novembre), a été formellement adopté.
Modification du taux d'abattement du régime Micro-BIC
Cette réforme, désormais inscrite dans la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a été publiée au Journal Officiel le 20 novembre. Elle introduit plusieurs mesures destinées à rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues, notamment en ajustant la fiscalité applicable aux locations meublées touristiques.
Depuis le 1er janvier 2025, la loi modifie les taux d’abattement du régime micro-BIC, appliqués aux revenus locatifs perçus dans le cadre de ce type d’activité. Voici ce qui change :
| Type de location | Seuil Micro-BIC | Taux de l'abattement |
|---|---|---|
| Location d'un meublé de tourisme non-classé | 15 000 € | 30 % |
| Location d'un meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
En ce qui concerne les meublés de tourisme non classés, en 2025, l'abattement fiscal passe de 50 à 30 %. La fiscalité est alignée sur la location nue, avec le même plafond de 15 000 €.
Pour les meublés classés, l'abattement fiscal passe de 71 à 50 %. Le plafond de revenus est fixé à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant).
À partir de 2025, les propriétaires dont les revenus locatifs excèdent les nouveaux seuils devront automatiquement basculer vers le régime d'imposition réel.
Pour ceux qui restent en-dessous de ces plafonds, la réduction de l'abattement forfaitaire pourrait rendre le régime réel plus intéressant, notamment grâce à la possibilité de déduire les charges réelles (frais de conciergeries, amortissements, etc.).
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme classé ?
Pour obtenir un classement, un logement meublé destiné à une ou deux personnes doit respecter des critères de surface :
- Si la cuisine est indépendante, le logement doit disposer d’au moins 9 m² habitables.
- En revanche, si un coin cuisine est intégré à la pièce principale, la superficie minimale exigée passe à 12 m².
Le classement des meublés de tourisme repose sur un système d'étoiles allant de 1 à 5, reflétant le niveau de confort, d'équipements et de services proposés. Pour obtenir cette classification, le logement est évalué selon 112 critères répartis en 3 grandes thématiques :
- Équipements et aménagements du logement
- Services proposés aux clients
- Accessibilité et engagements en matière de développement durable
Chaque critère est associé à un nombre de points et classé en deux catégories :
- Obligatoire : indispensable pour valider le classement.
- Optionnel ou à la carte : permet de compléter et valoriser la qualité du logement.
Pour obtenir le classement souhaité, le meublé doit :
- Atteindre au moins 95 % des points obligatoires correspondant à la catégorie visée. Si certains points obligatoires ne sont pas remplis (dans la limite de 5 %), il faut les compenser par trois fois plus de points à la carte.
- Cumuler un minimum de points à la carte, selon la catégorie demandée :
- 5 % des points à la carte pour 1 étoile.
- 10 % pour 2 étoiles
- 20 % pour 3 étoiles
- 30 % pour 4 étoiles
- 40 % pour 5 étoiles
Les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP au réel
L'article 84 de la loi de finances 2025 a modifié le régime des plus-values de cession réalisées par les Loueurs en Meublé Non Professionnel au régime réel.
Depuis le 15 février 2025, date d'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, le régime fiscal applicable aux LMNP évolue en profondeur, notamment en matière de plus-value à la revente.
Jusqu'alors, les amortissements pratiqués pendant la période de location – qui permettaient de réduire significativement l'assiette imposable des revenus locatifs – n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de la cession du bien.
Désormais, le calcul de la plus-value intègre ces amortissements. Concrètement, le gain imposable se calcule sur la base suivante :
- Prix de vente - (prix d'achat – amortissements déduits)
Autrement dit, l'économie fiscale générée chaque année grâce à l'amortissement vient alourdir mécaniquement la taxation à la revente.
Certaines dépenses restent toutefois exclues de cette réintégration, notamment les amortissements correspondant à des travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissements réalisés par des entreprises après l'achat ou l'achèvement du bien.
Comment déclarer ses revenus sur Airbnb en 2025 ?
Vous êtes tenu de déclarer aux impôts les revenus tirés de votre location saisonnière, peu importe le logement concerné (résidence principale ou secondaire), la durée de location (quelques jours ou plusieurs mois), ou la manière dont vous gérez l’activité (en direct ou via une conciergerie, même si ce métier est encore peu encadré).
Si vous avez loué votre bien sur Airbnb en 2023, vous devez indiquer les revenus perçus dans votre déclaration de revenus 2024. C’est une obligation fiscale pour tout propriétaire mettant un logement en location courte durée.
Airbnb transmet-il directement vos revenus aux impôts ?
Airbnb transmet automatiquement vos revenus à l’administration fiscale, il est donc inutile de tenter de les dissimuler. Depuis 2020, la plateforme est tenue par la loi de communiquer chaque année les revenus générés par ses hôtes, en application de l’article 242 bis du Code général des impôts.
Concrètement, chaque mois de janvier, Airbnb envoie à l'administration fiscale française les montants perçus ainsi que les détails de votre activité de location.
En cas d'oubli, le fisc peut effectuer un redressement fiscal sur les 3 dernières années. L'administration refait le calcul dû sur les loyers, y ajoute une majoration de 10 %, puis applique des intérêts de retard de 0,2 % par mois.
Comment déclarer ses revenus Airbnb ?
Même si Airbnb transmet automatiquement vos revenus locatifs à l'administration fiscale française, vous êtes toujours tenu de les déclarer vous-même lors de votre déclaration annuelle. Cette transmission automatique ne remplace pas votre obligation déclarative personnelle. En effet, les revenus perçus via Airbnb sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés dans votre déclaration de revenus.
Déclarer ses revenus en ligne
- Connectez-vous à impots.gouv.fr
- Vous devrez vous rendre dans la section des locations meublées et renseigner 5ND pour le titulaire principal (si c'est vous qui avez perçu les revenus Airbnb) ou 5PD pour une personne à charge (si c'est une personne rattachée au foyer fiscal qui encaissé ces revenus).
Déclarer ses revenus sur papier
- Formulaire 2042-C-Pro : pour les locations sous le régime micro-BIC.
- Formulaire 2031 SD : pour les locations sous le régime réel.
Affiliation à la Sécurité sociale
Si vos revenus Airbnb dépassent 23 000 € par an, vous devez vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants (via l'Urssaf) et verser des cotisations sociales.
Les autres changements prévus par la loi Airbnb
Outre la fiscalité, la loi Airbnb comprend d'autres réformes visant à mieux encadrer la location de meublés touristiques.
Enregistrement obligatoire pour toutes les locations saisonnières
Désormais, tout logement proposé en location de courte durée (hors bail mobilité) doit obligatoirement être déclaré auprès de la mairie. Cette démarche administrative permet d’obtenir un numéro d’enregistrement unique, indispensable pour pouvoir publier votre annonce sur les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.
Sans ce numéro, la mise en ligne de l’annonce est bloquée, conformément à la réglementation en vigueur. Cette mesure vise à encadrer plus strictement les locations saisonnières et à mieux identifier les logements proposés à la location touristique.
Plus de pouvoirs pour les collectivités locales en zones tendues
La loi accorde désormais aux communes, en particulier celles situées en zones tendues, davantage de leviers pour encadrer la location de courte durée et préserver l'équilibre du marché locatif local. Deux axes de régulation majeurs ont été renforcés :
Durée de location limitée & quotas par secteur
Les mairies peuvent maintenant réduire la durée maximale de location des résidences principales en meublé touristique à 90 jours (contre 120 auparavant).
Elles peuvent également instaurer des quotas pour limiter le nombre de logements proposés à la location touristique dans certains quartiers, afin d'éviter la saturation du parc immobilier.
Zones dédiées à l'habitat principal
Dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, ou dans les zones classées tendues, les élus locaux ont la possibilité de délimiter des zones spécifiques dans lesquelles toute nouvelle construction devra obligatoirement être destinée à de la résidence principale.
DPE obligatoire
Jusqu’à récemment, les meublés de tourisme échappaient aux règles de la loi Climat concernant l’interdiction de location des logements très énergivores (dites "passoires thermiques"). Désormais, cette exception prend fin : ces biens entrent progressivement dans le champ d’application de la réglementation énergétique.
Voici le calendrier des nouvelles obligations en matière de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) pour les meublés de tourisme :
- Depuis le 1er janvier 2025
Tout nouveau meublé de tourisme implanté en zone tendue devra afficher une classe énergétique minimum F.
- À partir du 1er janvier 2028
Cette exigence monte à la classe E pour tous les nouveaux logements touristiques en zone tendue.
Toutefois, cette exigence pourrait bien faire l'objet d'une modification, puisque le 1er avril 2025, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à assouplir cette interdiction. Initiée par la sénatrice centriste Amel Gacquerre, cette initiative législative a pour objectif de prévenir le retrait massif de logements du parc locatif, tout en prenant en considération les freins à la rénovation énergétique.
- À compter du 1er janvier 2034
L’ensemble des meublés de tourisme, qu’ils soient anciens ou récents, devront être classés entre A et D, sur tout le territoire français.
Passé ces échéances, tout logement touristique en deçà de la classe minimale exigée sera considéré par la loi comme "indécent", et ne pourra donc plus être proposé à la location.
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