Loi Jeanbrun 2026 : Comment investir à Bordeaux avec le dispositif ?
SOMMAIRE
Le 23 janvier 2026, Sébastien Lecornu a officiellement lancé le dispositif Jeanbrun (Relance logement) depuis Rosny-sous-Bois. Objectif affiché : 2 millions de logements d'ici 2030. Pour les investisseurs de Bordeaux Métropole, ce nouveau cadre fiscal du bailleur privé ouvre des perspectives intéressantes.
Sa particularité : un amortissement déductible en location nue, non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global (salaire, pension de retraite...). Mais le temps presse : le dispositif n'est valable que trois ans.
Le mécanisme du dispositif Jeanbrun en clair
Le dispositif Jeanbrun se distingue des anciens mécanismes type Pinel par sa simplicité. C'est un amortissement comptable déductible des revenus fonciers et globaux. Chaque année, une fraction du bien s'efface de votre base imposable.
Le dispositif jeanbrun est il le statut du bailleur privé ? Oui, le dispositif Jeanbrun est bien ce qui est couramment appelé le « statut du bailleur privé », même si il ne crée finalement aucun statut juridique à proprement parler. il s'agit d'un dispositif de défiscalisation, à l'instar de l'ancien Pinel
Deux paramètres encadrent le mécanisme :
- L'assiette : 80 % du prix d'acquisition. Pour un achat à 200 000 €, comptez 160 000 € de base amortissable.
- Le plafond annuel d'amortissement : entre 8 000 € et 12 000 € dans le neuf comme dans l'ancien (selon le loyer pratiqué).
Durée de vie du dispositif : trois ans. Les investisseurs intéressés devront donc se positionner rapidement.
Les avantages concrets du dispositif Jeanbrun
Ce nouveau dispositif pour le bailleur privé offre un double levier fiscal rarement vu dans l'immobilier locatif :
- Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
- Jusqu'à 10 700 € de déduction sur le revenu global (salaire, pension de retraite, revenus d'activité...)
Le dispositif Jeanbrun marque le retour d'un vrai levier fiscal, inédit depuis le Robien et le Borloo. Il permet d'amortir votre bien chaque année dans la limite de 12 000 €, de quoi neutraliser vos revenus fonciers et ne payer aucun impôt sur vos loyers. Au-delà, cet amortissement cumulé aux charges permet de créer un déficit foncier déductible de vos revenus, qui génère une économie d'impôt directe.
La grille des taux : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal augmente
Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est important.
Immobilier neuf et VEFA
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ancien avec travaux conséquents
Prérequis : budget travaux supérieur ou égal à 30 % du prix d'achat et atteinte du DPE A ou B.
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 12 000 € |
Dans le neuf comme dans l'ancien, le plafond de déficit foncier est de 10 700€. Pour l'ancien, il peut être porté à 21 400€ pendant 2 ans.
Les conditions d'éligibilité de la loi Jeanbrun
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être réunis :
- Neuf ans de location minimum (possibilité d'un engagement plus long pour continuer à profiter des avantages)
- Location nue uniquement, à titre de résidence principale
- Respect strict des plafonds de loyer
- Locataire hors du cercle familial proche
- Appartement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
Point notable : le zonage géographique est supprimé. Bordeaux, Libourne ou Langon sont tous éligibles.
Les plafonds de loyer 2026 du dispositif Jeanbrun
Les plafonds de loyers intermédiaires seront ceux du dispositif Pinel, applicables au dispositif Jeanbrun en vertu de l'article 12 octies du PLF 2026, confirmation par décret à paraître. Voici ces plafonds de loyer en vigueur actuellement en 2026 :
| Zone | Plafond de loyer 2026 (au m²) |
|---|---|
| A bis (Paris et petite couronne) | 19,71 €/m² |
| A (dont Bordeaux et une partie de sa métropole) | 14,64 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m² |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 €/m² |
Ce plafond au m² constitue la base de calcul : le loyer maximal réel s'obtient en lui appliquant un coefficient multiplicateur lié à la surface (plafonné à 1,2) puis la surface pondérée du logement. À Bordeaux (zone A), pour un T2 de 43 m², le loyer plafonné s'établit autour de 710 €/mois.
Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun
À l'instar des loyers, les plafonds de ressources Jeanbrun seront confirmés par décret mais devraient également être ceux du dispositif Pinel. Ils correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) à ne pas dépasser par le locataire au titre du niveau intermédiaire. Voici les plafonds applicables en zone A (Bordeaux) en 2026 :
| Composition du foyer du locataire | Plafond de ressources 2026 — Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € |
| + 3 personnes à charge | 112 936 € |
| + 4 personnes à charge | 127 100 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 164 € |
Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l'avant-dernière année précédant la signature du bail (revenus 2024 pour un bail signé en 2026). Ces plafonds correspondent au niveau intermédiaire ; les niveaux social et très social, qui ouvrent droit à un amortissement supérieur, appliquent des plafonds plus restrictifs.
Doubler les avantages en cumulant Jeanbrun + LLI
Bordeaux, classée en zone A, vous permet de combiner les deux dispositifs de défiscalisation les plus intéressants du moment, pour former ce que les médias et professionnels du secteur appellent officieusement le "Super Jeanbrun" :
- La loi Jeanbrun vous propose un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % sur la valeur de votre bien (indexé sur 80 % du prix d'achat) selon le type de bien (neuf ou ancien) et le loyer pratiqué. Cet amortissement favorise le déficit foncier, qui va pouvoir s'imputer sur les revenus globaux et ainsi créer une réduction d'impôt sur le revenu.
- Le LLI réduit la TVA à 10 % sur le prix d'achat, au lieu de 20 % en temps normal, et propose une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans. Cela peut représenter un économie de dizaines de milliers d'euros. Les loyers, encadrés au barème intermédiaire (indexés sur les plafonds Pinel), restent attractifs avec un rendement moyen de 4,03 % selon les secteurs.
Le cumul des deux dispositifs est un levier puissant pour les investisseurs, car il permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux simultanément. À Bordeaux, il est particulièrement intéressant dans les quartiers en reconversion comme Bacalan ou Euratlantique, où la demande locative reste soutenue et les prix plus bas que dans les secteurs historiques. De quoi optimiser au maximum un investissement locatif dans le neuf.
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