Loi Jeanbrun 2026 : Comment investir à Bordeaux avec le dispositif ?

Le 23 janvier 2026, Sébastien Lecornu a officiellement lancé le dispositif Jeanbrun (Relance logement) depuis Rosny-sous-Bois. Objectif affiché : 2 millions de logements d'ici 2030. Pour les investisseurs de Bordeaux Métropole, ce nouveau cadre fiscal du bailleur privé ouvre des perspectives intéressantes.

Sa particularité : un amortissement déductible en location nue, non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global (salaire, pension de retraite...). Mais le temps presse : le dispositif n'est valable que trois ans.

Le mécanisme du dispositif Jeanbrun en clair

Le dispositif Jeanbrun se distingue des anciens mécanismes type Pinel par sa simplicité. C'est un amortissement comptable déductible des revenus fonciers et globaux. Chaque année, une fraction du bien s'efface de votre base imposable.

Le dispositif jeanbrun est il le statut du bailleur privé ? Oui, le dispositif Jeanbrun est bien ce qui est couramment appelé le « statut du bailleur privé », même si il ne crée finalement aucun statut juridique à proprement parler. il s'agit d'un dispositif de défiscalisation, à l'instar de l'ancien Pinel

Deux paramètres encadrent le mécanisme :

• L'assiette : 80 % du prix d'acquisition. Pour un achat à 200 000 €, comptez 160 000 € de base amortissable.
• Le plafond annuel d'amortissement : entre 8 000 € et 12 000 € dans le neuf comme dans l'ancien (selon le loyer pratiqué).

Durée de vie du dispositif : trois ans. Les investisseurs intéressés devront donc se positionner rapidement.

Les avantages concrets du dispositif Jeanbrun

Ce nouveau dispositif pour le bailleur privé offre un double levier fiscal rarement vu dans l'immobilier locatif :

• Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
• Jusqu'à 10 700 € de déduction sur le revenu global (salaire, pension de retraite, revenus d'activité...)

Le dispositif Jeanbrun marque le retour d'un vrai levier fiscal, inédit depuis le Robien et le Borloo. Il permet d'amortir votre bien chaque année dans la limite de 12 000 €, de quoi neutraliser vos revenus fonciers et ne payer aucun impôt sur vos loyers. Au-delà, cet amortissement cumulé aux charges permet de créer un déficit foncier déductible de vos revenus, qui génère une économie d'impôt directe.

La grille des taux : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal augmente

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est important.

Immobilier neuf et VEFA

Ancien avec travaux conséquents

Prérequis : budget travaux supérieur ou égal à 30 % du prix d'achat et atteinte du DPE A ou B.

Dans le neuf comme dans l'ancien, le plafond de déficit foncier est de 10 700€. Pour l'ancien, il peut être porté à 21 400€ pendant 2 ans.

Les conditions d'éligibilité de la loi Jeanbrun

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être réunis :

• Neuf ans de location minimum (possibilité d'un engagement plus long pour continuer à profiter des avantages)
• Location nue uniquement, à titre de résidence principale
• Respect strict des plafonds de loyer
• Locataire hors du cercle familial proche
• Appartement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)

Point notable : le zonage géographique est supprimé. Bordeaux, Libourne ou Langon sont tous éligibles.

Lauriane Jarnac

Les plafonds de loyer 2026 du dispositif Jeanbrun

Les plafonds de loyers intermédiaires seront ceux du dispositif Pinel, applicables au dispositif Jeanbrun en vertu de l'article 12 octies du PLF 2026, confirmation par décret à paraître. Voici ces plafonds de loyer en vigueur actuellement en 2026 :

Ce plafond au m² constitue la base de calcul : le loyer maximal réel s'obtient en lui appliquant un coefficient multiplicateur lié à la surface (plafonné à 1,2) puis la surface pondérée du logement. À Bordeaux (zone A), pour un T2 de 43 m², le loyer plafonné s'établit autour de 710 €/mois.

(c) Lauriane Jarnac - IMMO9

Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun

À l'instar des loyers, les plafonds de ressources Jeanbrun seront confirmés par décret mais devraient également être ceux du dispositif Pinel. Ils correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) à ne pas dépasser par le locataire au titre du niveau intermédiaire. Voici les plafonds applicables en zone A (Bordeaux) en 2026 :

Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l'avant-dernière année précédant la signature du bail (revenus 2024 pour un bail signé en 2026). Ces plafonds correspondent au niveau intermédiaire ; les niveaux social et très social, qui ouvrent droit à un amortissement supérieur, appliquent des plafonds plus restrictifs.

(c) Lauriane Jarnac - IMMO9

Doubler les avantages en cumulant Jeanbrun + LLI

Bordeaux, classée en zone A, vous permet de combiner les deux dispositifs de défiscalisation les plus intéressants du moment, pour former ce que les médias et professionnels du secteur appellent officieusement le "Super Jeanbrun" :

• La loi Jeanbrun vous propose un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % sur la valeur de votre bien (indexé sur 80 % du prix d'achat) selon le type de bien (neuf ou ancien) et le loyer pratiqué. Cet amortissement favorise le déficit foncier, qui va pouvoir s'imputer sur les revenus globaux et ainsi créer une réduction d'impôt sur le revenu.
• Le LLI réduit la TVA à 10 % sur le prix d'achat, au lieu de 20 % en temps normal, et propose une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans. Cela peut représenter un économie de dizaines de milliers d'euros. Les loyers, encadrés au barème intermédiaire (indexés sur les plafonds Pinel), restent attractifs avec un rendement moyen de 4,03 % selon les secteurs.

Le cumul des deux dispositifs est un levier puissant pour les investisseurs, car il permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux simultanément. À Bordeaux, il est particulièrement intéressant dans les quartiers en reconversion comme Bacalan ou Euratlantique, où la demande locative reste soutenue et les prix plus bas que dans les secteurs historiques. De quoi optimiser au maximum un investissement locatif dans le neuf.

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Les ambitions du gouvernement

Le Premier ministre a qualifié son dispositif Jeanbrun de « plus ambitieux depuis une décennie ». Les objectifs sont conséquents :

• 400 000 logements par an jusqu'en 2030
• 50 000 unités locatives privées à livrer dès cette année
• 125 000 logements sociaux dans les tuyaux pour 2026
• 500 millions d'euros fléchés vers 700 bailleurs HLM

Le dispositif a été adopté via l'article 49.3 dans le PLF 2026. Il doit encore franchir l'étape du conseil constitutionnel.

Un contexte de crise du logement

Ce dispositif Jeanbrun répond à une situation préoccupante. Les chiffres officiels confirment l'ampleur du problème :

• 28 % du budget des ménages part dans le logement
• L'offre locative a fondu de 15 % en cinq ans, pénalisant notamment les étudiants et jeunes actifs
• Les mises en chantier de logements neufs reculent de 22 % sur un an
• 2,9 millions de dossiers HLM restent en attente

Bordeaux Métropole : le bon timing pour investir avec le dispositif ?

Bordeaux présente plusieurs atouts pour un investisseur via le dispositif Jeanbrun :

• Plus de 100 000 étudiants entre l'université de Bordeaux, Sciences Po et les écoles d'ingénieurs
• Un écosystème aéro-défense puissant (Dassault, Thales, Safran) qui attire les cadres
• Paris à 2h04 en TGV, un atout pour les actifs en mobilité ou en télétravail
• Une tension locative parmi les plus élevées de France sur les T1-T2

Côté tarifs, le marché s'est stabilisé après plusieurs années de hausse. Le neuf s'échange autour de 4 600 €/m² en moyenne sur la métropole, avec des prix pouvant atteindre 5 500 €/m² dans les quartiers les plus recherchés.

Exemple chiffré d'investissement dans la métropole bordelaise (T2 neuf en zone A)

Le bien immobilier

• Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
• Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
• Typologie : T2
• Zone : A – forte tension locative

Optimisation fiscale – Déficit foncier

• Déficit foncier généré : 10 340 €
• TMI acquéreur : 30 %
• Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois

Financement

• Durée : 25 ans
• Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
• Mensualité de crédit : 1 295 € / mois

Équilibre mensuel de l’opération

EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS

Ce qu'il faut retenir

Le dispositif Jeanbrun avantage particulièrement les contribuables des tranches élevées. Plus la tranche marginale d'imposition est haute, plus l'imputation du déficit foncier produit un effet de levier important.

Au-delà de l'aspect fiscal, c'est la tension locative qui sécurise l'investissement à Bordeaux Métropole. Entre la population étudiante, les cadres de l'aéronautique et les actifs venus de Paris, la demande reste soutenue.

Dernière inconnue : les décrets d'application. Les plafonds de loyer définitifs restent à publier.

Sources : info.gouv.fr