Maisons individuelles et le seuil de travaux à 20 %, deux ouvertures possibles pour le Jeanbrun
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Valérie Létard a déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi qui corrige deux paramètres du dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles, aujourd'hui exclues, redeviendraient éligibles à l'amortissement fiscal. Et dans l'ancien, le seuil de travaux exigé pour entrer dans le dispositif passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition.
Concrètement, deux types d'investissement aujourd'hui bloqués deviendraient éligibles : une maison individuelle neuve, un appartement ancien avec rénovation modérée. Selon le cas, le gain fiscal cumulé sur neuf ans d'engagement locatif peut atteindre 43 000 à 70 000 euros, à déduire des revenus fonciers.
Reste le parcours législatif. La proposition devra passer par une niche parlementaire du groupe LIOT, ou être reprise par le ministre en titre Vincent Jeanbrun. À ce jour, aucune date d'examen en commission n'est fixée.
Maisons individuelles : un pavillon de 280 000 € amorti à 70 560 € sur neuf ans
Premier changement porté par la PPL. Dans sa version entrée en vigueur le 21 février 2026, le Jeanbrun ne s'applique qu'aux logements situés dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles en sont exclues. La PPL fait sauter cette clause. Les pavillons en location longue durée redeviendraient éligibles à l'amortissement, au même titre que les appartements.
L'enjeu est territorial. Dans beaucoup de communes de zone B1, B2 et C, la maison individuelle domine structurellement l'offre de logements neufs. Valérie Letard justifie ce choix d'ouverture en indiquant que les maisons sont « essentielles dans les territoires ruraux et périurbains », là où le collectif est minoritaire.
Cas concret : un investisseur achète une maison neuve à Libourne en VEFA pour 280 000 euros et la met en location à loyer intermédiaire pendant neuf ans. Aujourd'hui, zéro amortissement possible ; le bien n'est pas dans le dispositif. Avec la PPL Létard, il passerait à 3,5 % d'amortissement annuel sur 224 000 euros de base amortissable (80 % du prix d'achat, le terrain restant non amortissable). Soit 7 840 euros déductibles chaque année, plafonnés à 8 000 euros. Sur l'engagement complet de neuf ans, 70 560 euros d'amortissement cumulé, à imputer sur les revenus fonciers.
Le raisonnement vaut aussi pour une maison ancienne rénovée, si la condition de travaux est remplie, ce qui nous amène au second changement.
Travaux dans l'ancien : le seuil passe de 30 % à 20 %
Deuxième levier de la PPL. Pour qu'un logement ancien rénové entre dans le Jeanbrun, le dispositif actuel exige des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et qualifiés de « réhabilitation lourde » au sens fiscal. La PPL ramène le plancher à 20 % et supprime la référence à la réhabilitation lourde.
« Dans l'ancien, le dispositif ne peut pas fonctionner avec des critères aussi durs », résume Valérie Létard.
Le changement n'est pas que quantitatif. La suppression de la référence à la réhabilitation lourde pourrait élargir le champ des opérations éligibles, sous réserve de l'interprétation retenue dans l'application du texte. Selon l'exposé des motifs de la proposition de loi, plusieurs dizaines de milliers de logements anciens supplémentaires pourraient ainsi rejoindre le dispositif. Les modélisations sous-jacentes n'ont pas été publiées.
Cas concret à Bordeaux, quartier de la Bastide. Un investisseur achète un T3 ancien pour 200 000 euros et chiffre les travaux à 45 000 euros — soit 22,5 % du prix d'acquisition. Avec le seuil actuel de 30 %, il rate le Jeanbrun. Avec la PPL, il entre dans le dispositif. Taux d'amortissement applicable dans l'ancien pour un loyer intermédiaire : 3 %. Base amortissable : 160 000 euros. Amortissement annuel : 4 800 euros, soit 43 200 euros sur neuf ans. À quoi peut s'ajouter la structure Super Jeanbrun LLI si l'investisseur couple amortissement et récupération de TVA.
Rappel : les taux et plafonds du Jeanbrun
Deux paramètres du dispositif ne bougent pas avec la PPL : les taux d'amortissement annuel et les plafonds. Ils varient selon le niveau de loyer pratiqué par l'investisseur.
| Niveau de loyer | Décote vs marché | Taux (neuf) | Taux (ancien avec travaux) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | -30 % | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | -45 % | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire, mais les plafonds de loyers et de ressources restent liés à un zonage (A, A bis, B1, B2, C). Dans un courrier daté du 20 mars 2026 adressé à Pascal Boulanger, président de la FPI, Vincent Jeanbrun a confirmé que le Jeanbrun est « d'ores et déjà applicable » et ne nécessite aucun décret d'application complémentaire. À Bordeaux, classée en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023, le plafond de loyer intermédiaire s'établit à 14,64 euros par mètre carré de surface utile en 2026, selon la grille Pinel/LLI applicable à Bordeaux.
Pourquoi l'ancienne ministre du Logement revient corriger le texte
La PPL n'est pas un coup isolé. Valérie Létard avait lancé le chantier du statut du bailleur privé en 2025, alors qu'elle dirigeait le ministère du Logement. Le rapport Daubresse-Cosson remis le 30 juin 2025 a posé les fondations techniques. Puis le gouvernement Bayrou est tombé à l'automne 2025. Nommé ministre le 12 octobre 2025, Vincent Jeanbrun a repris le dossier. Le gouvernement a engagé sa responsabilité sur le texte budgétaire le 23 janvier 2026, avant la promulgation de la loi de finances le 19 février.
Revenue à l'Assemblée le 6 novembre 2025 en récupérant son siège de députée du Nord, l'ancienne ministre dépose son texte correctif cinq mois plus tard. « Je viens de déposer une petite proposition de loi pour essayer de continuer le travail que j'avais entamé », résume-t-elle devant l'Institut Janus le 15 avril. Les deux ajustements portés par la PPL correspondent précisément aux points que le gouvernement Lecornu avait jugés trop coûteux en janvier — et qu'elle cherche donc à faire adopter par un autre véhicule législatif.
Un calendrier parlementaire incertain
La PPL reste à ce stade un dépôt, pas une loi. Avec 12 co-signataires LIOT sur les bancs, dont Charles de Courson, Stéphane Viry et Olivier Serva, le texte a un relais politique identifié. Mais sa mise à l'ordre du jour dépendra d'une « niche parlementaire » LIOT — une journée de séance mensuelle réservée aux groupes minoritaires, au titre de l'article 48 de la Constitution.
Autre hypothèse : une reprise par le ministre de la Ville et du Logement. Devant le Sénat le 25 novembre 2025, Vincent Jeanbrun avait revendiqué sa méthode : « aller chercher les bonnes idées là où elles se trouvent ». Le même jour, il saluait sa prédécesseure : « Valérie Létard a ouvert la voie sur de très nombreux dispositifs. » À ce jour, le ministère n'a toutefois publié aucune position officielle sur la PPL.
Pour l'investisseur, la fenêtre technique reste large. Le Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Les éventuelles retouches Létard ont donc près de trois ans pour produire leurs effets, si elles franchissent la navette.
À retenir
La PPL n° 2674 ouvrirait le Jeanbrun aux maisons individuelles et abaisserait le seuil de travaux dans l'ancien de 30 % à 20 %. Deux configurations d'investissement jusqu'ici exclues deviendraient éligibles à l'amortissement fiscal, pour des gains cumulés pouvant dépasser 70 000 euros sur neuf ans selon le bien. Le texte reste suspendu à son examen en commission, sur une niche LIOT ou via une reprise ministérielle.
Sources
- Proposition de loi n° 2674 pour la mobilisation de l'habitat existant, déposée à l'Assemblée nationale le 14 avril 2026
- Dispositif « Relance Logement » , info.gouv.fr
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