Taxe logement vacant 2027 : êtes-vous concerné ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Adoptée le 19 février 2026, la loi de finances unifie en une seule taxe les deux dispositifs fiscaux qui pénalisaient les logements vides. La TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation) entrera en application le 1er janvier 2027. Avec des taux pouvant atteindre 60 % de la valeur locative, les propriétaires de biens inoccupés ont tout intérêt à anticiper.
3,1 millions de logements vides en France. C'est le constat que le gouvernement ne pouvait plus ignorer. Face à cette réalité, la loi de finances 2026 (article 108, loi n°2026-103) a opéré une réforme structurelle de la fiscalité applicable aux logements vacants. Objectif : simplifier un système devenu illisible et redonner aux communes un outil réel pour lutter contre la rétention de logements dans les zones où la demande dépasse l'offre.
Deux taxes remplacées par une seule
Jusqu'au 31 décembre 2026, deux dispositifs coexistaient de façon peu cohérente :
- La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) s'appliquait automatiquement dans les 3 700 communes classées en zone tendue, dès qu'un logement était inoccupé depuis au moins un an. Son produit alimentait l'État via l'Anah.
- La THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants) concernait les communes hors zone tendue, mais uniquement si la commune l'avait votée. Quelque 6 900 communes l'avaient instituée, pour des recettes estimées à 107 millions d'euros en 2024 selon la Cour des comptes.
La TVLH, codifiée au nouvel article 1406 bis du Code général des impôts, se substitue intégralement aux deux dispositifs à compter du 1er janvier 2027. Un seul texte, une seule logique, applicable à l'ensemble du territoire.
Des taux qui peuvent atteindre 60 %
La base de calcul reste la valeur locative cadastrale du logement. Les taux de base sont maintenus aux niveaux de l'ancienne TLV : 17 % la première année d'imposition, puis 34 % dès la deuxième année consécutive.
Mais la grande nouveauté de la TVLH, c'est le pouvoir de majoration donné aux communes. En zone tendue, les conseils municipaux pourront voter des taux plus élevés : jusqu'à 30 % dès la première année d'imposition, et jusqu'à 60 % à partir de la deuxième année.
| Année d'imposition | Taux de base | Taux maxi communal |
|---|---|---|
| 1re année | 17 % | 30 % |
| 2e année et suivantes | 34 % | 60 % |
Taux appliqués à la valeur locative cadastrale. Source : article 108, loi n°2026-103.
Exemple concret — Un propriétaire bordelais possède un appartement vacant avec une valeur locative cadastrale de 5 000 €/an. Au taux de base, il paiera 850 € la 1re année, 1 700 € dès la 2e année. Si la commune active la majoration maximale à 60 %, la facture grimpe à 3 000 € par an.
Les recettes reversées aux communes : un changement majeur
Avec l'ancienne TLV, le produit fiscal revenait essentiellement à l'État via l'Agence nationale de l'habitat (Anah). La TVLH rompt avec cette logique : ses recettes iront désormais directement aux communes et à leurs intercommunalités.
Les collectivités locales ont désormais un intérêt financier direct à recenser les biens vacants et à en maximiser la taxation. La Cour des comptes chiffre les recettes de TLV à 271 M€ en 2024, auxquelles s'ajoutent 107 M€ de THLV : l'enjeu budgétaire pour les communes est réel.
Qui est concerné ? Qui peut être exonéré ?
La TVLH vise les logements non meublés laissés inoccupés. Les critères de durée varient selon la localisation :
- En zone tendue : le logement doit être vacant depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Hors zone tendue : la vacance doit être constatée depuis au moins 2 ans. La TVLH ne s'applique qu'à partir du moment où la commune l'instaure par délibération.
Sont en revanche exclus du dispositif :
- Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l'année.
- Les biens dont la vacance est involontaire : mise en location infructueuse au prix du marché, difficultés manifestes de vente.
- Les logements nécessitant des travaux importants dépassant 25 % de la valeur vénale du bien.
- Les résidences secondaires, soumises à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Bordeaux applique déjà la majoration maximale de 60 % sur les résidences secondaires, signal que la commune pourrait adopter la même logique avec la TVLH.
À noter : la durée de vacance avant 2027 sera comptabilisée
La loi prévoit une mesure transitoire : la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte pour le calcul de la première imposition. Un logement vide depuis deux ans ou plus au 1er janvier 2027 sera d'emblée imposé au taux de la deuxième année, soit 34 % au taux de base, voire jusqu'à 60 % si la commune a voté la majoration. Il n'y aura pas de remise à zéro de l'horloge fiscale.
Quel impact à Bordeaux ?
12 026 logements vacants à Bordeaux, soit 7,1 % du parc.
Source : INSEE, recensement de la population 2022
Bordeaux est classée en zone tendue : la TVLH s'y appliquera de plein droit dès le 1er janvier 2027. Et les chiffres de la vacance dans la commune donnent la mesure de l'enjeu. Propriétaire d'un bien vacant, vous envisagez de le mettre en location ? Découvrez les dispositifs d'investissement locatif à Bordeaux pour optimiser votre situation avant l'entrée en vigueur de la taxe.
Source : Loi n°2026-103 du 19 février 2026 — Article 108 — CGI art. 1406 bis
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