Dispositif Jeanbrun assoupli : fin du seuil de 30 % de travaux, ouverture aux maisons anciennes

Morgane Caillière

le lundi 08 juin 2026

[ mis à jour le lundi 08 juin 2026 ]

À peine entré en vigueur, le dispositif Jeanbrun fait déjà l'objet d'une réforme majeure. Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi qui assouplit considérablement les règles d'accès à ce nouveau statut du bailleur privé. Suppression du seuil de travaux, ouverture aux maisons anciennes, critères DPE allégés : décryptage des changements qui pourraient relancer l'investissement locatif.

Pourquoi un assouplissement aussi rapide du dispositif Jeanbrun ?

Créé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) pour remplacer le Pinel, le dispositif Jeanbrun n'a pas convaincu sur le terrain. Dès les premières semaines, les professionnels de l'immobilier ont alerté sur deux verrous bloquants :

• Un seuil de travaux inaccessible : exiger 30 % du prix d'acquisition en travaux excluait de facto les zones rurales et les villes moyennes, où le foncier est trop bon marché pour atteindre ce plancher.
• L'exclusion des maisons individuelles : une incohérence majeure, alors que les maisons représentent l'essentiel du parc locatif hors métropoles.

Résultat : un dispositif sur le papier, mais peu d'investisseurs prêts à s'engager. La proposition de loi n° 2674, portée par l'ancienne ministre du Logement Valérie Létard, vise précisément à corriger ces défauts pour réamorcer l'investissement locatif privé.

Les 4 mesures clés de l'assouplissement Jeanbrun

1. La suppression du seuil minimal de travaux

C'est le changement le plus marquant. La proposition de loi initiale prévoyait d'abaisser le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Mais les amendements adoptés en séance le 28 mai 2026 vont plus loin : ils suppriment purement et simplement ce seuil minimal. L'éligibilité au dispositif serait alors recentrée sur l'amélioration de la performance énergétique du logement, plutôt que sur un volume forfaitaire de travaux. Conséquence directe : le dispositif pourrait devenir accessible à des rénovations ciblées, dès lors qu'elles permettent le gain énergétique exigé.

2. Les maisons individuelles anciennes intégrées au dispositif

L'assouplissement ouvre le statut du bailleur privé aux maisons individuelles dans l'ancien. Le neuf, lui, reste à ce stade rattaché aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Selon l'exposé des motifs de la PPL, cette seule mesure pourrait remettre plusieurs dizaines de milliers de logements anciens sur le marché locatif, principalement en zones rurales et périurbaines.

3. Des critères DPE progressifs et réalistes

L'obligation initiale d'atteindre un niveau élevé de performance énergétique après travaux était jugée irréaliste sur le bâti ancien. Le texte adopté instaure une logique de progression plutôt qu'un objectif absolu :

• +2 classes au DPE pour les logements classés F ou G
• +1 classe dans les autres cas (couvre donc aussi les logements E, D, C)
• En outre-mer, +1 classe est exigé quelle que soit la classe énergétique initiale

Concrètement, un logement F qui devient D après travaux répondrait au critère énergétique, sous réserve de respecter les autres conditions du dispositif (location nue, plafonds de loyers et de ressources, engagement de location).

4. Le prêt collectif en copropriété facilité

L'article 3 de la PPL élargit les garanties acceptées pour les prêts collectifs à adhésion simplifiée en copropriété. Une avancée pour les projets de rénovation énergétique d'immeubles entiers, sujet majeur pour le parc collectif vieillissant, même si la mesure ne garantit pas mécaniquement le déblocage des dossiers.

Quel impact concret pour les investisseurs ?

Les zones rurales et villes moyennes redeviennent attractives

L'effet combiné de la suppression du seuil de travaux et de l'ouverture aux maisons individuelles anciennes transformerait le profil-type de l'investisseur Jeanbrun. Le dispositif ne serait plus cantonné au bâti collectif. Un acheteur qui rénove une maison de village dans le Gers, l'Allier ou la Creuse (sous réserve qu'il s'agisse de logement ancien) pourrait alors prétendre aux avantages fiscaux du statut du bailleur privé.

Le bâti ancien énergivore retrouve un débouché fiscal

Avec les nouveaux critères DPE, les logements classés F ou G peuvent entrer dans le champ du dispositif dès lors que les travaux permettent un gain de deux classes. Pour un investisseur prêt à mener une vraie rénovation, c'est une opportunité d'acheter décoté et de capter ensuite l'amortissement Jeanbrun. Attention toutefois : les interdictions de location pesant sur les passoires énergétiques restent applicables et conditionnent le calendrier des travaux.

Une lisibilité accrue pour les conseillers

Le cadre devient plus simple à expliquer aux clients, ce qui devrait accélérer le décollage commercial du dispositif chez les CGP, banques privées et promoteurs.

Calendrier législatif : où en est l'assouplissement Jeanbrun ?

Le texte a été adopté lors de la journée réservée aux initiatives du groupe LIOT. Le gouvernement a soutenu l'esprit général de la proposition de loi, tout en exprimant des réserves sur certains paramètres, notamment la suppression du seuil minimal de travaux. La navette parlementaire peut encore modifier la rédaction issue de l'Assemblée.

Faut-il attendre la promulgation pour investir en Jeanbrun ?

Tant que la loi n'est pas publiée au Journal officiel, les règles actuelles du dispositif Jeanbrun continuent de s'appliquer : seuil de 30 % de travaux, exclusion des maisons individuelles, exigence élevée de performance énergétique liée au régime de la réhabilitation lourde. Trois options pour les investisseurs :

• Projet déjà ficelé sous l'actuel régime ? Pas de raison d'attendre, les conditions actuelles restent juridiquement valides.
• Projet dans l'ancien avec maison individuelle ? Patience recommandée : un report du projet peut être envisagé, le temps de connaître la version définitive du texte.
• Projet sur du F/G en rénovation lourde ? L'attente sera probablement rentable, mais bien suivre l'évolution du texte au Sénat.

Dans tous les cas, faire valider la stratégie patrimoniale par un conseiller en gestion de patrimoine ou un fiscaliste reste indispensable, le temps que les décrets d'application précisent les contours définitifs.

FAQ — Assouplissement du dispositif Jeanbrun

Quand l'assouplissement du Jeanbrun entrera-t-il en vigueur ?

La PPL n° 2674 a été adoptée en première lecture à l'Assemblée le 28 mai 2026. Elle doit encore être examinée par le Sénat avant promulgation. Aucune date officielle n'est fixée, mais une entrée en vigueur courant deuxième semestre 2026 est plausible.

Le seuil de travaux est-il vraiment supprimé ?

Oui, dans la version adoptée par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026. La proposition de loi initiale et le texte de commission prévoyaient un abaissement de 30 % à 20 %, mais les amendements adoptés en séance ont retiré ce plancher. Le Sénat peut encore modifier cette rédaction dans le cadre de la navette parlementaire.

Les maisons individuelles déjà acquises peuvent-elles bénéficier du dispositif assoupli ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une fois l'assouplissement promulgué, les maisons individuelles anciennes pourraient entrer dans le périmètre. Pour les acquisitions déjà réalisées depuis le 21 février 2026, l'éligibilité devra être vérifiée à la lumière de la version définitive du texte et des éventuelles dispositions transitoires.

Quelle différence entre Jeanbrun et Pinel ?

Le Pinel reposait sur une réduction d'impôt directe. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal, qui s'impute d'abord sur les revenus fonciers ; un éventuel déficit foncier suit ensuite les règles d'imputation sur le revenu global, dans les limites applicables. L'avantage est davantage tourné vers les contribuables fortement imposés et s'inscrit dans la durée. Pour une vue d'ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière (Jeanbrun, LMNP, LLI, Malraux, Denormandie), consultez notre guide dédié.

Faut-il quand même réaliser des travaux énergétiques ?

Oui. Même avec la suppression du seuil quantitatif, la logique de performance énergétique reste centrale. Le DPE et l'amélioration énergétique du bien demeurent des conditions structurantes du dispositif. La nouveauté est que l'objectif devient atteignable : +1 ou +2 classes selon le DPE de départ, plutôt qu'une cible absolue de haute performance.

Sources : amendement n°77 rejeté le 28 mai 2026 ; amendement n°28 adopté le 28 mai 2026.

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Morgane Caillière

le 03-06-2026

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