Passoires, Jeanbrun, ANRU 3 : ce que le Sénat a voté le 8 juillet

Morgane Caillière

le lundi 13 juillet 2026

[ mis à jour le lundi 13 juillet 2026 ]

Le Sénat a adopté le 8 juillet, en première lecture, le projet de loi « relance et décentralisation du logement », le grand texte du ministre Vincent Jeanbrun face à la crise immobilière.

Ses principales mesures : le retour encadré des passoires thermiques sur le marché locatif, un avantage fiscal élargi pour les bailleurs, des permis dérogatoires pour construire plus vite, cinq milliards d'euros pour les quartiers et de nouveaux pouvoirs pour les maires.

Une précision d'abord : le texte n'en est qu'à la première lecture. L'Assemblée nationale s'en saisira à la rentrée, et rien de ce qui suit n'est encore en vigueur.

Passoires thermiques : louer reste possible, à une condition

Depuis le 1er janvier 2025, l'interdiction de location frappe les logements classés G. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Ce calendrier, le Sénat n'y touche pas. Mais il crée plusieurs dérogations pour les propriétaires.

L'enjeu est massif : environ 700 000 logements F et G pourraient ainsi rester sur le marché locatif, selon les estimations du gouvernement.

La condition principale : un contrat de travaux signé avant 2030

Le principe est simple : tant que des travaux sont engagés, le logement reste considéré comme décent, donc louable. Concrètement, il faut avoir signé avec une entreprise, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre la classe exigée.

Le propriétaire d'une maison ou d'un appartement dispose ensuite de trois ans pour mener le chantier. En copropriété, quand c'est le syndicat qui signe, le délai passe à cinq ans.

Ces dérogations sont elles-mêmes temporaires : la voie du contrat individuel s'éteindrait début 2033, celle du contrat de copropriété début 2035.

Impossible de rénover ? Le texte prévoit le cas

Façade classée, coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien, autorisation refusée par l'administration : quand la rénovation est réellement impossible, le logement reste louable, à condition d'avoir réalisé tout ce qui pouvait l'être.

Même tolérance en copropriété lorsque l'assemblée générale a voté contre les travaux il y a moins de dix-huit mois, malgré l'insistance du bailleur.

Et pour les locataires en place ?

Pour un bail en cours, l'étiquette énergie ne devient un problème qu'au renouvellement du contrat, avec un plafond de trois ans après l'échéance légale. Et si l'immeuble entier affiche un DPE collectif au bon niveau, l'appartement est réputé décent.

Le juge, lui, voit sa marge encadrée : la baisse de loyer qu'il peut ordonner ne pourra pas dépasser le surcoût réellement supporté par le locataire du fait de la mauvaise performance du logement.

Impôts : l'avantage fiscal Jeanbrun s'élargit

Un avantage fiscal déjà en vigueur

Le dispositif Jeanbrun existe déjà : créé par le budget 2026, il permet à qui achète pour louer nu de déduire chaque année de ses revenus imposables une part du prix du bien, en échange de neuf ans de location à loyer plafonné. Il vaut pour les achats réalisés entre le 21 février 2026 et la fin 2028.

Sa principale limite jusqu'ici : il exclut les maisons. Seuls les appartements y ouvrent droit, qu'ils soient neufs ou anciens lourdement rénovés.

Maisons rénovées, bureaux reconvertis : le champ s'ouvre

Le Sénat assouplit les règles pour l'ancien. L'obligation de consacrer aux travaux 30 % du prix d'achat disparaît : il suffira d'atteindre la classe D du DPE, ou la classe E pour un logement parti de G. Les maisons anciennes rénovées deviennent éligibles ; les maisons neuves, elles, restent exclues.

Autre ouverture : les bureaux et commerces transformés en logements deviennent éligibles, aux mêmes niveaux de performance.

Les sénateurs ont aussi renoncé à imposer le retrait des chaudières au fioul ou au gaz, ouvert l'amortissement aux SCPI et autorisé la location à un proche, parent ou allié jusqu'au deuxième degré, tant qu'il ne fait pas partie du foyer fiscal du bailleur.

L'Assemblée nationale va dans le même sens : une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 28 mai supprime elle aussi le seuil de travaux et rouvre le dispositif aux maisons anciennes.

Construire plus vite : des zones où le PLU s'efface

Côté construction, la mesure la plus importante du texte : là où les logements manquent cruellement, par exemple autour d'une usine qui recrute en masse, la collectivité pourra délimiter un « périmètre de développement du logement », valable cinq ans et renouvelable deux fois.

À l'intérieur, les projets pourront déroger aux règles locales d'urbanisme. L'architecte des Bâtiments de France y perd son droit de blocage : son avis restera demandé, mais il ne sera plus contraignant.

Des garde-fous demeurent : uniquement en zone urbaine ou à urbaniser, jamais sur toute une commune, des logements réservés à la résidence principale, et une mission complète pour l'architecte quand la loi en impose déjà un.

À Paris La Défense, un « certificat de projet » expérimental figera pendant trois ans les règles applicables aux opérations de plus de 20 000 m², de quoi sécuriser la transformation des tours de bureaux. Le gouvernement pourra aussi simplifier par ordonnance les procédures des grands projets d'intérêt général.

Cinq milliards pour les quartiers, et pas seulement les banlieues

Le texte lance l'« ANRU 3 », troisième programme national de renouvellement urbain, doté de 5 milliards d'euros jusqu'en 2040.

Au-delà des quartiers prioritaires, le programme pourra cibler des centres-villes anciens marqués par l'habitat indigne ou la vacance. Les villes moyennes pourront donc en bénéficier. Le gouvernement veut désigner par décret 150 premiers quartiers d'ici fin 2026.

Sous le pilotage du Premier ministre, chaque opération devra couvrir six volets, de la sécurité à l'école, en passant par l'emploi, la mixité sociale et la transition écologique.

Autre mesure pour le parc HLM ancien : après rénovation énergétique d'un immeuble de plus de quarante ans dont les prêts sont remboursés, le préfet pourrait autoriser une hausse du loyer plafond à la relocation, après avis du maire.

HLM : les pouvoirs du maire renforcés

C'est le volet le plus politique. La commission qui attribue les logements sociaux sera, en principe, présidée par le maire, et celui-ci pourra s'opposer à un candidat par une décision motivée : l'attribution sera alors bloquée.

À la première mise en location d'une résidence sociale neuve, c'est encore lui qui proposera l'ordre de classement des candidats, et l'État lui déléguera ses propres réservations de logements.

La gauche dénonce un « droit de veto » ouvrant la porte à des pratiques discriminatoires ; la majorité sénatoriale y voit un gage de confiance envers les élus de terrain.

Les grandes agglomérations, chefs de file du logement

Métropoles et communautés urbaines récupéreront d'ici fin 2027 la gestion des aides au logement social et à l'habitat privé, aujourd'hui assurée par l'État et l'Anah. En délibérant, elles pourront devenir « autorités organisatrices de l'habitat », avec de vraies marges de manœuvre : réorienter les enveloppes, majorer certains loyers plafonds, autoriser ventes et démolitions HLM.

Agglomérations et départements pourront suivre, sur la base du volontariat. C'est par ce canal que le gouvernement imagine une gestion locale de MaPrimeRénov', même si l'aide n'est pas citée dans le texte. En Île-de-France, une expérimentation de deux ans confiera même le DALO et le relogement des ménages prioritaires aux collectivités volontaires.

Clim et volets : la copropriété simplifiée

Voté en pleine vague de chaleur, le texte s'attaque aussi aux logements invivables l'été. Le confort d'été entre dans la définition officielle d'une rénovation performante et devient un poste à part entière des plans de travaux des copropriétés.

Installer des protections solaires sur les baies vitrées devient un travail d'intérêt collectif, plus facile à voter en assemblée générale, y compris quand elles touchent des parties privatives. Et si le vote échoue de peu, une seconde assemblée pourra trancher à majorité réduite, même pour un système de rafraîchissement.

Dans les secteurs protégés, poser des volets ou des protections solaires ne nécessiterait plus le feu vert de l'architecte des Bâtiments de France : son avis deviendrait simplement consultatif.

Et maintenant ?

Le gouvernement fixe ses objectifs : deux millions de logements d'ici 2030, dont 125 000 logements sociaux par an.

Le texte part maintenant à l'Assemblée nationale, où l'examen est prévu à la rentrée, avec la députée Annaïg Le Meur comme rapporteure. L'entourage du ministre espère un vote des deux chambres entre la rentrée et l'automne.

Vincent Jeanbrun se félicite, lui, d'un texte qui « ouvre la voie à des centaines de milliers de rénovations supplémentaires ». Les débats, eux, ne font que commencer.

Sources : Sénat, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026, dossier législatif et « La loi en clair » ; Légifrance, article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; ministère de la Ville et du Logement (communiqué du 8 juillet 2026) ; Localtis / Banque des Territoires ; Franceinfo ; BatiActu ; Batiweb ; Public Sénat.

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