Les zonages Jeanbrun en 2026 à Bordeaux
Le dispositif Jeanbrun (ou Relance Logement) repose sur le zonage national ABC, qui classe chaque commune selon sa tension locative. Ce classement détermine deux éléments essentiels pour l'investisseur : le plafond de loyer applicable et le plafond de ressources du locataire.
À Bordeaux Métropole, les 28 communes se répartissent en trois zones : 6 en zone A (dont Bordeaux), 20 en zone B1 et 2 en zone B2. Plus la zone est tendue, plus les plafonds de loyers sont élevés — et plus le vivier de locataires éligibles est large.
La ville de Bordeaux est classée en zone A dans le zonage ABC en vigueur depuis le 5 septembre 2025.
Qu'est-ce que le zonage Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est national, mais ses plafonds ne sont pas uniformes. Le zonage ABC classe les communes selon la tension du marché locatif.
Plus la pression entre l'offre et la demande est forte, plus les plafonds de loyers et de ressources sont élevés. Dans une page locale, le zonage sert donc à répondre à une question pratique : quel plafond appliquer selon la zone d'implantation du logement ?
Bordeaux est en zone A depuis le 5 septembre 2025
La commune de Bordeaux figure en zone A dans le zonage en vigueur depuis le 5 septembre 2025. Ce classement n'englobe pas automatiquement toute la métropole. Autour de la ville-centre, la plupart des communes relèvent de la zone B1, et deux communes seulement sont classées en zone B2.
Bordeaux Métropole : quelle zone pour chaque commune ?
Le tableau ci-dessous reprend les 28 communes de Bordeaux Métropole avec leur zone.
| Zone A | Zone B1 |
|---|---|
|
|
Zone B2 : Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand.
Bordeaux Métropole ne compte aucune commune classée en zone C au 18 mars 2026.
Quel plafond de loyer intermédiaire Jeanbrun appliquer à Bordeaux selon la zone ?
Pour le niveau intermédiaire, le cadre de la loi Jeanbrun est stabilisé : les plafonds de loyers et de ressources sont les mêmes que pour le dispositif Pinel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds intermédiaires s'établissent à 14,64 EUR/m² en zone A, 11,80 EUR/m² en zone B1 et 10,26 EUR/m² en zone B2.
| Zone | Plafond 2026 | Communes concernées dans la métropole |
|---|---|---|
| A | 14,64 EUR/m² | Bordeaux, Gradignan, Le Bouscat, Mérignac, Pessac, Talence |
| B1 | 11,80 EUR/m² | 20 communes, dont Floirac, Bruges, Blanquefort et Bègles |
| B2 | 10,26 EUR/m² | Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand |
Pour les niveaux social et très social, la loi de finances 2026 renvoie aux plafonds définis en application de l'article 199 tricies. Au 18 mars 2026, il reste préférable de ne pas afficher dans une page de zonage un barème Jeanbrun autonome qui n'est pas encore isolé par un texte d'application propre au dispositif.
Quels plafonds de ressources des locataires s'appliquent en 2026 ?
Le zonage agit aussi sur les revenus des locataires admissibles. Pour le niveau intermédiaire, les plafonds de ressources 2026 à retenir sont les suivants :
| Composition du foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 EUR | 36 144 EUR | 32 530 EUR |
| Couple | 66 276 EUR | 48 268 EUR | 43 439 EUR |
| 1 personne à charge | 79 666 EUR | 58 043 EUR | 52 239 EUR |
| 2 personnes à charge | 95 427 EUR | 70 073 EUR | 63 066 EUR |
| 3 personnes à charge | 112 968 EUR | 82 432 EUR | 74 189 EUR |
| 4 personnes à charge | 127 122 EUR | 92 900 EUR | 83 611 EUR |
En pratique, un même programme neuf n'offre pas le même plafond de loyer ni le même profil de locataire admissible selon qu'il se situe à Bordeaux, à Floirac ou à Ambès.
Exemples d'investissements Jeanbrun par zone et TMI
Les cas ci-dessous sont fournis à titre indicatif et non contractuel. Ils reposent sur une même hypothèse : un appartement neuf de 47 m² acquis 225 000 EUR. La valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition. La base amortissable retenue est donc de 180 000 EUR. En neuf, les taux annuels d'amortissement sont de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social.
Sophie investit à Bordeaux, zone A (TMI 30 %)
Sophie, cadre dans une entreprise bordelaise, achète un T2 neuf de 47 m² à Bordeaux pour 180 000 €. En zone A, le plafond de loyer intermédiaire est de 14,64 €/m². Avec le coefficient de surface (0,7 + 19/47 = 1,10), elle peut fixer son loyer jusqu'à 756,89 € hors charges par mois. Côté fiscalité, l'amortissement Jeanbrun de 3,5 % lui permet de déduire 6 300 € de ses revenus chaque année. Avec sa TMI à 30 %, cela représente une économie d'impôt de 1 890 € par an, hors prélèvements sociaux.
Exemple 2 — Marc et Julie investissent à Floirac, zone B1 (TMI 30 %)
Marc et Julie, couple de trentenaires, choisissent un appartement identique à Floirac, en première couronne. La commune étant classée en zone B1, le plafond de loyer tombe à 11,80 €/m².
Résultat : leur loyer maximal atteint 610,06 € hors charges, soit près de 147 € de moins par mois qu'à Bordeaux. En revanche, l'avantage fiscal reste le même : 6 300 € d'amortissement annuel et 1 890 € d'économie d'impôt à TMI 30 %. Le rendement locatif est donc mécaniquement inférieur, mais le prix d'acquisition est souvent plus accessible en B1.
Thomas investit à Ambès, zone B2 (TMI 30 %)
Thomas, fonctionnaire territorial, opte pour un bien à Ambès, commune classée en zone B2. Le plafond descend à 10,26 €/m², ce qui donne un loyer maximal de 530,44 € hors charges, soit 226 € de moins qu'à Bordeaux.
L'avantage fiscal, lui, ne bouge pas : toujours 6 300 € d'amortissement et 1 890 € d'économie d'impôt à TMI 30 %. L'écart de loyer est significatif, mais le ticket d'entrée en B2 est généralement le plus bas de la métropole.
Nathalie opte pour le niveau social (TMI 41 %)
Nathalie, médecin libérale imposée à 41 %, s'oriente vers le niveau social du dispositif. Le loyer est plus encadré qu'en intermédiaire, mais le taux d'amortissement passe à 4,5 %. Sur sa base amortissable de 180 000 €, cela représente 8 100 € déduits par an, soit une économie d'impôt de 3 321 €, bien supérieure à celle du niveau intermédiaire.
À noter : au 18 mars 2026, les plafonds de loyers sociaux Jeanbrun commune par commune ne sont pas encore consolidés de manière définitive.
Quelles conditions faut-il respecter pour utiliser le dispositif Jeanbrun à Bordeaux ?
- Le logement doit être situé dans un immeuble d'habitation collectif, en neuf ou dans l'ancien avec réhabilitation lourde.
- L'acquisition peut être réalisée en direct ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
- Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
- La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure.
- La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré est exclue.
- Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et répondre aux critères d'une réhabilitation lourde.
- Le logement doit respecter les critères de performance énergétique prévus par le texte.
FAQ sur le zonage Jeanbrun à Bordeaux
Bordeaux est-elle en zone A en 2026 ?
Oui. La commune de Bordeaux reste classée en zone A dans le zonage ABC en vigueur depuis le 5 septembre 2025.
Toute la métropole bordelaise est-elle en zone A ?
Non. Bordeaux Métropole regroupe des communes en zone A, en zone B1 et en zone B2. Les plafonds varient donc d'une commune à l'autre.
Quelles communes de Bordeaux Métropole sont en zone B2 ?
Au 18 mars 2026, Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand sont les deux communes de Bordeaux Métropole classées en zone B2.
Le dispositif Jeanbrun est-il réservé aux zones tendues ?
Non. Le dispositif est mobilisable partout en France. En revanche, les plafonds intermédiaires de loyers et de ressources dépendent toujours de la zone de la commune.
Les loyers social et très social sont-ils déjà figés pour Jeanbrun ?
La loi de finances 2026 renvoie bien aux plafonds définis à l'article 199 tricies. En revanche, il reste plus prudent de ne pas présenter ces niveaux comme un barème Jeanbrun autonome déjà stabilisé.