Exonération de taxe foncière logement neuf : mode d'emploi

Morgane Caillière

le mardi 02 juin 2026

[ mis à jour le mardi 02 juin 2026 ]

Acheter dans le neuf ouvre droit à un avantage fiscal souvent méconnu : une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années. Sur un logement dont la taxe foncière annuelle s'élève à 1 400 €, l'économie peut atteindre près de 2 800 € sur deux ans, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères et sous réserve que la commune et l'intercommunalité n'aient pas réduit l'exonération.

Car cet avantage n'est pas automatique : il dépend d'une déclaration à déposer dans un délai strict de 90 jours. Voici le mode d'emploi complet pour ne pas passer à côté.

En quoi consiste l'exonération de taxe foncière dans le neuf ?

L'article 1383 du Code général des impôts (CGI) prévoit que toute construction nouvelle, reconstruction ou addition de construction bénéficie d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent son achèvement. Cette règle s'applique aussi bien à un logement acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) qu'à une maison que vous faites construire, et quel que soit l'usage du bien : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Deux précisions importantes dès le départ :

• L'exonération porte sur la taxe foncière uniquement. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due et continue de figurer sur votre avis d'imposition.
• L'exonération peut être totale ou partielle selon la décision de votre commune (voir plus bas). Le principe est une exonération de deux ans, mais son ampleur réelle dépend des délibérations locales.

Qui peut en bénéficier ?

L'exonération concerne les propriétaires de logements neufs, qu'il s'agisse :

• d'une maison individuelle neuve que vous faites construire ;
• d'un appartement neuf acheté auprès d'un promoteur (VEFA, vente sur plan) ou dans un programme neuf livré ;
• d'une addition ou reconstruction (extension, surélévation, aménagement de combles transformant une surface non habitable en logement).

Le statut d'occupation n'a aucune incidence : vous y avez droit que le logement soit habité par vous-même ou mis en location.

Quelle durée et à partir de quand ?

L'exonération court sur deux ans, à compter du 1^er janvier de l'année qui suit l'achèvement des travaux.

Exemple : un logement achevé en août 2025 est exonéré de taxe foncière au titre des années 2026 et 2027. La première taxe foncière sera donc due en 2028.

La notion d'achèvement est centrale et souvent mal comprise. Au sens fiscal, une construction est considérée comme achevée dès lors qu'elle est habitable, c'est-à-dire que son état d'avancement permet une utilisation effective, même s'il reste des travaux d'aménagement accessoires (peinture, revêtements de sol, papiers peints). Ne confondez pas cette date avec celle de la signature de l'acte notarié ou de la remise des clés : c'est l'achèvement qui fait courir le délai de déclaration.

La démarche : une déclaration dans les 90 jours

C'est l'étape qui conditionne tout. Contrairement à une idée répandue, l'exonération n'est pas automatique : l'article 1406 du CGI subordonne expressément son bénéfice au dépôt d'une déclaration par le propriétaire. Sans cette déclaration, pas d'exonération, même si toutes les autres conditions sont réunies.

Comment déclarer aujourd'hui

La déclaration se fait désormais en ligne, depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, via le service « Gérer mes biens immobiliers » (la procédure officielle sur impots.gouv.fr). C'est la voie normale depuis la dématérialisation des démarches foncières : vous y déclarez la construction nouvelle et son achèvement.

Les anciens formulaires papier restent la référence sous-jacente et peuvent encore être utilisés dans certaines situations (absence d'accès en ligne, demande expresse de l'administration) :

• pour une maison individuelle (et ses dépendances) : déclaration modèle H1, formulaire Cerfa n° 6650 ;
• pour un appartement en immeuble collectif (et ses dépendances) : déclaration modèle H2, formulaire Cerfa n° 6652.

Dans tous les cas, la déclaration est adressée au service des impôts du lieu de situation du bien.

Le délai impératif de 90 jours

La déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction (article 1406 du CGI). Ce délai est impératif et conditionne le bénéfice plein de l'exonération.

Attention au retard : si vous déclarez hors délai, l'exonération ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle de la déclaration. Concrètement, une déclaration tardive vous fait perdre une, voire les deux années d'exonération. Le défaut de déclaration dans le délai expose en outre à une amende de 150 € (article 1729 C du CGI).

Exemple : construction achevée le 16 avril N. Le propriétaire d'une maison individuelle dispose jusqu'au 16 juillet N (90 jours) pour déclarer. S'il respecte ce délai — et sauf suppression votée par la commune ou l'EPCI — il bénéficie de l'exonération au titre des années N+1 et N+2.

Cas particulier de la VEFA : qui déclare ?

En VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature de l'acte authentique, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur (promoteur) conserve toutefois les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. En pratique, l'administration admet que si le promoteur demeure propriétaire pendant les 90 jours suivant l'achèvement, c'est à lui qu'incombe la déclaration. Le bon réflexe est donc de vérifier les clauses de votre contrat de réservation et de confirmer avec le promoteur, avant la remise des clés, que la déclaration a bien été transmise. Pour mieux comprendre ce mode d'achat, consultez notre guide pour acheter en VEFA.

Bonne nouvelle pour les acquéreurs : la doctrine fiscale (BOFiP) prévoit une protection spécifique. Pour éviter que la négligence du constructeur ne fasse perdre l'exonération à l'acheteur, il est admis que le propriétaire devenu acquéreur après l'achèvement dispose de son propre délai de 90 jours, décompté à partir de la date d'acquisition, pour souscrire la déclaration. Attention toutefois : accomplir cette formalité ouvre le droit à exonération, mais ne décale pas la date de fin d'exemption, toujours calculée à partir de l'achèvement réel. Si vous découvrez après l'achat que la déclaration n'a pas été faite, agissez donc sans attendre.

Le rôle décisif des communes

C'est la principale source de mauvaises surprises. Depuis la loi de finances pour 2020 (avec effet à compter de 2021), la part départementale de la taxe foncière a été transférée aux communes : sur votre avis d'imposition, il n'y a plus de ligne départementale, et c'est le bloc communal (commune et intercommunalité) qui décide du sort de l'exonération.

Le pouvoir de décision n'est toutefois pas le même selon l'échelon, et il faut distinguer les deux :

• la commune peut, par délibération, limiter l'exonération applicable à sa part à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable ;
• l'intercommunalité (EPCI) peut, de son côté, supprimer l'exonération pour la part qui lui revient.

Le traitement fiscal dépend donc des décisions votées localement, à deux niveaux.

Conséquence : deux logements neufs identiques situés dans deux communes voisines peuvent connaître un traitement fiscal très différent. À noter une exception protectrice : les logements financés au moyen d'un prêt à taux zéro (PTZ) conservent le bénéfice de l'exonération de deux ans, même lorsqu'une délibération locale a réduit ou supprimé l'avantage pour les autres logements.

Le bon réflexe avant d'acheter : interroger le promoteur ou le service fiscalité de la commune pour savoir si une délibération limitant l'exonération est en vigueur. Cela permet d'intégrer le coût réel de la taxe foncière dans votre plan de financement, en raisonnant non pas « est-ce que je paie zéro ? » mais « combien je paie pendant la période d'avantage, puis combien je paierai à plein régime ensuite ».

Les exonérations de longue durée (logements financés par prêts aidés)

À côté de l'exonération de droit commun de deux ans, certains logements relevant du logement social, de l'accession sociale ou de la location-accession peuvent bénéficier d'exonérations beaucoup plus longues. L'article 1384 A du CGI prévoit notamment une exonération de 15 ans pour certains logements neufs affectés à l'habitation principale et financés à plus de 50 % par des prêts aidés de l'État ; cette durée peut être plus longue encore (jusqu'à 25 ans) pour certains logements locatifs sociaux selon la date de la décision de prêt ou de subvention.

Point important pour ne pas se méprendre : ce régime ne doit pas être confondu avec un achat neuf classique. Le PTZ seul ne suffit pas à ouvrir droit à cette exonération longue durée ; le CGI exclut expressément les logements financés au moyen de l'avance remboursable sans intérêt. Ces régimes longs supposent par ailleurs des conditions strictes (nature du prêt, agrément, affectation) et une déclaration spécifique. Ils concernent l'accession sociale et le logement conventionné, pas l'acquisition dans le neuf au prix du marché.

À noter également : certaines communes votent une exonération de 5 ans pour les logements neufs atteignant un niveau de performance énergétique et environnementale élevé, sur délibération locale. Là encore, l'avantage dépend entièrement de la décision de la collectivité.

Comprendre le montant en jeu : comment se calcule la taxe foncière

Pour mesurer l'intérêt réel de l'exonération, il faut savoir comment l'impôt est calculé. La taxe foncière repose sur deux éléments :

• la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond schématiquement à un loyer annuel théorique, auquel s'applique un abattement forfaitaire de 50 % censé représenter les frais de gestion ;
• les taux d'imposition votés chaque année par les collectivités locales, principalement la commune et l'intercommunalité.

Le produit de ces deux éléments donne le montant dû. Comme les taux varient d'une collectivité à l'autre, deux biens comparables peuvent supporter des taxes très différentes selon leur adresse.

Enfin, les bases cadastrales sont revalorisées chaque année en fonction de l'inflation. Cette revalorisation, votée au niveau national, donne une idée de la dynamique de l'impôt : après des hausses marquées en 2023 et 2024, elle a nettement ralenti, autour de +0,8 % pour 2026. La valeur locative dépend des caractéristiques déclarées du bien : un logement neuf peut donc présenter une base élevée selon sa surface, ses équipements et son classement cadastral. Raison de plus pour anticiper le montant à plein régime une fois l'exonération terminée.

Peut-on cumuler avec d'autres avantages du neuf ?

Oui. L'exonération temporaire de taxe foncière se cumule avec les autres avantages propres aux programmes immobiliers neufs, notamment :

• le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants éligibles (réservé à l'acquisition de la résidence principale, donc ni investissement locatif ni résidence secondaire) ;
• la TVA réduite à 5,5 % dans les zones éligibles (ANRU, quartiers prioritaires) ;
• les frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Chaque dispositif a ses propres conditions : l'éligibilité à l'un n'emporte pas automatiquement celle des autres.

À ne pas confondre : les autres exonérations de taxe foncière

L'exonération « construction neuve » ne doit pas être confondue avec d'autres mécanismes qui obéissent à des règles distinctes :

• Logement ancien rénové (économies d'énergie) : certaines communes peuvent voter une exonération de taxe foncière de 3 ans pour les logements achevés depuis plus de dix ans ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique atteignant les seuils prévus par les textes. À ne pas confondre avec le régime de 5 ans évoqué plus haut, qui concerne, lui, les logements neufs à haut niveau de performance énergétique et environnementale.
• Exonérations liées à la personne : les contribuables âgés (selon l'âge et le revenu fiscal de référence) ou en situation de handicap peuvent bénéficier d'exonérations ou de dégrèvements, appliqués automatiquement par l'administration.
• Logement vacant : un bien destiné à la location et resté vacant plus de trois mois, pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, peut ouvrir droit à un dégrèvement sur demande.

Cet article a une vocation informative et ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé. Les règles applicables peuvent évoluer et varier selon les délibérations de votre commune ; rapprochez-vous de votre centre des finances publiques ou d'un conseiller pour votre situation précise.

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