Comment profiter de la TVA réduite lors d’un achat immobilier neuf en 2024 ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 28 avril 2023

[ mis à jour le 15 avril 2024 ]

SOMMAIRE

L' achat d'un bien immobilier neuf est un investissement important pour un ménage. Heureusement, le gouvernement français a mis en place un dispositif de TVA réduite à 5,5% pour faciliter l'accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Dans cet article, nous explorerons les conditions d'éligibilité pour bénéficier de cette TVA réduite dans l'immobilier neuf en 2024. Notre objectif est de vous informer sur les critères à respecter et les démarches à suivre pour optimiser votre investissement immobilier.

Les conditions d’éligibilité pour la TVA réduite dans l’immobilier neuf

Une réduction de la TVA peut représenter une somme importante économisée lorsque l’on achète un logement neuf. En effet, la TVA pleine représente 20% du prix tandis que la réduction que peut apporter un achat dans le neuf la fait tomber à 5,5%. Voici un exemple concret :

Pour l’achat d’un appartement neuf T2 dans la métropole bordelaise affiché à 210 000€ HT, en appliquant la TVA classique de 20% le prix de vente TTC reviendra à 252 000€. Avec la TVA réduite à 5,5%, le prix TTC sera de 221 550€, soit une économie non négligeable de 30 450€.

Alors comment bénéficier de cette TVA réduite ? Voici les différents critères qu’il faudra respecter.

Une mesure réservée à certains quartiers

Pour être éligible à la TVA réduite à 5,5%, le logement doit tout d’abord être neuf et servir de résidence principale à l’acheteur. Les logements anciens et les résidences secondaires ne sont pas éligibles à ce dispositif.

Le logement doit être situé dans une zone éligible, généralement définie comme une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones, ou encore à moins de 500 mètres d’un quartier conventionné. Ces zones sont souvent caractérisées par un besoin de revitalisation et de rénovation urbaine, et font l’objet de nombreux projets de réaménagement pour leur insuffler un boost économique et démographique. Pour vérifier si la zone dans laquelle vous souhaitez acheter est éligible, rendez-vous sur le site de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.

Les normes de performance énergétique

Tombant sous les règlementations techniques des logements neufs, le logement doit respecter certaines normes d’isolation thermique, phonique et de performance énergétique, comme la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou des normes plus récentes. Ces normes visent à garantir un niveau de consommation d'énergie réduit et un confort optimal pour les occupants.

Aujourd’hui, c’est la réglementation environnementale 2020 (RE2020) qui est en vigueur pour la construction de logements neufs, mais la RT2012 est toujours acceptée pour l’éligibilité à ce dispositif.

L'acquéreur doit être une personne physique

Le dispositif de TVA réduite est réservé aux particuliers qui achètent un bien immobilier neuf pour en faire leur résidence principale. À ce titre, les personnes morales (entreprises, associations, etc.) ne peuvent pas en bénéficier.

© Travelpixs - shutterstock

Une occupation obligatoire de 10 ans

Comme mentionné plus haut, l'acheteur doit s'engager à occuper le logement en tant que résidence principale. Il y a également un engagement de durée à cette condition : il doit l’occuper pendant une durée minimale de 10 ans.

Cette condition vise à éviter la spéculation immobilière et à garantir que les bénéficiaires du dispositif sont bien ceux qui en ont réellement besoin. En cas de rupture de cet engagement, l’acheteur s’expose à devoir rembourser la TVA au prorata du temps restant de l’engagement. Il existe tout de même des exceptions que nous verrons plus bas.

Les plafonds de ressources

Les revenus de l'acheteur doivent être inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'administration fiscale. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer fiscal et de la localisation du bien immobilier. Pour l’éligibilité à la TVA réduite, on prend en compte les ressources à N-2 de la date de signature du contrat de réservation du logement neuf. Voici les plafonds en question :

Composition du foyer fiscal

Paris et ses communeslimitrophes

Autres communes d'Île-de-France Reste de la France
1 personne 34 229€ 34 229€ 29 759€
2 personnes 51 158€ 51 158€ 39 740€
3 personnes 67 061€ 61 495€ 47 791€
4 personnes 80 067€ 73 660€ 57 694€
5 personnes 95 262€ 87 199€ 67 872€
6 personnes 107 195€ 98 125€ 76 490€
Par personne supplémentaire + 11 945€ + 10 934€ + 8 531€
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TVA réduite : Les exceptions permettant de vendre avant 10 ans

Comme nous l’avons dit un peu plus haut il existe des exceptions qui permettent, dans le cas d’une rupture de l’engagement des 10 d’habitation du bien en tant que résidence principale, de ne pas avoir à rembourser la différence de TVA.

Le décès de l'acquéreur

Si l'acquéreur décède avant la fin de la période de 10 ans, la TVA réduite ne doit pas être remboursée.

Le mariage ou le PACS

Dans le cas d'un mariage ou d'un PACS, la vente du bien immobilier avant la fin des 10 ans peut être autorisée sans remboursement de la différence de TVA, si cela entraîne un changement de résidence principale pour les deux conjoints ou partenaires.

De même, en cas de divorce ou de dissolution d'un PACS, si le bien est vendu avant la fin de la période de 10 ans, la différence de TVA n'a pas à être remboursée.

La mobilité professionnelle

Si l'acquéreur doit déménager pour des raisons professionnelles (mutation, perte d'emploi, nouvel emploi) et que la distance entre l'ancien logement et le nouveau lieu de travail est d'au moins 70 km, la TVA réduite ne doit pas être remboursée en cas de vente du bien avant la fin des 10 ans.

L'invalidité

Si l'acquéreur ou l'un des membres de son foyer fiscal est déclaré invalide (taux d'incapacité permanente d'au moins 80 %) et que le logement ne correspond plus aux besoins du foyer, la différence de TVA n'a pas à être remboursée en cas de vente du bien avant la fin des 10 ans.

Le chômage pour une durée supérieure à un an

Si l'acquéreur est au chômage pendant plus d'un an, il peut être exempté de rembourser la différence de TVA en cas de vente du bien avant la fin des 10 ans. Une attestation de Pôle Emploi est généralement requise pour justifier cette situation.

La naissance d'un enfant

Si la naissance d'un enfant entraîne un besoin de logement plus grand, la vente du bien avant la fin des 10 ans peut être autorisée sans remboursement de la différence de TVA.

© fizkes - shutterstock

Comment optimiser son investissement immobilier avec la TVA réduite à 5,5% ?

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel de bien se renseigner sur les conditions nécessaires pour bénéficier de la réduction de TVA. Cela permettra d'optimiser son investissement en évitant les mauvaises surprises.

À noter que la TVA à 5,5% est cumulable avec des aides au financement tels que le Prêt Social Location Accession (PSLA) ou encore le Prêt à Taux Zéro récemment prolongé (PTZ) qui permet de financer jusqu’à 40% du prix d’un bien, et ce sans intérêts.

Pour obtenir des informations personnalisées et à jour, il est conseillé de consulter un professionnel de l'immobilier ou un conseiller fiscal. Les courtiers en immobilier neuf, par exemple, pourront vous guider dans les démarches à suivre et vous aider à déterminer si vous êtes éligible à la TVA réduite à 5,5%. Ils pourront ensuite vous accompagner tout au long de votre parcours d’achat.

Lors de la recherche d'un bien immobilier, il est important de privilégier les logements neufs situés dans des zones éligibles et respectant les normes de performance énergétique requises. Cela vous permettra de maximiser les avantages fiscaux liés à la TVA réduite à 5,5%.

Ce qu’il faut retenir pour profiter de la TVA réduite dans l’immobilier neuf

La TVA réduite à 5,5% dans l'immobilier neuf est un dispositif fiscal avantageux pour les ménages aux revenus modestes souhaitant acquérir leur résidence principale. Pour en bénéficier, il faut se conformer aux exigences en matière de localisation, de performance énergétique et de revenus.

En outre, en cas de non-respect de l’engagement de durée d’occupation du bien, il est important d'être conscient des exceptions qui permettent de céder le bien avant la fin de la période de 10 ans sans rembourser la différence de TVA.

En faisant appel à un professionnel de l'immobilier ou un conseiller fiscal, vous pourrez obtenir des conseils personnalisés et à jour pour optimiser votre investissement immobilier. En respectant les conditions requises, vous pourrez profiter pleinement des avantages de la TVA réduite à 5,5% et réaliser des économies significatives sur votre projet immobilier.

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