Transformer les bureaux en logements à Bordeaux : où en est-on ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- La promesse de Thomas Cazenave : 1 000 logements en cœur de ville
- Un mouvement de marché déjà engagé : le précédent rue de Tivoli
- La loi Daubié de juin 2025 a posé le cadre juridique national
- Bordeaux Métropole a voté son dispositif d'accompagnement le 5 décembre 2025
- Le marché bordelais des bureaux : où sont les surfaces vacantes
- Les vraies limites : économiques et politiques
- Sources
Trois semaines après son élection à la mairie, et désormais président de Bordeaux Métropole depuis le 24 avril, Thomas Cazenave promet de transformer 50 000 m² de bureaux vacants en 1 000 logements, dans le cadre de son « opération Cœur de ville ». La reconversion bureaux logements Bordeaux n'est pourtant pas une nouveauté : la loi Daubié de juin 2025 en a posé le cadre juridique, Bordeaux Métropole l'a opérationnalisée le 5 décembre 2025, et le marché local en a déjà livré ses premiers exemples. Reste l'équation économique.
Thomas Cazenave a fait de la reconversion de 50 000 m² de bureaux vacants en 1 000 logements l'un de ses trois grands projets urbains. La promesse arrive sur un terrain déjà préparé : la loi du 16 juin 2025 a levé les freins juridiques, le Conseil métropolitain a voté le 5 décembre 2025 un dispositif d'accompagnement des projets, et un premier immeuble bordelais reconverti rue de Tivoli a reçu en mai 2025 le Prix international de la Transformation de Bureaux en Logements. Selon les professionnels, la reconversion reste plus coûteuse que la construction neuve. Et la mairie n'a pas le pouvoir de contraindre les propriétaires privés.
La promesse de Thomas Cazenave : 1 000 logements en cœur de ville
Cinquante mille mètres carrés. Mille logements. Le chiffre est tombé pendant la campagne, dans plusieurs débats dont celui de France 3 Nouvelle-Aquitaine. Le candidat en faisait alors la pierre angulaire de sa réponse à la crise du logement bordelais. La position n'est pas nouvelle : selon Vert.eco, le candidat Renaissance défendait déjà cette mesure aux municipales de 2020. La reconversion bureaux logements Bordeaux est donc un engagement constant, pas une initiative tactique de campagne.
Élu maire le 22 mars avec 50,95 % des suffrages face à Pierre Hurmic, M. Cazenave a confié l'urbanisme et le logement à Alexandra Siarri, sa première adjointe. Ancienne adjointe d'Alain Juppé, elle pilotera les dossiers de transformation et l'instruction des dérogations. Le 24 avril, le maire a réussi le doublé en se faisant élire président de Bordeaux Métropole avec 84 voix sur 104, fort d'une alliance large allant des Républicains aux socialistes. Cette double casquette lui donne désormais les leviers pour exécuter rapidement, puisque la métropole pilote le PLU, l'habitat et les autorisations d'urbanisme.
La promesse s'inscrit dans un ensemble de trois grands projets urbains annoncés pendant la campagne : l'opération « Cœur de ville » (la reconversion de bureaux), la poursuite du quartier de la Jallère au nord, et la requalification du secteur Capucins-Victoire-Saint-Michel. La presse locale a noté que les modalités opérationnelles restaient floues. Selon Margaux Bégards de Rue89Bordeaux, le candidat n'a pas précisé comment il comptait procéder pour transformer ces bureaux, et n'a pas donné suite aux sollicitations du média sur ce point précis.
Un mouvement de marché déjà engagé : le précédent rue de Tivoli
Pour mesurer le caractère réaliste de la promesse, il suffit de regarder ce qui se passe déjà. En septembre 2025, l'immeuble du 56 rue de Tivoli, dans le quartier des Chartrons, a été livré après une opération exemplaire de reconversion. Anciennement immeuble de bureaux des années 1980, le bâtiment a été transformé en 25 logements allant du T1 bis au T5, complétés par un local d'activité de 110 m² en rez-de-chaussée. Soit 2 051 m² de surface de plancher repensée pour le résidentiel.
L'opération a été menée par le promoteur Icade, dans le cadre de sa démarche environnementale Reshape. La conception a été confiée à l'agence ZW/A (Zweyacker & Associés). Budget total : 3,4 millions d'euros HT. Soit environ 1 660 €/m² HT de coût de transformation, dans la fourchette moyenne des opérations comparables. Le bâtiment est certifié RE2020. La foncière qui en a fait l'acquisition a mis les logements en location dès le mois d'octobre.
Le projet a été doublement primé : Pyramides d'Argent Nouvelle-Aquitaine 2024 dans la catégorie Rénovation-Extension-Réhabilitation, puis Prix international de la Transformation de Bureaux en Logements 2025, décerné par The Foundation by PCE et la Maison de l'architecture d'Île-de-France.
Selon Nicolas Zweyacker, cofondateur de l'agence, le bâtiment se prêtait techniquement à l'opération : peu épais, plateaux libres, accès simple. Sa configuration a permis la création de logements traversants ou bi-orientés sans modifications structurelles lourdes. Tous les bureaux vacants n'offrent pas ces caractéristiques, ce qui explique pourquoi la reconversion ne peut pas s'appliquer à toutes les surfaces vides du marché bordelais.
L'opération illustre une dynamique plus large. Stéphane Pfeiffer, adjoint à l'urbanisme dans l'équipe Hurmic sortante, décrivait en décembre 2025 un marché du bureau « au point mort », porté par l'essor du télétravail et la crise immobilière. Pour lui, la reconversion en logements est devenue une tendance « naturelle » du marché actuel.
La loi Daubié de juin 2025 a posé le cadre juridique national
Pendant des années, transformer des bureaux en logements relevait du parcours d'obstacles : zonage rigide du PLU, accord unanime des copropriétaires, destinations figées du permis de construire. Résultat : à peine 2 000 logements créés chaque année par reconversion en France, selon les parlementaires qui ont porté le texte.
La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, dite loi Daubié, change la mécanique. Promulguée le 16 juin et entrée en vigueur le 18, elle introduit trois leviers majeurs. D'abord, le maire peut désormais déroger au PLU au cas par cas pour autoriser un changement de destination, y compris dans une zone qui ne le permettait pas. Ensuite, la loi crée un permis de construire à destinations multiples, dit « réversible », valable vingt ans : un même bâtiment peut être conçu pour passer de bureau à logement ou inversement sans nouvelle autorisation. Enfin, en copropriété, la décision de changer la destination d'un lot ne nécessite plus l'unanimité mais une majorité simple.
Le volet fiscal a été complété par la loi de finances 2025 : les locaux transformés en logements peuvent être exonérés de taxe sur les bureaux, et les communes peuvent percevoir la taxe d'aménagement pour financer les équipements publics nécessaires.
Une nuance technique : le décret d'application précisant les modalités du permis multi-destinations n'a toujours pas été publié au moment où nous écrivons. Selon Le Moniteur en février 2026, il était attendu au premier semestre 2026. En l'absence de ce texte réglementaire, certaines opérations ambitieuses doivent encore composer avec un cadre incomplet.
Bordeaux Métropole a voté son dispositif d'accompagnement le 5 décembre 2025
Sans attendre l'élection municipale, le Conseil métropolitain a opérationnalisé la loi Daubié sur le territoire bordelais. La délibération n°44 du 5 décembre 2025, votée sous la présidence de Christine Bost, fixe la procédure d'examen des projets de reconversion qui sollicitent une dérogation au PLU.
Quatre critères encadrent l'avis rendu par la métropole : la qualité des conditions de vie proposées dans les futurs logements, l'accessibilité du site, l'impact sur les écoles du secteur, et la cohérence avec les objectifs de mixité sociale. L'institution s'est dotée d'une organisation interne pour répondre dans des délais courts, afin de ne pas ralentir l'instruction des autorisations d'urbanisme par les communes.
M. Cazenave hérite donc d'un dispositif déjà calé. La phase de mise en œuvre opérationnelle peut commencer dès les premières semaines de mandature, sans nécessiter de nouveau vote métropolitain. C'est un détail qui compte : la procédure d'examen est en place, les critères sont définis, et la chaîne administrative est rodée.
Le marché bordelais des bureaux : où sont les surfaces vacantes
La matière première existe. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux à l'échelle de Bordeaux Métropole tournait autour de 6 % selon Advenis RES. L'offre immédiate s'établissait à 273 500 m². Une moyenne qui masque des écarts considérables entre les secteurs.
Le quartier Euratlantique, où se concentre la production tertiaire récente de la métropole, affiche un taux de vacance des bureaux nettement supérieur à la moyenne : 15,8 % au deuxième trimestre 2024 selon Advenis RES, autour de 14 % au premier semestre 2025 selon l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole. Le cabinet Tourny Meyer chiffrait à plus de 40 000 m² l'offre encore disponible autour de la gare en octobre 2025.
L'opération « Cœur de ville » promise par M. Cazenave ne vise toutefois pas ces surfaces. La programmation tertiaire d'Euratlantique reste planifiée jusqu'en 2040 dans le cadre d'une opération d'intérêt national pilotée par l'État, et les immeubles neufs y répondent à une logique de marché tertiaire distincte. Les 50 000 m² qu'il vise concernent vraisemblablement le tissu diffus du centre élargi, comme l'illustre le précédent de Tivoli implanté dans le quartier des Chartrons.
Une vague structurelle se prépare par ailleurs. Plusieurs cabinets soulignent qu'entre 2026 et 2028, de nombreux baux signés avant la crise sanitaire arriveront à échéance. Les entreprises devront alors choisir entre rester en renégociant leurs loyers, ou migrer vers des immeubles neufs plus performants. Les surfaces ainsi libérées alimenteront mécaniquement le stock vacant, et offriront de nouveaux candidats à la reconversion.
Les vraies limites : économiques et politiques
La promesse du nouveau maire bute sur deux obstacles que la loi Daubié ne lève pas.
Le premier est économique. Selon les estimations Immoprêt, le coût de transformation d'un immeuble de bureaux en logements oscille entre 1 000 et 2 500 €/m² selon les configurations. L'opération de Tivoli, à 3,4 M€ HT pour 2 051 m², se situe dans la moyenne haute. Extrapolé aux 50 000 m² de l'opération Cœur de ville, l'ordre de grandeur des travaux dépasserait 80 millions d'euros, hors achat du foncier. Le cabinet Tourny Meyer, dans son analyse du marché bordelais d'octobre 2025, soulignait que la reconversion souffre d'une rentabilité moindre que la construction neuve, en particulier au regard des contraintes liées au logement social.
L'expérience parisienne tempère encore les ambitions. Selon l'APUR, les transformations n'ont concerné en dix ans que 1,5 % du parc de bureaux parisien. Une étude de la Banque de France conduite par Antonin Bergeaud conclut que ces opérations devraient rester marginales malgré le potentiel théorique.
Le second obstacle est politique. La mairie n'a pas le pouvoir de contraindre un propriétaire privé à changer la destination de son immeuble. Elle peut autoriser, accompagner, faciliter via la dérogation PLU, mais elle ne peut pas imposer. Le succès de l'opération « Cœur de ville » dépendra donc de la volonté du marché privé, pas de celle de l'exécutif municipal. Comme le rappelait Margaux Bégards dans Rue89Bordeaux en mars 2026, la mairie ne peut agir directement que par rachat ou réquisition. Deux options qui ne figurent pas dans son programme.
Plusieurs paramètres soutiennent toutefois la dynamique bordelaise. La loi Daubié vient lever les principaux freins juridiques. Le dispositif d'accompagnement métropolitain est en place depuis décembre 2025. La crise du tertiaire alimente un stock disponible. Et l'expérience de Tivoli prouve qu'une opération bien calibrée peut être à la fois rentable et primée. Reste à savoir, opération par opération, si l'équilibre financier se boucle. La reconversion bureaux logements Bordeaux n'est donc pas une promesse en l'air, mais elle ne se décrète pas non plus depuis l'hôtel de ville.
Sources
- Légifrance, Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, juin 2025
- Vie Publique, Loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, octobre 2025
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