Hausse CSG 2026 LMNP : passage à 18,6 %, ce qui change
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Article 12 de la LFSS 2026 : la « contribution autonomie » expliquée
- Qui paie 18,6 % et qui reste à 17,2 % ? Le tableau récapitulatif
- Loueurs LMNP : la hausse s'applique dès les revenus 2025
- La bonne surprise : pour beaucoup de LMNP, l'impact réel sera nul
- Combien ça coûte vraiment ? Exemples chiffrés
- Le LMNP reste-t-il plus avantageux que la location nue ?
- Attention aux nouvelles cases déclaratives 2026
- LMP, non-résidents : qui passe entre les gouttes ?
- Cumul avec la réintégration des amortissements : la double pression de 2025-2026
- À retenir : la check-list du LMNP en 2026
- Sources et références
Adoptée le 16 décembre 2025 et promulguée le 30 décembre 2025, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 1,4 point sur certains revenus du capital, une majoration portée par le gouvernement sous le nom de contribution financière pour l'autonomie (CFA). Pour les loueurs en meublé non professionnels, le taux des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % dès les revenus perçus en 2025. Bonne nouvelle pour les bailleurs en location nue et les vendeurs : revenus fonciers et plus-values immobilières restent épargnés. Décryptage complet.
Article 12 de la LFSS 2026 : la « contribution autonomie » expliquée
L'amendement gouvernemental n° 1104, adopté en nouvelle lecture par l'Assemblée nationale le 4 décembre 2025, a réintroduit dans le texte de la LFSS un dispositif passé près de disparaître : une hausse de 1,4 point de la CSG sur certains revenus du capital, présentée sous le nom de contribution financière pour l'autonomie (CFA) et codifiée à l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale.
Concrètement, le taux de CSG applicable à certains revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %. Cumulée avec la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %), la contribution porte le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus visés. Le prélèvement forfaitaire unique (flat tax) passe de 30 % à 31,4 % pour les revenus et gains effectivement soumis au PFU (dividendes, intérêts, plus-values mobilières), étant entendu que certains placements comme le PEA après cinq ans restent exonérés d'impôt sur le revenu mais supportent les prélèvements sociaux au nouveau taux. À noter : le taux de CSG déductible reste fixé à 6,8 %, malgré l'augmentation de l'assiette globale.
L'objectif annoncé par le gouvernement est double : générer environ 1,5 milliard d'euros de recettes annuelles supplémentaires et flécher cette somme vers la branche autonomie de la Sécurité sociale, avec le recrutement de 4 500 professionnels dans les EHPAD et un renforcement du maintien à domicile.
Qui paie 18,6 % et qui reste à 17,2 % ? Le tableau récapitulatif
La LFSS 2026 institue une dualité de taux inédite. Pour la première fois, deux régimes de prélèvements sociaux coexistent selon la nature des revenus.
| Soumis au nouveau taux de 18,6 % | Restent au taux historique de 17,2 % |
|---|---|
| Revenus BIC de la location meublée non professionnelle (LMNP), longue ou courte durée | Revenus fonciers de la location nue, y compris revenus fonciers issus de parts de SCPI ou de SCI à l'IR |
| Dividendes versés par les SCI soumises à l'IS | Plus-values immobilières des particuliers (y compris à la revente d'un bien LMNP) |
| Dividendes d'actions, intérêts de comptes-titres | Produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (sauf exceptions particulières) |
| Plus-values mobilières (cessions d'actions, d'obligations) | Livrets réglementés (livret A, LDDS, LEP) qui restent par ailleurs exonérés |
| Gains de cession de crypto-actifs, gains de PEA soumis aux prélèvements sociaux lors d'un retrait ou d'une clôture, produits imposables issus d'un PER selon les modalités de sortie | Intérêts exonérés des PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 ; CEL ouverts avant le 1er janvier 2018 ; plans d'épargne populaire (PEP) |
La logique de cette répartition n'est pas neutre : l'épargne immobilière de long terme et l'assurance-vie sont préservées, l'épargne financière et la location meublée sont mises à contribution. Le gouvernement a explicitement voulu protéger l'investissement locatif classique (location nue) pour ne pas pénaliser un parc déjà fragilisé par les durcissements successifs de la réglementation.
Loueurs LMNP : la hausse s'applique dès les revenus 2025
Point souvent négligé qui mérite d'être souligné : pour les revenus du patrimoine, le nouveau taux s'applique de manière rétroactive aux revenus perçus en 2025. Autrement dit, les loyers meublés encaissés en 2025 seront déclarés au printemps 2026 et taxés directement à 18,6 % de prélèvements sociaux, sans phase de transition.
La rétroactivité ne s'applique pas uniformément à tous les revenus visés par la réforme. Pour les revenus du patrimoine (LMNP, plus-values mobilières), la hausse mord dès les revenus perçus en 2025, imposés au printemps 2026. Pour les produits de placement prélevés par un établissement payeur (dividendes, intérêts de comptes-titres, gains d'épargne), elle ne s'applique qu'aux revenus encaissés à partir du 1er janvier 2026.
Concrètement, le loueur LMNP qui remplira sa déclaration 2042-C-PRO dans les semaines à venir verra ses prélèvements sociaux liquidés au nouveau taux par la DGFiP, sauf si ses revenus relèvent déjà des cotisations sociales par un organisme social. Pour les loueurs au réel, le résultat fiscal de 2025 (loyers moins charges et amortissements) sera multiplié par 18,6 %. Pour ceux au micro-BIC, c'est sur le revenu après abattement (30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % pour la longue durée et les meublés classés) que les 18,6 % s'appliqueront.
Attention au mécanisme d'acompte contemporain : les bailleurs LMNP au régime réel acquittent leurs prélèvements sociaux sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels prélevés en cours d'année par la DGFiP. Sur les revenus 2025, ces acomptes ont été calculés au taux ancien de 17,2 %. Un complément de prélèvements sociaux, correspondant aux 1,4 point de hausse, sera porté sur l'avis d'imposition adressé à partir de fin juillet 2026, avec un paiement échelonné à partir de septembre lorsque le contribuable reste redevable d'un solde.
La bonne surprise : pour beaucoup de LMNP, l'impact réel sera nul
Voici le point que la plupart des commentaires de presse passent sous silence : la hausse de la CSG ne s'applique que sur le résultat fiscal imposable. Or, dans la majorité des dossiers LMNP au régime réel, ce résultat est déjà nul, ou très faiblement positif, grâce à l'effet combiné des charges déductibles et des amortissements.
Un loueur au réel qui amortit son bien sur 25 à 30 ans, son mobilier sur 5 à 7 ans, et qui déduit ses intérêts d'emprunt, sa taxe foncière, ses charges de copropriété non récupérables et ses frais de gestion, dégage typiquement un résultat fiscal qui oscille entre zéro et quelques centaines d'euros pendant les huit à dix premières années d'exploitation. Sans assiette taxable, pas d'augmentation de prélèvements sociaux.
Les profils réellement touchés par la hausse sont donc plus restreints qu'il n'y paraît :
- les loueurs au micro-BIC, qui ne déduisent que l'abattement forfaitaire et n'amortissent pas ;
- les loueurs au réel en fin de cycle d'amortissement, lorsque les dotations ne suffisent plus à neutraliser le résultat fiscal ;
- les loueurs au réel à forte rentabilité (immobilier acheté comptant, faibles charges) ;
- les exploitants de meublés de tourisme à fort chiffre d'affaires.
Combien ça coûte vraiment ? Exemples chiffrés
Pour fixer les idées, voici plusieurs scénarios représentatifs. L'écart calculé correspond uniquement au surplus de prélèvements sociaux lié à la hausse de 1,4 point.
- Studio LMNP au régime réel, 6 000 € de loyers, résultat imposable de 1 800 € après charges et amortissements : 25 € de PS supplémentaires par an.
- T2 LMNP au réel avec 9 600 € de loyers, résultat imposable 7 200 € : environ 101 € par an.
- T3 LMNP longue durée au micro-BIC, 12 000 € de loyers, abattement 50 % soit 6 000 € de base imposable : 84 € par an.
- Portefeuille de trois logements LMNP au réel avec 25 000 € de résultat imposable cumulé : environ 350 € par an.
- Meublé de tourisme classé au micro-BIC, 60 000 € de loyers, abattement 50 % soit 30 000 € de base : 420 € par an.
- Meublé de tourisme non classé au micro-BIC, 14 000 € de loyers, abattement réduit à 30 % depuis la loi Le Meur, soit 9 800 € de base : 137 € par an (et c'est sans compter le passage de 50 % à 30 % d'abattement, autre choc fiscal).
Dans les scénarios ci-dessus, le surcoût cumulé sur dix ans irait d'environ 250 € à 5 000 € selon l'assiette imposable retenue. Modeste pris isolément, mais à intégrer dans le calcul de rentabilité globale.
Le LMNP reste-t-il plus avantageux que la location nue ?
La hausse à 18,6 % rapproche-t-elle vraiment la fiscalité du LMNP de celle de la location nue ? Sur le papier, les loueurs en meublé sont désormais davantage taxés en prélèvements sociaux (18,6 % contre 17,2 %) que les bailleurs en location nue. Une comparaison chiffrée à tranche marginale d'imposition (TMI) équivalente montre pourtant que le meublé conserve une longueur d'avance, principalement grâce à des abattements plus généreux et à la mécanique du régime réel.
Prenons un appartement loué 12 000 € par an, avec un bailleur dont la TMI est de 30 %.
- Location nue au micro-foncier (abattement 30 %) : base imposable 8 400 €, soit 2 520 € d'IR et 1 445 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, total 3 965 € (33 % des loyers).
- LMNP longue durée au micro-BIC (abattement 50 %) : base imposable 6 000 €, soit 1 800 € d'IR et 1 116 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, total 2 916 € (24 % des loyers).
- LMNP au régime réel avec charges et amortissements neutralisant le résultat fiscal : impôt et prélèvements sociaux proches de zéro pendant les premières années d'exploitation, hors cotisation foncière des entreprises (CFE).
Dans cet exemple, l'écart dépasse 1 000 € par an en faveur du LMNP au micro-BIC, soit environ 26 % d'économie par rapport au micro-foncier. Cette comparaison ne vaut toutefois que pour cette hypothèse de loyers, de tranche marginale d'imposition et de régime fiscal : le résultat varie selon les charges, la CFE, le turn-over locatif, le mobilier et la stratégie de revente. La hausse à 18,6 % grignote la rentabilité nette du meublé, mais ne suffit pas à transformer la location nue en option fiscalement supérieure pour la longue durée dans ce type de profil.
Attention aux nouvelles cases déclaratives 2026
Le millésime 2026 du formulaire 2042-C-PRO a été refondu pour tenir compte à la fois de la réforme du micro-BIC issue de la loi Le Meur et de la nouvelle dualité de taux. Les loueurs au micro-BIC doivent désormais ventiler leurs recettes selon trois cases distinctes :
- Case 5NI : location meublée de longue durée ;
- Case 5NH : location de courte durée en meublé de tourisme non classé ;
- Case 5NG : location de courte durée en meublé de tourisme classé ou chambres d'hôtes.
Des cases équivalentes au micro-BIC (5NL, 5NK, 5NJ) sont prévues pour les loueurs dont les revenus sont déjà soumis aux cotisations sociales par un organisme social, notamment l'URSSAF pour les meublés de tourisme courte durée dépassant 23 000 € de recettes ou les activités de para-hôtellerie. Les loueurs au régime réel utilisent quant à eux d'autres rubriques de la déclaration, notamment les cases de la liasse 2031 et les reports associés sur le formulaire 2042-C-PRO. La vigilance est de mise : un loueur qui remplissait la 5ND l'an dernier pour de la longue durée doit basculer cette année en 5NI, faute de quoi le calcul des prélèvements sociaux peut être faussé.
LMP, non-résidents : qui passe entre les gouttes ?
Les loueurs en meublé professionnel (LMP), dont les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal, relèvent de règles distinctes. Lorsque leurs revenus sont déjà soumis aux cotisations et contributions sociales par un organisme social, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux liquidés par la DGFiP. Dans le cas contraire, les bénéfices de location meublée professionnelle peuvent encore relever des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Les critères fiscaux et sociaux ne se recoupent donc pas toujours, en particulier pour la location meublée touristique.
Les non-résidents fiscaux affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un État de l'Union européenne, de l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse ne sont pas soumis à la CSG ni à la CRDS sur leurs revenus immobiliers de source française, conformément à l'arrêt de Ruyter (CJUE, 26 février 2015, C-623/13). Ils restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le contribuable doit cocher les cases prévues dans la déclaration et conserver un justificatif d'affiliation, à produire en cas de demande de l'administration.
Cumul avec la réintégration des amortissements : la double pression de 2025-2026
Cette hausse de la CSG ne doit pas être lue isolément. Elle vient s'ajouter à une autre réforme majeure entrée en vigueur le 15 février 2025 : la réintégration des amortissements admis en déduction dans le calcul de la plus-value imposable à la revente (article 84 de la loi de finances 2025, codifié à l'article 150 VB du Code général des impôts), sauf exceptions prévues pour certains biens exploités en résidences services (résidences étudiantes et seniors, EHPAD, établissements sociaux ou médico-sociaux et de soins de longue durée).
Le mécanisme est cumulatif. Pendant la phase d'exploitation, le loueur paie 1,4 point supplémentaire de prélèvements sociaux sur son résultat (LFSS 2026). Au moment de la revente, sa plus-value imposable est augmentée du montant des amortissements admis en déduction (LF 2025). Concrètement, un investisseur qui détient son bien dix ans et amortit 50 000 € sur cette période verra :
- environ 700 € de PS supplémentaires sur la durée d'exploitation (sur un résultat moyen de 5 000 € par an) ;
- jusqu'à 8 600 € de prélèvements sociaux à la revente, calculés sur les 50 000 € d'amortissements réintégrés (avant abattement pour durée de détention). À ce montant peut s'ajouter l'impôt sur la plus-value au taux de 19 %, soit 9 500 € supplémentaires sur la même base, l'ensemble étant ensuite réduit par les abattements pour durée de détention jusqu'à exonération totale (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
La pression fiscale du LMNP s'est donc bien durcie en deux ans, sur deux axes complémentaires : revenus courants (CFA 2026) et sortie patrimoniale (LF 2025). Cela ne remet pas en cause l'attractivité globale du statut, qui reste favorable, mais cela appelle un recalibrage des projections de rentabilité.
À retenir : la check-list du LMNP en 2026
- Le taux applicable : 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs meublés, dès les revenus 2025 à déclarer au printemps 2026.
- L'assiette réelle : la hausse ne mord que si le résultat fiscal est bénéficiaire. Au régime réel avec amortissements, l'impact est souvent neutralisé pendant les premières années.
- Les bonnes cases : 5NI longue durée, 5NH courte durée non classée, 5NG courte durée classée ou chambres d'hôtes. Cases différentes des années précédentes.
- L'arbitrage micro-BIC ou réel : le réel devient encore plus intéressant pour neutraliser la nouvelle hausse, à charge de tenir une comptabilité rigoureuse.
- La sortie : penser cumul hausse CSG sur les revenus + réintégration des amortissements à la revente pour évaluer la rentabilité globale du projet.
- Les non-résidents : vérifier l'affiliation à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Royaume-Uni/Suisse pour bénéficier de l'exonération CSG/CRDS.
Pour un panorama complet des évolutions fiscales et réglementaires applicables aux loueurs en meublé cette année, consultez également notre guide LMNP 2026 sur BordeauxIMMO9, qui détaille la réintégration des amortissements, les nouveaux abattements micro-BIC issus de la loi Le Meur et les obligations d'enregistrement liées au téléservice national.
La hausse de 1,4 point peut paraître anecdotique prise isolément. Cumulée à la réintégration des amortissements et au durcissement de l'encadrement des meublés de tourisme, elle traduit en réalité un mouvement de fond : le LMNP reste rentable, mais sa rentabilité doit désormais être calculée avec plus de finesse.
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