Crise du neuf 2026 : pourquoi c'est le bon moment pour acheter à Bordeaux
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- La crise de la production de logements neufs en France
- Bordeaux : une offre neuve sous pression, des prix qui reprennent
- Pourquoi la crise de l'offre crée une opportunité pour l'acheteur
- 1. Les promoteurs négocient davantage
- 2. Les taux ont baissé de près d'un point
- 3. L'offre future sera encore plus rare
- 4. La demande locative bordelaise reste structurellement forte
- Exemple d'opportunité d'achat pour un appartement neuf à Bordeaux
- Ce que la crise du neuf signifie pour les prix à horizon 2027-2028
Avec 59 915 mises en vente de logements neufs en 2025, le marché français subit une contraction importante de l'offre. Cette crise de la production neuve, bien documentée, crée paradoxalement une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs bordelais.
La crise de la production de logements neufs en France
Le marché du logement neuf en France a encaissé un choc historique entre 2023 et 2025. Sur l'ensemble de l'année 2025, les ventes totales ont atteint 92 352 logements, soit une baisse de -10,8 % sur un an par rapport à 2024. Les ventes nettes au détail s'élèvent à 49 713 unités (-14,3 %), tandis que les mises en vente par les promoteurs ont totalisé 59 915 logements, en hausse de +9,4 % sur un an après avoir chuté de 25 % entre 2023 et 2024 (Source : Chiffres FPI Bilan 2025).
Les causes sont connues : fin du dispositif Pinel fin 2024, hausse des taux d'intérêt entre 2022 et 2024. L'explosion des coûts de construction (+18 % en trois ans selon la Fédération Française du Bâtiment) et la frilosité des investisseurs institutionnels ont achevé d'assécher la demande. Le secteur a perdu environ 49 000 emplois dans le BTP sur 2024-2025 et enregistre une hausse des défaillances d'entreprises de +48 % au T3 2025.
Cette crise est également marquée par un effondrement de la demande des investisseurs. Les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté à 9 469 unités en 2025, soit une baisse spectaculaire de -51,1 % sur un an. Leur part dans les ventes au détail a diminué drastiquement, passant de 34 % en 2024 à seulement 19 % en 2025. En revanche, les ventes aux propriétaires occupants ont progressé de +4,3 %, atteignant 40 244 unités sur la même période.
Bordeaux : une offre neuve sous pression, des prix qui reprennent
À Bordeaux Métropole, la contraction de l'offre de logements neufs se traduit par une stabilisation, voire une légère reprise, des prix depuis le début 2026. Les appartements anciens s'établissent à 4 389 €/m² en mars 2026 (+0,6 % sur deux mois), tandis que les maisons atteignent 4 478 €/m² (+0,3 %) selon les dernières données disponibles du Figaro Immobilier.
Là où c'est intéressant, c'est que le prix médian du neuf à Bordeaux se situe actuellement autour de 4 352 €/m², soit moins cher que l'ancien, ce qui est extrêmement rare en France, d'autant plus dans l'une des plus grandes villes du pays. S'il y avait une période pour acheter un logement neuf à Bordeaux, ce serait bien maintenant.
Pourquoi la crise de l'offre crée une opportunité pour l'acheteur
Le paradoxe est réel : une crise de la production est généralement mauvaise pour les acheteurs à court terme (moins de choix) mais favorable sur le cycle long. À Bordeaux, où les investisseurs ne représentent plus que 19 % des acheteurs en 2025 (contre 34 % l'année précédente), les promoteurs se retrouvent en position de devoir négocier pour écouler leurs stocks. Plusieurs mécanismes jouent en faveur des acquéreurs.
1. Les promoteurs négocient davantage
Face à une demande qui peine à se relancer, les promoteurs sont en position de devoir écouler leurs stocks. Selon le cabinet Challenges, certains opérateurs préfèrent "arrêter les frais" sur des programmes peu vendus plutôt que de poursuivre à perte. Pour l'acheteur en position, cela ouvre une marge de négociation sur les derniers lots et les frais de notaire souvent offerts sur le neuf.
2. Les taux ont baissé de près d'un point
Les taux immobiliers à 20 ans sont revenus à 3,35 % en mars 2026, contre plus de 4,20 % au pic de 2023-2024. Sur un emprunt de 200 000 €, cette baisse représente une économie de mensualité d'environ 120 €/mois, soit un coût du crédit réduit de plus de 30 000 € sur 25 ans. La baisse des taux rétablit l'accès au crédit pour de nombreux ménages bordelais.
3. L'offre future sera encore plus rare
Les mises en chantier s'élèvent à 371 700 logements en 2025 au national, soit encore bien en deçà des niveaux d'avant-crise. Les programmes qui sortiront de terre en 2027-2028 seront donc en nombre limité. Acheter sur plan aujourd'hui, c'est accéder à une offre qui se raréfiera encore dans les 18 à 36 prochains mois.
4. La demande locative bordelaise reste structurellement forte
Le loyer médian bordelais s'établit à 17,10 €/m² en mars 2026. La métropole girondine accueille plus de 80 000 étudiants et continue d'attirer des actifs en mobilité professionnelle depuis Paris et l'Île-de-France. Cette pression locative limite le risque de vacance pour un investisseur, même dans un contexte de taux encore supérieurs à leur niveau plancher d'avant 2022.
Exemple d'opportunité d'achat pour un appartement neuf à Bordeaux
Un T3 neuf de 65 m² dans le quartier Bacalan (Bordeaux Nord), affiché à 325 000 € soit 5 000 €/m², illustre le type d'opportunité créée par la crise. Le promoteur offre les frais de notaire, un geste devenu courant sur les lots en stock.
Financé à hauteur de 295 000 € sur 20 ans à 3,35 %, la mensualité ressort à 1 660 €/mois. Avec un loyer médian de 1 100 €/mois pour un T3 à Bacalan, l'effort net s'établit à 560 €/mois avant optimisation fiscale (dispositif Jeanbrun, Super Jeanbrun, LMNP...).
Ce que la crise du neuf signifie pour les prix à horizon 2027-2028
L'Observatoire Immobilier de l'Atlantique et plusieurs notaires girondins convergent sur un scénario de reprise progressive des prix à partir de 2026.
En effet, la logique est mécanique. Quand l'offre se contracte durablement (la tendance observée depuis 2023) et que la demande reste soutenue par la démographie et la mobilité professionnelle, les prix se reprennent une fois les taux stabilisés. Bordeaux, classée en zone A, bénéficie d'un signal de tension officiel qui renforce cette tendance.
Pour un acquéreur ou un investisseur bordelais, la combinaison d'une offre réduite, de taux revenus autour de 3,35 % et de promoteurs en position de négociation constitue une configuration favorable qui ne durera pas indéfiniment. La reprise des mises en chantier attendue en 2026-2027 réduira progressivement la pression sur les stocks et fera remonter les prix des programmes neufs.
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