Défiscalisation en 2024 : nos opportunités d'investissement

Pierre Ferreiro

le 22 décembre 2023

[ mis à jour le 16 février 2024 ]

L'année 2024 marque un tournant déterminant dans le domaine de la défiscalisation immobilière en France, avec des modifications substantielles dans les dispositifs existants et l'introduction de nouveaux cadres réglementaires. Ces changements, principalement centrés autour de la fin du dispositif Pinel et l'avènement de la loi Pinel Plus, représentent des opportunités uniques mais aussi des défis pour les investisseurs immobiliers.

Parallèlement, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) continue de jouer un rôle clé dans le paysage de l'investissement locatif, offrant des avantages fiscaux intéressants et une certaine flexibilité.

Ces différentes options s’accompagnent de nuances complexes, qu'il s'agisse des conditions d'éligibilité, des avantages fiscaux, ou des implications pratiques pour les investisseurs. Il devient donc essentiel de comprendre en profondeur leurs caractéristiques et leurs évolutions pour optimiser les stratégies d'investissement et maximiser les avantages fiscaux.

Découvrez les aspects essentiels de la loi Pinel, du nouveau dispositif Pinel Plus, et les subtilités du LMNP, y compris celles du bail mobilité et de l'investissement en résidence de services. Vous aurez ainsi un aperçu global des différentes options disponibles pour investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux et dans le reste de la France pour défiscaliser en 2024.

La loi Pinel en 2024

En 2024, le dispositif Pinel, qui a joué un rôle majeur dans l'encouragement de l'investissement locatif en France, aborde sa dernière année d'application, marquant la fin d'une ère importante dans la défiscalisation immobilière. Cette année représente donc une période charnière pour les investisseurs qui souhaitent encore bénéficier de ce dispositif de défiscalisation avant sa disparition.

Le dispositif Pinel, jusqu'à sa fin en 2024, continue d'offrir aux investisseurs une réduction d'impôts pour l'achat de biens immobiliers neufs. Ils doivent, pour en bénéficier, mettre un appartement neuf en location nue pour une période définie, choisir des locataires selon leurs ressources et appliquer un loyer plafonné. Cependant, il est essentiel de noter que les taux de réduction d'impôt ont été progressivement réduits au fil des années.

En 2024, ces taux seront encore réduits par rapport à ceux des années précédentes, signalant une diminution progressive des incitations fiscales offertes par le dispositif.

Les taux de réduction d’impôts Pinel en 2024 sont de :

• 9% pour un engagement locatif de 6 ans;
• 12% pour un engagement locatif de 9 ans;
• 14% pour un engagement locatif de 12 ans.

Une autre nouveauté de la loi Pinel est l'introduction d'un nouveau zonage en octobre 2023, conçu pour mieux adapter le dispositif Pinel aux réalités du marché immobilier et concentrer son application dans les zones où la demande de logements est la plus forte. Bordeaux est ainsi passée en zone A, ce qui permet aux investisseurs d’y appliquer des loyers Pinel plus élevés qu’auparavant.

Les plafonds de loyer Pinel et les plafonds de ressources Pinel ont par ailleurs aussi été révisés en fin d’année 2023. Les plafonds de loyer ont ainsi augmenté, et les plafonds de ressources ont été élargis afin d’inclure davantage de profils de locataires.

Avec une fin prévue à la fin de l'année 2024, les investisseurs désireux de bénéficier des avantages de la loi Pinel doivent agir rapidement pour profiter de ces dernières opportunités. Ce type d'investissement reste en effet très intéressant dans des villes comme Bordeaux, notamment grâce à la révision des plafonds, au changement de zonage de la Belle endormie et aux prix d’achat des logements éligibles.

Une autre option s’ouvre néanmoins aux investisseurs souhaitant bénéficier de réductions d’impôts plus importantes en 2024. Celle-ci implique néanmoins de devoir investir dans des appartements plus onéreux.

Loi Pinel Plus en 2024

La transition vers la Loi Pinel Plus en 2024 marque une étape importante dans la défiscalisation immobilière française. Cette nouvelle version du dispositif Pinel se distingue par des exigences renforcées en termes de qualité d'usage et de performance environnementale.

Pour répondre aux standards de la Loi Pinel Plus, les logements neufs doivent respecter des critères précis : une surface habitable minimale variant selon la typologie, des espaces extérieurs privatifs d'une surface définie, et une double orientation pour les T3 et plus. Ces mesures sont en ligne avec les objectifs de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).

Voici les surfaces minimales définies par la loi Pinel Plus :

Sur le plan environnemental, la Loi Pinel Plus impose des niveaux de performance élevés. Les biens acquis en 2024 doivent atteindre le jalon 2025 de la RE2020 et la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ils doivent ainsi être faciles à chauffer en hiver et confortables lors de périodes de forte chaleur sans avoir recours à la climatisation. Cette orientation vers des logements plus écologiques et énergétiquement efficaces vise à encourager un développement immobilier durable et responsable.

Cette évolution du dispositif Pinel vers le Pinel Plus souligne un engagement plus fort envers un urbanisme respectueux de l'environnement et de la qualité de vie des résidents, tout en continuant à offrir des avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers. Les réductions d’impôt proposées reprennent les taux appliqués aux débuts du Pinel.

Les taux appliqués à la loi Pinel Plus en 2024 sont de :

• 12% pour un engagement locatif de 6 ans;
• 18% pour un engagement locatif de 9 ans;
• 21% pour un engagement locatif de 12 ans.

La loi Pinel Plus permet donc de bénéficier de réductions d’impôts plus attractives que celles proposées par la loi Pinel en 2024. Cependant, elle implique de devoir investir dans des appartements neufs qui peuvent être plus onéreux en raison des matériaux et des techniques de construction utilisés. Cette solution est donc plus attractive pour les investisseurs disposant d’un budget plus conséquent.

Il est possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus en remplissant uniquement les critères de la loi Pinel classique en investissant dans un quartier prioritaire inscrit au contrat de ville. Bordeaux Métropole compte 11 quartiers prioritaires répartis sur 8 communes.

L’investissement en LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option attrayante pour les investisseurs immobiliers en France, en particulier en 2024. Ce statut permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux. L'un des principaux atouts du LMNP est la possibilité de déduire les frais réels liés à la location (entretien, réparations, amortissement du bien, intérêts d'emprunt) de ses revenus locatifs, offrant ainsi une optimisation fiscale significative.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages fiscaux. En optant pour le régime Micro-BIC, un propriétaire peut bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs si ces derniers ne dépassent pas 72 600 euros par an.

Une autre option est d’opter pour le régime réel, ce qui permet la déduction des charges réelles (entretien, réparation, intérêts d'emprunt) de ses revenus locatifs et l’amortissement du bien et de son mobilier sur la durée. Pour les revenus plus élevés, le régime réel offre plus de possibilités de déductions.

Le LMNP s'adresse à ceux qui ne font pas de la location meublée leur activité principale. Il est particulièrement adapté pour les biens comme les appartements et les studios destinés à la location étudiante ou touristique. Cette souplesse en fait un choix privilégié pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles immobiliers.

Le LMNP en bail étudiant

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) appliqué au bail étudiant offre une opportunité attractive pour les investisseurs immobiliers. Ce type de bail est idéal pour louer un logement meublé sur une courte durée auprès d’un étudiant. Sa durée est calquée sur l'année universitaire, qui est de neuf mois.

Cela permet une gestion locative flexible, facilitant la location à des étudiants pendant l'année scolaire tout en libérant le logement pour d'autres types de locations pendant les vacances. Ce modèle de location offre un équilibre entre stabilité des revenus locatifs et flexibilité, s'adaptant bien aux besoins des étudiants et aux cycles immobiliers saisonniers.

LMNP et bail mobilité

Le bail mobilité sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une option intéressante pour les investisseurs immobiliers. Ce type de bail, non renouvelable et d'une durée de 1 à 10 mois, est destiné à une clientèle en mobilité, comme les étudiants, stagiaires, ou professionnels en déplacement temporaire.

Il offre une flexibilité notable, tant pour les locataires que pour les propriétaires, et permet de louer des logements meublés pour de courtes périodes sous un cadre légal strict. Cette formule attire une clientèle variée et permet aux investisseurs de bénéficier d'une occupation régulière de leur bien, optimisant ainsi les revenus locatifs.

Faire de la location touristique en été

La flexibilité du bail étudiant et du bail mobilité est très intéressante pour les locations touristiques, particulièrement en été. En louant un bien meublé sous le statut LMNP pendant la période estivale, les investisseurs peuvent tirer profit des périodes de haute saison touristique pendant l’été, notamment avec des plateformes spécialisées type AirBNB.

Cette stratégie permet d'augmenter la rentabilité en ciblant les touristes ou les visiteurs temporaires, sur des courtes durées, ce qui permet de collecter des “loyers” à la nuitée plus élevés. Ce modèle de location saisonnière est une excellente manière de maximiser l'utilisation et les revenus d'un bien immobilier tout au long de l'année.

Si vous souhaitez réaliser une location saisonnière à Bordeaux, vous devez impérativement déclarer votre activité auprès de la mairie. Pensez à bien vous renseigner sur les réglementations de ce type de location, notamment au niveau local.

L’investissement en LMNP en résidence de services

L'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans les résidences de services représente une opportunité intéressante en 2024. Ces résidences, qui incluent des structures telles que des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, ou des résidences de tourisme, offrent des services additionnels à leurs résidents, comme la restauration, le ménage, ou la lessive.

Pour les investisseurs, cela signifie une clientèle stable et des revenus locatifs plus élevés. Cela signifie également moins de gestion locative, car c’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de la recherche de locataires, de la gestion du bien et de la collecte des loyers, même en cas de vacance locative. De plus, ces résidences répondent à une demande croissante de logements adaptés à des publics spécifiques, offrant ainsi une valeur ajoutée en termes de positionnement sur le marché immobilier.

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