Faut-il acheter en immobilier neuf ou ancien en 2024 ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Acheter un logement neuf : confort, avantages fiscaux et sécurité
- Le dispositif Pinel version 2024
- Présentation du Pinel Plus
- La réduction des frais de notaire : entre 4 et 6%
- l’exonération de la taxe foncière
- Un prêt à Taux Zéro (PTZ) plus accessible en 2024
- La TVA réduite dans les zones ANRU
- 4 garanties dans l'immobilier neuf pour un achat serein
- La garantie décennale
- La garantie biennale ou de bon fonctionnement
- La Garantie de Parfait Achèvement
- La garantie d'isolation phonique
- Pas de frais surprise
- Des logements neufs synonyme de luminosité et confort
- Des économies d’énergie substantielles
- L’inconvénient potentiel : Les délais de livraison
- Les avantages de l'achat dans l'ancien : charme, prix et choix
- Le premier des arguments : le prix
- Une plus grande diversité de profils
- Une disponibilité immédiate (ou pas)
Entre le charme de l'ancien et la modernité du neuf, difficile de faire un choix. Dans un contexte où les prix de l'électricité atteignent des sommets, l'achat d'un logement neuf en 2024 se présente comme une solution évidente. Pour autant, les prix de l’ancien à l’achat sont plus intéressants … Décortiquez les vrais coûts d’un achat immobilier en 2024 et éclairez votre choix en fonction de vos besoins, de vos préférences et de votre budget.
Acheter un logement neuf : confort, avantages fiscaux et sécurité
Le dispositif Pinel version 2024
Le dispositif Pinel, destiné à encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf, continue d'offrir des avantages fiscaux intéressants en 2024. Et c’est la dernière année. Le 31 décembre devrait, selon Patrice Vergiete (Ministre du logement), sonner le glas de la défiscalisation pour l’investissement locatif en immobilier neuf.
En 2024, les taux sont désormais les suivants :
- pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d'impôt passe de 10,5 % (2023) à 9 % du prix d'achat du bien,
- pour un engagement de 9 ans, elle passe de 15 % à 12 %,
- Pour un engagement de 12 ans, la réduction passe de 17,5 % à 14 %.
Présentation du Pinel Plus
Si vous souhaitez profiter des taux les plus avantageux du Pinel (qui sont les taux originels) et donc réduire votre impôt jusqu'à 63 000€ en 2024, vous pouvez opter pour le dispositif Pinel Plus. Lancé par Emmanuelle Wargon en 2022 pour renforcer les exigences en matière de qualité et de performance énergétique des logements neufs, ce dispositif réserve les plus hauts taux de défiscalisation aux logements répondant aux normes RE2020 ou situés dans des quartiers prioritaires.
La réduction des frais de notaire : entre 4 et 6%
Un des premiers avantages financiers de l'immobilier neuf est la réduction significative des frais de notaire. Contrairement à l'immobilier ancien où les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 8 % du prix de vente, dans le neuf, ces frais sont généralement compris entre 2 et 3 %. Cette différence représente une économie substantielle sur les coûts initiaux de l'achat.
Lorsqu'on compare les frais de notaire pour un bien immobilier neuf et un bien ancien, tous deux à un prix de 300 000€, la différence est notable. Dans le cas d'un achat neuf, les frais de notaire sont généralement de 2 à 3 % du prix d'achat, soit entre 6 000 et 9 000€ pour un bien à ce prix. En revanche, pour un bien ancien, ces frais s'élèvent à environ 7 à 8 %, ce qui représente entre 21 000 et 24 000€ pour un bien de même valeur. Ainsi, choisir un bien neuf permet une économie significative sur les frais de notaire, pouvant aller de 12 000 à 15 000€ par rapport à un achat dans l'ancien.
l’exonération de la taxe foncière
Les acquéreurs de biens neufs bénéficient souvent d'une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la construction. Cette exonération, totale ou partielle selon les municipalités, représente une économie importante, allégeant la charge fiscale des nouveaux propriétaires durant les premières années.
Un prêt à Taux Zéro (PTZ) plus accessible en 2024
Dès le 1er janvier 2024, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), une aide précieuse pour les primo-accédants sera orientée vers l'achat d'appartements neufs situés dans les zones tendues. Il pourra pour les ménages les plus modestes, financer jusqu’à 50% de l’achat du logement. Il sera ouvert en 2024 à deux nouvelles tranches de revenus.
Parallèlement, le PTZ restera accessible pour l'achat de biens immobiliers anciens, mais uniquement en zone détendue (zones B2 et C où l’offre excède la demande). Les travaux de rénovation devront représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
La TVA réduite dans les zones ANRU
Dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU), les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % habituellement. Cette réduction de TVA représente une économie considérable sur le coût total de l'achat.
4 garanties dans l'immobilier neuf pour un achat serein
L'achat d'un logement neuf est accompagné de plusieurs garanties légales , offrant une sécurité et un confort accrus aux propriétaires. Ces garanties couvrent divers aspects, allant de la construction à l'isolation phonique.
La garantie décennale
Cette garantie, valable pendant dix ans après la livraison, couvre les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à l'usage prévu. Elle inclut des éléments tels que la structure, la toiture et l'étanchéité.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement
Valable deux ans, cette garantie couvre les équipements dissociables du bâtiment, comme les radiateurs, les robinets et les volets. En cas de dysfonctionnement, ces éléments sont réparés ou remplacés sans frais supplémentaires pour le propriétaire.
La Garantie de Parfait Achèvement
Cette garantie, valable pendant un an après la réception des travaux, oblige le constructeur à corriger tout défaut de conformité ou malfaçon signalé par le propriétaire. Elle assure que tous les problèmes identifiés à la livraison ou dans l'année qui suit seront traités efficacement.
La garantie d'isolation phonique
Spécifique à l'immobilier neuf, cette garantie assure que l'isolation phonique du logement respecte les normes en vigueur. En cas de non-conformité, des travaux correctifs doivent être entrepris pour atteindre le niveau d'isolation requis.
Pas de frais surprise
Dans un logement neuf, les équipements tels que la plomberie, le chauffage, l'électricité et les appareils ménagers sont flambant neufs et intègrent souvent les dernières technologies, ce qui minimise le risque de pannes et de réparations coûteuses.
En contraste, dans l'immobilier ancien, et particulièrement en copropriété, les propriétaires peuvent être confrontés à des travaux lourds aux coûts significatifs. Par exemple :
- Un ravalement de façade, nécessaire tous les 10 à 15 ans, peut coûter entre 30 et 100 euros par m². Pour un immeuble de taille moyenne, cela peut représenter un budget de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
- Le remplacement d'une chaudière collective dans un immeuble ancien peut coûter entre 15 000 et 30 000 euros, en fonction de la taille de l'immeuble et du type de chaudière choisie.
- La rénovation d'une toiture peut coûter entre 150 et 250 euros par m². Pour un immeuble avec une grande surface de toiture, cela peut rapidement représenter un coût élevé.
- La mise en conformité des installations électriques, souvent nécessaire dans les bâtiments anciens, peut coûter plusieurs milliers d'euros, en fonction de la taille de l'immeuble et de l'étendue des travaux à réaliser.
Des logements neufs synonyme de luminosité et confort
Les logements neufs sont conçus selon les dernières tendances architecturales, se distinguent par leur design contemporain et leur fonctionnalité. Ils intègrent des matériaux de qualité supérieure et des technologies de pointe, assurant un confort de vie optimal. Les espaces de vie sont pensés pour maximiser la luminosité naturelle, avec de grandes fenêtres et des agencements intelligents.
Les équipements modernes, tels que les placards intégrés et les systèmes de domotique, offrent une commodité et une efficacité accrues, répondant ainsi aux attentes des acheteurs contemporains en matière de confort et de style de vie en 2024.
Des économies d’énergie substantielles
En termes de performance énergétique, les logements neufs se démarquent nettement. Conformes aux normes énergétiques actuelles, comme la RE 2020 en France, ils garantissent une efficacité énergétique maximale. Cette efficacité se traduit par des économies d'énergie considérables. Pour illustrer, un logement avec un DPE de classe B consomme entre 51 et 90 kWh/m²/an, tandis qu'un logement de classe E consomme entre 231 et 330 kWh/m²/an.
En termes de coûts, cela représente une différence significative dans les dépenses énergétiques annuelles. Un logement de classe B, plus économe en énergie, entraîne des factures d'énergie nettement inférieures par rapport à un logement de classe E, ce qui se traduit par des économies substantielles sur le long terme pour les propriétaires. Ces économies, combinées à des frais d'entretien réduits, rendent l'investissement dans l'immobilier neuf particulièrement attractif et rentable.
L’inconvénient potentiel : Les délais de livraison
Un aspect à considérer lors de l'achat d'un logement neuf est le délai de livraison, qui peut être plus long et parfois incertain en raison de la nature de la construction. Cet élément peut être un désavantage pour les acheteurs avec des contraintes temporelles spécifiques. Précisons toutefois que dans le cadre de l'achat en VEFA, la garantie financière d'achèvement (GFA) assure à l'acheteur l'achèvement du logement, même en cas de défaillance financière du promoteur ou de retards dans les travaux.
Si le promoteur est dans l'incapacité de poursuivre le projet, la garantie financière d'achèvement intervient pour que les travaux soient menés à bien sans frais supplémentaires pour l'acheteur.
De plus, il est possible d'inclure dans le contrat de réservation des clauses spécifiques prévoyant des frais de dédommagement en cas de retard de livraison.
Les avantages de l'achat dans l'ancien : charme, prix et choix
Le premier des arguments : le prix
Pour une surface équivalente, le prix de l'immobilier neuf est en général de 15 à 20 % plus élevé que celui de l'ancien. Cette différence de coût peut être encore plus marquée dans les grandes métropoles où le terrain est rare et la demande immobilière forte. Il est important de noter que les éléments constitutifs du prix d'un bien immobilier neuf diffèrent de ceux d'un logement ancien. En effet, le coût total d'un bien neuf est influencé par une variété de facteurs spécifiques.
À titre d’exemple et d'après les données fournies par la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), l'adoption de la norme RE2020 depuis le 1er janvier 2022 a entraîné une augmentation d'environ 10 % des coûts de construction, attribuable à l'usage de matériaux écologiques.
Une plus grande diversité de profils
L'immobilier ancien se distingue par sa diversité de styles, d'époques et de localisations, offrant une richesse unique et un caractère distinctif. Certaines propriétés, avec leurs éléments architecturaux classiques tels que moulures, cheminées en marbre ou parquets en bois massif, racontent une histoire et confèrent une atmosphère et un charme inégalés. Retenons toutefois que l’appellation immobilier ancien couvre toutes les constructions de plus de 5 ans. Une large majorité du marché est donc composée d’immeubles, on ne peut plus lambda.
Une disponibilité immédiate (ou pas)
Un avantage majeur de l'immobilier ancien est sa disponibilité immédiate. Contrairement aux biens neufs, qui nécessitent souvent une période de construction, les logements anciens permettent une installation rapide après l'achat, ce qui est idéal pour ceux qui souhaitent emménager sans attendre. Sauf... quand des travaux sont à prévoir. En 2024, 25% du parc immobilier français est ou sera d’ici 2034, considéré comme une passoire thermique (DPE G, F et E) et ne sera plus autorisé à la location.
