Garantie VEFA : les protections d’un achat dans l’immobilier neuf

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 15 mars 2023

[ mis à jour le 15 mars 2023 ]

SOMMAIRE

Lorsque l’on achète un logement neuf en VEFA, on engage des sommes d’argent importantes dans un projet qui n’est pas encore construit. Il est donc nécessaire que l’acheteur soit dument protégé dans son investissement contre les différents problèmes qui peuvent survenir. C’est ici qu’interviennent les nombreuses garanties liées à l’achat en VEFA.

Retour sur le concept de VEFA

Avant d’énumérer les différentes garanties de la VEFA, il convient de faire un court rappel sur le principe même de celle-ci. Acheter un logement en VEFA , c’est ce à quoi l’on réfère aujourd’hui lorsque l’on parle d’acheter “sur plan”. À savoir, signer un contrat de vente avec un promoteur immobilier local pour un logement qui n’est pas encore construit, avec les seules informations fournies par le promoteur : plan précis du logement, plan de masse, plaquette commerciale et notice descriptive de la résidence et du logement concernant les matériaux et équipements.

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil :

" La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. "

Code de la Construction et de l’Habitat, Article L261-3

Techniquement, le contrat de réservation VEFA n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé pour mettre à plat toutes les conditions de la vente (logement, TMA, délais...) auxquelles le promoteur devra se conformer durant la construction. En échange, le réservataire s’engage à verser un dépôt de garantie. Comme l’acheteur ne devient propriétaire qu’au fur et à mesure de la construction, il y a un échelonnage des paiements qui s’effectuera.

” Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

  • 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
  • 70% à la mise hors d'eau ;
  • 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :

  • soit par versements périodiques constants ;
  • soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

Code de la Construction et de l’Habitat, Article R261-14
© Gutesa / Shutterstock
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Garantie VEFA : la garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement (GFA) assure l’acheteur de tous les risques liés à une défaillance éventuelle du promoteur. Lorsque 50% des lots d’un programme immobilier neuf en VEFA sont réservés et que le permis de construire du projet est purgé de tout recours, l’établissement bancaire du promoteur délivre la GFA et prend la fonction de garant de l’opération immobilière.

Cette garantie certifie que si, pour une raison quelconque (faillite etc.), le promoteur ne peut mener le projet à sa complétion, la banque assurera le financement de la construction et l’achèvement de celle-ci. L’opération est donc sécurisée et l’acquéreur a la garantie que son logement sera bien livré.

La GFA est valable jusqu’à l’achèvement des travaux.

La garantie financière de remboursement

Il n’est pas impossible qu’en lieu et place de la GFA, le vendeur fournisse plutôt une garantie financière de remboursement (GFR). Celle-ci est également faite par une banque et assure l’acquéreur de recevoir le remboursement des versements effectués “en cas de résolution amiable ou judiciaire d’une vente pour défaut d’achèvement”.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement assure l’acheteur que tous les défauts de conformité ou malfaçons apparentes qu’il aurait constaté lors de la livraison, ou dans l’année suivant le procès-verbal de réception des travaux, doivent être pris en charge par le constructeur.

Ces désordres peuvent se manifester sous plusieurs formes : fissures, carrelage fendu, peinture mal réalisée, porte voilée, prise électrique non fonctionnelle... Le promoteur dispose d’un an après la constatation pour réaliser les travaux de réparation, sans quoi il s’expose à des poursuites judiciaires et des indemnités de retard à payer.

La garantie de parfait achèvement est valable jusqu’à un an après la livraison du bien.

Garantie VEFA : la décennale

La garantie décennale, ou assurance responsabilité civile et décennale, est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. Souscrite par le constructeur, elle sert à protéger le travail de l’entreprise de construction ou l’entrepreneur qui a effectué les travaux.

© Monster Ztudio - shutterstock

La garantie décennale assure pendant 10 ans la réparation de tous les dommages qui pourraient compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination d’habitation. Ces dommages incluent – mais ne sont pas limités à - des fissures, défauts d’étanchéité, glissements de terrain, défaut de la charpente ou encore du système de chauffage.

En cas de constatation de dommages relevant de cette garantie, le client doit envoyer un courrier avec accusé de réception au constructeur contenant les preuves, photos et descriptions à l’appui, des dommages constatés.

Attention : même si les deux fonctionnent ensemble, la garantie décennale ne doit pas être confondue avec l’assurance dommage-ouvrage.

L’assurance dommage-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage est également obligatoire, et complémentaire de la garantie décennale. Au même titre que cette dernière, elle est valable 10 ans après réception des travaux. Cette assurance est, elle, souscrite par le maître d’ouvrage (promoteur ou particulier), et couvre les mêmes dommages et risques que la garantie décennale.

En cas de constatation de tels désordres, l’assurance dommage-ouvrage permet simplement d’enclencher une indemnisation plus rapide (un préfinancement sous 90 jours) pour que les réparations soient effectuées dans les meilleurs délais, et ce sans recherche de responsabilité, nuance importante avec la garantie décennale. Ce n'est qu’une fois le procédé de remboursement lancé que l’assurance dommage-ouvrage exercera un recours contre la garantie décennale souscrite par le constructeur.

L’assurance dommage-ouvrage et la garantie décennale sont toutes les deux obligatoires et vont de pair puisqu’elles fournissent, ensemble, une protection totale de l'acquéreur comme du constructeur en cas de dommages au bâtiment qui serait cause de litige.

Garantie VEFA : La biennale

À l’instar de la décennale, la garantie biennale est également souscrite par le constructeur. Elle garantit le bon fonctionnement des équipements autre que le gros œuvre, dissociables du logement.

La garantie biennale est valable durant 2 ans après livraison des travaux, et concerne des défauts de fonctionnement qui peuvent être par exemple au niveau des portes, fenêtres, volets, moquette, clim, interphone...

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