Loi Pinel et colocation : un investissement rentable et facile à gérer
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Les avantages de la colocation en loi Pinel
- Des avantages pour les locataires
- Des avantages pour les propriétaires
- Colocation et gestion locative
- Comment fonctionne la loi Pinel ?
- Loi Pinel : critères d’éligibilité et avantages fiscaux
- Loi Pinel Plus : une nouvelle option apparue en 2023
- Nos conseils pour réussir votre colocation en loi Pinel à Bordeaux
- Choisir un emplacement attractif
- Choisir un appartement adapté
- Protégez-vous des impayés avec la clause de solidarité
- Choisir un interlocuteur privilégié
La loi Pinel, dispositif de défiscalisation star de l’immobilier neuf, s’avère particulièrement avantageuse pour un investissement locatif. Grâce à elle, un investisseur peut prétendre à une importante réduction d’impôt, tout en sécurisant une source de revenus complémentaire rentable et pérenne. Et si la plupart des investissements en Pinel concernent des petites typologies, investir dans une colocation peut se révéler particulièrement intéressant.
Mais quels sont les avantages à investir dans une colocation ? Comment rentabiliser au maximum une colocation en loi Pinel ? Quid des tâches de gestion locative ? Dans quel secteur acheter un appartement neuf à Bordeaux pour attirer le maximum de locataires possible ? IMMO9 répond à toutes vos questions pour envisager sereinement l’investissement en loi Pinel dans une colocation en 2023.
Les avantages de la colocation en loi Pinel
La colocation est un mode d’hébergement qui gagne du terrain, et qui s’avère de plus en plus recherché par les locataires, qui y trouvent de nombreux avantages. Mais ce système s’avère également tout aussi attractif du côté des propriétaires. Focus sur les avantages à investir dans une colocation en loi Pinel.
Des avantages pour les locataires
Si la colocation est aussi populaire, c’est bien entendu car il s’agit d’un mode de location attractif pour les locataires, notamment au niveau du prix. Effectivement, opter pour une colocation permettra bien souvent de payer un loyer moindre, tout en bénéficiant d’un logement plus grand. Car, en plus de sa chambre, le colocataire a accès à des pièces communes (séjour, cuisine, salle d’eau...) qui lui donnent beaucoup plus d’espace qu’un simple studio.
La colocation permettra aussi souvent, grâce à un loyer moins élevé, de trouver un logement avec un emplacement plus central. Si le loyer d’un T2 aux Chartrons peut être élevé, celui d’une chambre en colocation le sera beaucoup moins.
Enfin, la colocation est idéale pour les personnes en recherche de convivialité et de partage, ou qui ne supportent pas de vivre seules. C’est un excellent moyen de rencontrer de nouvelles personnes, notamment lorsque l’on emménage dans une nouvelle ville.
Des avantages pour les propriétaires
Les propriétaires choisissant de louer un appartement en colocation ont eux aussi tout intérêt à le faire. En effet, si le montant de l’investissement est plus élevé en raison du besoin d’investir dans une surface plus grande, le revenu locatif à en tirer le sera lui aussi. Le loyer global collecté par le propriétaire sera en effet très important, souvent supérieur au loyer qui pourrait être perçu dans le cadre d’une location individuelle.
Mais réaliser une colocation en loi Pinel, pour un propriétaire, c’est aussi une manière de se prémunir de certains aléas liés à l’investissement locatif. C’est notamment le cas des loyers impayés : en inscrivant une clause de solidarité dans le bail de location, plus de soucis à se faire à ce niveau-là. Il en va de même pour le risque de vacance locative, car les locataires se remplaceront toujours au fur et à mesure des départs.
Colocation et gestion locative
C’est là l’un des principaux avantages de la colocation : celui d’avoir moins de tâches de gestion locative à effectuer que dans le cadre d’une location classique. En effet, lorsque l’un des colocataires s’en va, ce sont les locataires qui se chargent de la replacer le plus souvent. C’est donc une économie de temps considérable pour le propriétaire-bailleur.
Les colocataires ont en effet tout intérêt à s’occuper de la recherche de locataires eux-mêmes. Ce sont eux qui devront vivre avec cette nouvelle recrue au quotidien, et il est donc normal que leur avis compte sur la question. De même, avec une clause de solidarité, les colocataires doivent payer la totalité du loyer, même en cas de départ. Ils sont donc incités à trouver un nouveau locataire pour ne pas payer la part de loyer manquante.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation avantageux, qui permet de prétendre à une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Cependant, son fonctionnement peut s’avérer légèrement complexe pour un néophyte. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Pinel et sa nouvelle version, apparue en début d’année 2023.
Loi Pinel : critères d’éligibilité et avantages fiscaux
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation spécifique à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Celui-ci permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en achetant un appartement neuf et en s’engageant à le louer pendant une période donnée. Le montant maximum de cette réduction s’élève à 52 500€ depuis le 1er janvier 2023.
Afin de bénéficier de la loi Pinel, un bailleur doit respecter plusieurs critères :
- Le logement mis en location doit être un appartement neuf, qui peut être déjà achevé au moment de la transaction ou acquis en VEFA (Vente sur plan);
- L’appartement neuf en question doit se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel, c’est-à-dire en zone A, A bis ou B1. C’est le cas de Bordeaux et de sa Métropole, qui sont en zone B1;
- Cet appartement doit être loué NON meublé;
- Ce logement neuf doit être loué pour une période donnée, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans;
- Le propriétaire doit choisir les locataires en fonction de leurs ressources, qui doivent respecter les plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement neuf. Il est d’autant plus important de faire bien attention à ce critère dans le cadre d’une colocation. Vous pouvez retrouver ici les plafonds de ressources Pinel de la zone B1 pratiqués à Bordeaux Métropole;
- Le loyer demandé aux locataires doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement neuf. Dans la zone B1 et dans la Métropole de Bordeaux, ce plafond est de 11.31€/m²;
- Il n’est pas possible de réaliser plus de deux investissements en loi Pinel par an. Chaque investissement en loi Pinel est par ailleurs soumis à un plafond de 5 500€/m² et de 300 000€ de prix d’achat du logement.
Un propriétaire-bailleur respectant les critères imposés par la loi Pinel peut ensuite bénéficier d’une réduction d’impôt, dont le montant sera plus ou moins élevé selon le prix du logement, et la durée de mise en location. En effet, plus la période d’engagement locatif sera longue, plus la réduction sera élevée. Il est cependant nécessaire de relever que les taux de réduction d’impôt du Pinel vont diminuer progressivement jusqu’en 2024, et qu’il est donc avisé d’investir le plus tôt possible.
Voici les réductions d’impôt permises par la loi Pinel en 2023 et pour les années à venir :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Loi Pinel Plus : une nouvelle option apparue en 2023
Une autre option s’offre à vous si vous souhaitez investir dans un programme immobilier neuf répondant aux dernières normes en termes de performance énergétique : celle d’investir en loi Pinel Plus. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante, qui peut atteindre un maximum de 63 000€. Attention néanmoins, car il vous faudra remplir l’ensemble des critères de la loi Pinel, ainsi que de nouveaux critères spécifiques.
Voici les nouveaux critères imposés par la loi Pinel Plus :
- Vous devrez remplir des critères de performance énergétique stricts. Ainsi, un appartement neuf acquis en 2023 devra :
- respecter le jalon 2025 de la RE2020;
- détenir le label E+C- si son permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022
- L'appartement neuf devra obligatoirement intégrer un espace extérieur privatif, quelle que soit sa typologie;
- Chaque logement dès le T3 doit avoir une double exposition;
- Une surface minimale à respecter est associée à chaque typologie d’appartement
Les surfaces minimales à respecter sont les suivantes :
| Typologie | Surface minimale habitable | Surface minimale de l'espace extérieur |
|---|---|---|
| Studio (T1) | 28 m² | 3 m² |
| 2 pièces (T2) | 45 m² | 3 m² |
| 3 pièces (T3) | 62 m² | 5 m² |
| 4 pièces (T4) | 79 m² | 7 m² |
| 5 pièces (T5) | 96 m² | 9 m² |
Vous pouvez profiter pleinement des avantages fiscaux du dispositif Pinel Plus en respectant uniquement les critères de la loi Pinel si vous choisissez d’investir dans un quartier prioritaire. Vous pouvez les retrouver sur le Contrat de Ville de Bordeaux.
Comme mentionné plus avant, la loi Pinel Plus donne lieu à des réductions d’impôts plus élevées, qui peuvent être de :
- 12% du prix d’achat de l'appartement pour une mise en location de 6 ans;
- 18% du prix d’achat de l'appartement pour une mise en location de 9 ans;
- 21% du prix d’achat de l'appartement pour une mise en location de 12 ans.
Nos conseils pour réussir votre colocation en loi Pinel à Bordeaux
Pour que votre investissement locatif dans une colocation se déroule bien, il est important de mûrement le réfléchir. Il faut notamment choisir un emplacement attractif et un logement adapté, et penser à quelques détails administratifs.
Choisir un emplacement attractif
La règle numéro un à remplir pour un investissement locatif rentable est de choisir un emplacement attractif. Dans le cadre d’une colocation, il s’agira bien souvent de quartiers où les prix de l’immobilier sont trop élevés pour louer, seul ou en couple, un logement de type T2 ou T3. Ainsi, les quartiers les plus attractifs pour les colocations sont ceux du centre-ville comme les Chartrons, Hôtel de Ville Quinconces, les Capucins et St Jean.
Une autre solution consistera également à cibler des logements situés à proximité des établissements du supérieur, la colocation s’avérant particulièrement populaire auprès des étudiants. Une option à considérer est d’investir dans une commune périphérique, comme Pessac, où les prix de l’immobilier sont moins élevés. Le quartier de La Bastide regroupe aussi de nombreux établissements, et bénéficie d’un attrait renouvelé grâce à sa récente transformation urbaine.
Choisir un appartement adapté
Pour que votre appartement mis en colocation attire les locataires, il faudra bien entendu qu’il soit d’une grande typologie. Il devra nécessairement posséder plusieurs chambres. Il est donc possible d’investir dans toute typologie à partir du T3, en sachant que les plus grandes typologies, comme les T4 et les T5, pourront accueillir plus de monde et donc garantir une meilleure rentabilité.
Mais il sera également intéressant de réfléchir à l’usage du logement par les locataires au quotidien, et donc à des aménagements qui pourront améliorer leur confort. La présence de deux salles de bain sera notamment bienvenue dans le cadre d’une grande colocation par exemple. De même, ajouter des espaces de rangement pourra s’avérer judicieux. Ce sont des éléments à réfléchir dans le cadre des travaux modificatifs acquéreurs.
Protégez-vous des impayés avec la clause de solidarité
La colocation permet d’éviter les loyers impayés, mais sous réserve d’être diligent lors de la rédaction du bail. Il est ainsi fortement conseillé d’opter pour un bail unique auquel sera rattaché une clause de solidarité. Cette clause implique que le loyer doit être payé tous les mois dans sa totalité, même si un locataire n’est pas en mesure de le faire. L’inscription de cette clause n’est pas automatique, et chaque locataire doit y donner son accord écrit.
Choisir un interlocuteur privilégié
La colocation diffère d’une location classique sur plusieurs points, sur lesquels il est nécessaire de réfléchir. Par exemple, comment collecter le loyer ? Demander tous les mois sa part à chaque locataire peut s’avérer chronophage, et même pénible. Vous pouvez, en revanche, charger un locataire en qui vous avez confiance de collecter la totalité des parts de loyer pour vous les reverser ensuite : cela vous facilitera grandement les choses.
