Investissement locatif : 2 programmes immobiliers à Saint-Jean-de-Luz

Pourquoi investir dans l'immobilier neuf à Saint-Jean-de-Luz en 2026 ?

Alexander Demyanenko

Saint-Jean-de-Luz est une charmante commune de 14 196 habitants, à 18 km de Biarritz et à 12 km de la frontière franco-espagnole. Elle fait partie de la côte basque, célèbre à l’international pour ses spots de surf.

Elle connait une hausse de sa population : 2,6 % d’habitants supplémentaire en 10 ans.

De plus, elle attire économiquement car des entreprises de taille importante y sont implantées, comme le siège européen de Quisksilver, Olano, BBraun ou encore Bioluz. 250 entreprises se partagent l’espace dans les zones d’activités de Jalday et Laiatz.

Au niveau de l’éducation, Saint-Jean-de-Luz a une offre scolaire considérable. En effet, elle dispose de 4 écoles maternelles et de 4 écoles élémentaires (publiques et privées). Les plus grands peuvent se rendre dans 2 collèges publics ou dans 2 collèges privées. Pour le choix du lycée, les adolescents peuvent se retrouver dans les 2 lycées d’enseignement général et dans le lycée d’enseignement professionnel de la ville.

De plus, Ciboure, la ville limitrophe de Saint-Jean-de-Luz, dispose d’un lycée maritime, idéal pour ceux qui souhaitent se former dans les métiers liés à la mer.

Voici un tableau récapitulatif des atouts de la ville qui font sa réputation :

Éducation :

• 1 crèche
• 4 écoles maternelles
• 4 écoles élémentaires
• 4 collèges
• 3 lycées

Commerces et services :

• 1 hypermarché
• 6 supermarchés
• 20 boulangeries
• 1 bureau de poste
• 4 stations-services

Santé :

• 27 médecins
• 29 dentistes
• 60 infirmiers
• 9 pharmacies
• 1 urgence

Nos conseils pour réussir son investissement locatif à Saint-Jean-de-Luz

Boris Stroujko

Pour bien choisir son bien immobilier et défiscaliser dans l'immobilier neuf sur la côte Atlantique, il faut bien définir sa cible.

Par exemple, 22,8 % de la population de la ville ont entre 60 et 74 ans, 19,5 % ont entre 45 et 59 ans et 14,9 % ont entre 30 et 44 ans. Ces données peuvent déjà nous montrer que les potentiels futurs locataire seront des seniors ou des familles.

Le marché de l’immobilier à Saint-Jean-de-Luz est composé à 54,3 % de propriétaires et à 45,7 % de locataires, ce qui indique qu’il y aura de la demande pour les locations.

Le parc immobilier privé de la ville est composé majoritairement de 30,3 % de 3 pièces. Il faut alors plutôt investir dans ce type de logement pour répondre parfaitement à la demande. Bien sûr, il est également intéressant d’acheter un 2 pièces ou un 4 pièces. En effet, à Saint-Jean-de-Luz, 19,8 % des logements sont des 2 pièces et 23 % sont des 4 pièces. Il y aura de la demande même pour ces configurations.

Pour ne pas risquer de vacance locative, il est judicieux de choisir des biens immobiliers avec des places de parking, utile pour parcourir les routes de la région, et avec des espaces extérieurs privatifs (balcons, terrasses etc.), parfaits pour se détendre.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun à Saint-Jean-de-Luz ?

Le dispositif Relance logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun, a pris le relais du Pinel pour l'investissement locatif neuf, avec un fonctionnement fiscal différent. Le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée à partir du prix du logement ; le Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie du prix d'acquisition de ses revenus fonciers sous forme d'amortissement.

Dans le neuf, le dispositif concerne les appartements acquis neufs ou en VEFA dans un bâtiment d'habitation collectif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le propriétaire doit louer le logement nu, à titre de résidence principale et pendant au moins 9 ans.

Trois niveaux de location sont prévus : intermédiaire, sociale et très sociale. Chacun impose des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Saint-Jean-de-Luz étant classée en zone A, le plafond applicable à une location intermédiaire s'établit à 14,64 €/m² en 2026, avant application du coefficient de surface.

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne prévoit ni plafond d'investissement de 300 000 €, ni plafond d'acquisition de 5 500 €/m² pour calculer l'avantage fiscal. L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, après exclusion forfaitaire de 20 % correspondant à la valeur du foncier.

Quel avantage fiscal avec le dispositif Jeanbrun ?

Pour un logement neuf, l'amortissement annuel atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Il porte sur un maximum de 80 % du prix d'acquisition, puisque la valeur du foncier est forfaitairement fixée à 20 %.

La déduction liée aux amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues pour la location sociale ou très sociale sont remplies.

L'avantage ne constitue donc pas une réduction d'impôt versée selon un taux fixé à l'achat, comme avec le Pinel. L'amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables du propriétaire. Son effet fiscal dépend donc notamment du montant des loyers, des autres charges déductibles et de la situation fiscale de l'investisseur.

Exemple d’investissement Jeanbrun à Saint-Jean-de-Luz en 2026

Pierre souhaite acquérir un appartement neuf de 4 pièces à Saint-Jean-de-Luz afin de développer son patrimoine et de percevoir des revenus locatifs. Le logement est proposé au prix de 510 000 €.

Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, la base amortissable correspond au prix d'acquisition hors valeur du foncier, celle-ci étant estimée forfaitairement à 20 %. Sur un prix de 510 000 €, la base théorique d'amortissement atteint donc 408 000 €.

En choisissant une location intermédiaire, le taux d'amortissement du neuf est de 3,5 %. L'amortissement théorique atteint 14 280 € par an, mais la déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal dans cette configuration. Cette somme vient en déduction des revenus fonciers et ne correspond pas à une réduction d'impôt de 8 000 €.

Pour investir à Saint-Jean-de-Luz avec le dispositif Jeanbrun, faites-vous accompagner

Plusieurs fois citée parmi les Champions de la Croissance, l’agence Immo9 est idéale pour vos projets d’investissement locatif dans le neuf, notamment dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Faire appel à immo9 est l’assurance d’être accompagné pendant toutes les étapes de votre investissement.