Choisir son programme neuf aux Capucins

C'est à deux pas de la place André Meunier que sera implantée la résidence Art de Ville, au cœur d'un environnement typiquement bordelais. Cette adresse très recherchée permet de profiter des lieux animés et pittoresques de Bordeaux. Tous les commerces se trouvent à proximité immédiate de la résidence.

Le programme propose 80 appartements neufs aux Capucins de 3 pièces. Conçue selon les normes de la RT2012, la résidence a été pensée pour offrir des performances énergétiques dernier cri. Les appartements sont dotés de cuisines équipées ainsi que de placards pré-équipés avec penderies. Les salles de bains sont aménagées avec soin avec miroir sur vasque et radiateur sèche-serviettes. Enfin, la résidence est équipée de systèmes de sécurité, notamment d'un système d'accès visiophone. Pour stationner, un parking couvert est présent en extérieur.

La résidence profite ainsi d’un cadre de vie urbain avec plusieurs commerces de proximité, à deux pas du centre-ville de Bordeaux.

L’essentiel des programmes neufs à Bordeaux Capucins

Acheter un appartement neuf aux Capucins

Rue des Faures, à quelques pas de la Garonne, il est possible d’acheter un appartement neuf aux Capucins dans la résidence New Plume, conçue par le promoteur Aquipierre. Jonchée de pavés, la rue est piétonne et réunie de petits commerces et services de proximité.

La résidence propose 8 appartements neufs de 2 pièces d’une surface habitable de 56 m² accessibles à 461 693 €. Ces appartements réunissent à la fois le charme de l’architecture bordelaise et les prestations d’un logement neuf : cuisines et salles de bains équipées, systèmes de sécurité (résidence entièrement close, serrures de sûreté et détecteurs de fumées), normes RT2012 et label BBC, parking en sous-sol et local à vélos ainsi que des espaces extérieurs (balcons et terrasses).

En achetant un appartement neuf de 3 pièces au prix de 550 000 € dans la résidence New Plume, Alban payera seulement 9 200 € de frais de notaire. Pour un bien ancien au même prix, les frais se seraient élevés à 39 800 €.

En faisant son premier achat immobilier, Alban est primo-accédant et bénéficie donc du PTZ (prêt à taux zéro) qui peut financer jusqu’à 50 % de son achat.

Par ailleurs, grâce à la RT2012, ses factures d’électricité seront réduites de moitié car la consommation énergétique d’un appartement neuf est plafonnée à 50 kWh/m²/an.

Acheter son appartement neuf à Bordeaux Capucins

Investir aux Capucins

Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs immobiliers doivent se tourner vers de nouvelles stratégies d’investissement locatif. Deux dispositifs se démarquent pour le remplacer : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ces solutions offrent des avantages fiscaux, une rentabilité optimisée et un fort potentiel locatif, notamment dans un quartier aussi dynamique et recherché que les Capucins à Bordeaux.

Situé au sud-est du centre historique de Bordeaux, le quartier des Capucins bénéficie d’un cadre de vie animé, avec son célèbre marché, ses commerces de proximité et sa connexion rapide aux transports en commun. Ce secteur attire principalement les jeunes actifs et les étudiants, qui représentent une large part des locataires. Avec une demande locative constante, les Capucins sont une zone idéale pour un investissement immobilier.

Investir en LMNP aux Capucins

Le statut de LMNP (LMNP) est une option particulièrement adaptée pour un investissement locatif aux Capucins. Ce statut permet d’acheter un bien immobilier, de le louer meublé et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Les avantages du LMNP

Fiscalité allégée : Les loyers perçus sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (micro-BIC) ou de la déduction des charges réelles (régime réel).

Amortissement du bien : En optant pour le régime réel, il est possible d’amortir la valeur du bien et des meubles, réduisant ainsi fortement l’imposition sur les revenus locatifs.

Flexibilité du bail : Contrairement à la location nue, un bien en LMNP peut être loué sous différents types de baux (classique, étudiant, mobilité, saisonnier), s’adaptant ainsi à la demande locative locale.

Attractivité pour les locataires : Aux Capucins, la forte présence d’étudiants et de jeunes actifs rend la location meublée particulièrement prisée. Un logement clé en main, équipé et bien situé, se loue généralement plus rapidement qu’un bien vide.

Possibilité de louer en résidence de services : Investir en LMNP dans une résidence étudiante ou senior permet de bénéficier d’un bail commercial sécurisé avec un gestionnaire, garantissant des revenus locatifs stables, et dans certaines conditions de récupérer la TVA sur l’achat.

Quel type de bien viser en LMNP aux Capucins ?

Un studio ou un T2 meublé est l’option idéale pour cibler les jeunes actifs et étudiants. À Bordeaux, les logements meublés bénéficient d’une rentabilité brute généralement supérieure à la location nue, en raison de loyers plus élevés et d’une meilleure attractivité. De plus, le quartier des Capucins est très recherché car en plein cœur de Bordeaux.

Investir en LLI aux Capucins

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une autre alternative avantageuse pour investir aux Capucins. Ce dispositif, d’abord réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais ouvert aux particuliers (à condition d’investir en SCI) et affiche des attributs non-négligeables.

Les avantages du LLI

• TVA réduite à 10 %, qui permet d’économiser immédiatement 10 % sur le prix d’acquisition par rapport à un bien soumis à la TVA standard de 20 %.
• Possibilité d’exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, selon la durée d’engagement locatif.
• Achat d’un bien neuf donc frais de notaire réduits à environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Les loyers en LLI sont plafonnés selon les barèmes de l’ancien dispositif Pinel (14.49€/m² à Bordeaux en 2025 ), assurant une forte demande locative et un taux de vacance réduit.
• Les logements neufs éligibles au LLI respectent les dernières normes environnementales (RE2020), garantissant une faible consommation énergétique et un bon confort de vie.

Où investir aux Capucins

Au sud-est du cœur historique de Bordeaux, le quartier des Capucins est un secteur dynamique et emblématique de la ville. Situé sur la rive gauche de la Garonne, c’est un secteur agréable qui bénéficie du rayonnement économique du centre-ville.

La majorité des habitants des Capucins sont des jeunes actifs locataires de leur logement. Avec deux commerces tous les 100 mètres, le secteur réunit toutes les commodités et services nécessaires : supermarchés (U Express, Carrefour City, Biocoop), groupes scolaires et universitaires, une poste, des pharmacies et les transports en commun.

Surnommé le « ventre de Bordeaux », le Marché des Capucins, situé Place des Capucins, est l’un des plus grands marchés couverts de la ville. On y trouve des produits frais, locaux et exotiques, une ambiance conviviale et des stands de street food réputés. C’est un véritable lieu de vie, très fréquenté aussi bien par les Bordelais que par les touristes.

© Google 2025

Longtemps considéré comme populaire et parfois dégradé, le quartier des Capucins connaît depuis quelques années une requalification urbaine progressive, notamment autour de la place Sainte-Croix, de l’église Saint-Michel, et de la rue Camille Sauvageau. Les façades rénovées, la création de logements neufs, et le renouveau commercial attirent jeunes actifs, familles et investisseurs.

Le quartier est aussi très bien desservi avec les passages de plusieurs lignes de bus et du tramway permettant de rejoindre rapidement le centre-ville de Bordeaux. Très fréquenté par les étudiants pour la présence de nombreux pôles universitaires, beaucoup de locataires résident aux Capucins et apprécient son cadre de vie agréable et animé. Le secteur offre ainsi de belles opportunités d’investissement locatif, avec une demande locative conséquente et durable.

Projets urbains

Les Capucins sont inclus dans le projet Re-Centres visant à réaménager certains secteurs du cœur de ville bordelais. Initié en 2010, le programme Bordeaux Re-Centres vise à réinventer le cœur historique de la ville en conciliant qualité de vie, attractivité économique et respect du patrimoine. Ce projet ambitieux répond à plusieurs enjeux majeurs : améliorer les conditions de logement, redonner vie aux espaces publics, soutenir l’économie locale et rendre le centre-ville plus accueillant pour ses habitants — le tout dans une démarche de développement durable.

L’enjeu central : concilier la valorisation d’un patrimoine architectural d’exception, classé à l’UNESCO, avec la nécessité de permettre à tous de mieux vivre dans l’hypercentre. Bordeaux Re-centres s’inscrit dans le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), avec une attention particulière portée aux quartiers historiques confrontés à des problématiques d’habitat vétuste ou de déséquilibres urbains.

Économie

Quartier vivant et commerçant, les Capucins sont dynamiques et ont une croissance d’établissements professionnels de 17%. Les restaurants de quartier et les petits commerces participent activement à cette économie. En termes d’entreprises, on y retrouve la Poste, la Société Générale, le Crédit Agricole ou encore BNP Paribas.