Pourquoi investir en immobilier locatif à Pau ?

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Préfecture du département des Pyrénées-Atlantiques, Pau se place au cœur de l’ancienne principauté souveraine du Béarn, dont elle est la capitale depuis 1464. Durablement marquée par la naissance du roi Henri IV, elle jouit aujourd’hui d’un riche patrimoine culturel, à l’image de son château, trônant au centre-ville, ayant été le siège des souverains de Navarre.
Mais Pau a su grandir avec son temps, puisqu’elle est aujourd’hui une véritable capitale à taille humaine, dont le rayonnement s’étend sur l’ensemble du département. La ville bénéficie d'une situation géographique avantageuse, à proximité des Pyrénées et de l'océan Atlantique, offrant un cadre de vie agréable. Pau est également un centre universitaire dynamique, abritant l'Université de Pau et des Pays de l'Adour, qui contribue à son rayonnement culturel et scientifique. Son économie diversifiée repose sur l'aéronautique, la chimie et le tourisme, renforçant son attractivité dans le sud-ouest de la France.
Ville historique et culturelle
Pau séduit par la diversité de ses ambiances et de son patrimoine. Chaque quartier raconte une histoire et invite à la découverte. Le Boulevard des Pyrénées, véritable balcon sur la montagne s’étire sur près de 2 km, offrant une vue sur 150 km de sommets. Lieu idéal pour une pause en terrasse, ce boulevard relie le Château de Pau, berceau d’Henri IV, au Parc Beaumont.
Le centre-ville mêle élégance et dynamisme, avec ses rues commerçantes comme Joffre ou Serviez, ses boutiques de créateurs, et ses enseignes chics. Plus en retrait, le quartier de Trespoey témoigne de l’esprit Belle Époque, avec ses villas anglaises et son célèbre golf. Enfin, le quartier du Hédas, autrefois modeste et populaire, s’est métamorphosé en un espace animé et poétique, illuminé par une scénographie nocturne qui sublime ses ruelles.
La ville de Pau et son agglomération se distinguent par une offre culturelle riche et diversifiée, accessible à tous. Grâce à une politique ambitieuse, elles couvrent un large éventail d'expressions artistiques, allant du spectacle vivant (théâtre, danse, concerts) à une programmation cinématographique de qualité, incluant un cinéma d'art et d'essai.
Tout au long de l'année, les événements rythment la vie locale : festivals de musiques actuelles, arts de la rue, rencontres littéraires, festival de BD et un grand Carnaval. Pau mise également sur la formation artistique et la lecture publique, soutenue par un réseau de médiathèques performant, garantissant une culture vivante et accessible pour tous les habitants.
Ville étudiante
Pau apparaissait dans le top 3 des meilleures villes étudiantes de France en 2024. Une place qu’elle conserve depuis déjà plusieurs années grâce à ses atouts. Parmi les principaux avantages de la ville, Pau est accessible. Elle se distingue par des loyers accessibles ainsi qu’une offre importante de logements universitaires.
Les étudiants peuvent également profiter d’une variété d’aides mises place, allant des cartes culture aux dispositifs d’accueil, en passant par des aides sociales et des projets de mobilité internationale.
L’Université de Pau et des Pays de l’Adour offre de nombreuses formations ainsi que 22 collèges, écoles et instituts d’enseignement supérieurs couvrant plusieurs champs disciplinaires : les arts, lettres et langues, le droit, l’économie et la gestion, les sciences et techniques des activités physiques et sportives, les domaines scientifiques de doctorat, les sciences, technologie et la santé, ainsi que les sciences humaines et sociales.
Chaque année, la ville de Pau organise également une journée d’accueil aux nouveaux étudiants pour leur permettre de s’approprier les divers équipements sportifs, les lieux culturels, et les parcs, les partenaires et associations ainsi que les services municipaux de Pau.
Attractivité économique
Pau se distingue par une solide dynamique économique, jouant un rôle central dans le développement du Béarn. La ville tire parti d’un réseau dense d’activités tertiaires et de services pour renforcer son attractivité. Située à la croisée des régions Nouvelle-Aquitaine et Occitanie, Pau s’impose comme un acteur stratégique au niveau national.
Pau s’impose comme un acteur clé du numérique, grâce à un réseau de fibre optique parmi les plus performants d’Europe, qui attire start-ups, TPE et PME dans des technopôles tels qu’Hélioparc ou Pau Cité Multimédia. Ville stratégique à 45 minutes des Pyrénées, elle conjugue dynamisme urbain et attrait touristique, soutenue par des infrastructures modernes comme des hôtels haut de gamme, un casino, et des espaces professionnels majeurs, qui stimulent l’économie locale tout au long de l’année.
L’industrie et les services tiennent également une place de choix. Avec des filières d’excellence en aéronautique, agroalimentaire et chimie, Pau accueille des entreprises d’envergure internationale, comme Total et son centre Jean-Féger, leader européen en recherche pétrolière et gazière. Le secteur énergétique y est particulièrement développé, regroupant des acteurs majeurs tels que Teréga ou Baker Hughes. Forte de son histoire commerciale et textile, Pau conserve un savoir-faire local tout en restant ouverte aux échanges grâce à ses connexions stratégiques avec Bordeaux, l’Espagne, et Toulouse.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Pau ?
Investir à Pau via le dispositif Denormandie présente plusieurs avantages notables pour les investisseurs immobiliers. Pau est éligible au dispositif Denormandie, notamment grâce à son inclusion dans le programme "Action Cœur de Ville". Ce programme national vise à redynamiser les centres-villes en encourageant la rénovation de l'habitat ancien et en améliorant l'offre de logements.
La demande locative y est soutenue grâce à la présence d’une université renommée, de nombreux pôles d’activité comme l’aéronautique et l’agroalimentaire, ainsi que d’infrastructures modernes. En optant pour un dispositif comme le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou le Denormandie, les investisseurs peuvent profiter d’avantages fiscaux significatifs tout en répondant aux besoins d’une population en quête de logements modernes et bien situés. Investir à Pau, c’est allier rentabilité, stabilité et valorisation patrimoniale dans une ville au charme unique.
Le marché immobilier palois offre des prix au mètre carré compétitifs. Cette accessibilité permet aux investisseurs d'acquérir des biens à des coûts raisonnables, tout en bénéficiant d'un potentiel de valorisation intéressant.
Pau bénéficie d'une économie diversifiée et d'une qualité de vie reconnue, renforçant l'attractivité de la ville pour les locataires potentiels. La présence d'infrastructures modernes, d'établissements d'enseignement supérieur et d'un patrimoine culturel riche contribue à une demande locative soutenue.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Pau ?
Le dispositif Denormandie offre une opportunité unique aux investisseurs souhaitant allier avantage fiscal et dynamisation de leur patrimoine. En investissant dans l’immobilier ancien à rénover, les acquéreurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt attractive, allant jusqu’à 21 % du montant total de l’opération, incluant l’achat du bien et les travaux.
Ce mécanisme, accessible dans des villes éligibles, permet d’acquérir des biens immobiliers à des prix compétitifs et de les valoriser grâce à des rénovations, souvent axées sur l’amélioration de la performance énergétique. Cette modernisation rend les logements particulièrement attractifs sur le marché locatif, où la demande reste forte.
En s’engageant à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs bénéficient non seulement d’une fiscalité avantageuse, mais aussi de la possibilité de générer des revenus locatifs réguliers. De plus, les travaux de rénovation ouvrent la voie à une meilleure valorisation à long terme, rendant cet investissement doublement pertinent.
Le montant de la réduction dépend et s’étale sur toute la durée de location :
Durée de location | Montant de la réduction d'impôt |
---|
6 ans | 12 % du prix du bien |
9 ans | 18 % du prix du bien |
12 ans | 21 % du prix du bien |
Plusieurs conditions sont nécessaires pour pouvoir investir à Pau en loi Denormandie. L’investissement est accessible uniquement dans des communes éligibles, jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?
- Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
- Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
- Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :
Localisation du logement | Prix du loyer au m² |
---|
Zone A bis | 18,89 € |
Zone A | 14,03 € |
Zone B1 | 11,31 € |
Zone B2 (sur agrément) | 9,83 € |
- Le logement doit être loué à un ou des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur. Pau étant située en zone B2, les plafonds doivent correspondre à ceux de la zone en question :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?
Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement pour permettre de profiter des avantages fiscaux. Parmi les rénovations éligibles, il est nécessaire de réaliser l’une des interventions suivantes :
- Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d’au moins 20 à 30 % selon le type de bien.
- Au moins deux types de rénovations parmi les suivantes : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de la chaudière, mise en place d’un nouveau système de production d’eau chaude, ou encore isolation des fenêtres.
- Des aménagements destinés à créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.
Il est également recommandé de confier les travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur conformité. À noter que toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.
Exemple d'investissement en loi Denormandie à Pau
Louise a décidé d’investir en loi Denormandie à Pau en achetant un appartement de 2 pièces de 30 m² au prix de 130 000 €. Situé en zone B2, elle devra louer son bien au prix de 353 €.
Elle devra consacrer 25 % minimum du coût total de l’opération pour le rénover, soit un budget de 43 333 €. Le coût total de son achat lui reviendra à 173 333 €. En le louant sur une période de 12 ans, elle pourra réduire ses impôts de 21 % sur toute la durée de la location, soit une réduction de 3 033 € par an.
*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Pau (en zone B2)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
173 333 €
Dont coût des travaux : 43 333 €
|
Mensualités pour un prêt de 85 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 436 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
20 800 € |
31 200 € |
36 400 € |
Abattement fiscal total*** |
20 800 € |
31 200 € |
36 400 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 289 € |
+ 289 € |
+ 253 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 289 € |
+ 289 € |
+ 253 € |
Loyer Denormandie |
+ 462 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-165 €*** |
-165 €*** |
-129 €*** |
Pourquoi investir en LMNP à Pau ?
Investir en LMNP à Pau est une opportunité idéale pour combiner rentabilité et optimisation fiscale. Ville universitaire accueillant près de 13 000 étudiants, Pau bénéficie également d’un dynamisme économique porté par des secteurs clés comme l’énergie, l’aéronautique et l’agroalimentaire, attirant cadres et jeunes actifs. Avec un cadre naturel exceptionnel au pied des Pyrénées et un riche patrimoine, la ville séduit également les touristes, renforçant la demande pour des logements meublés adaptés.
Un investissement en LMNP offre des avantages fiscaux significatifs grâce à deux mécanismes clés : l’amortissement du bien et l’abattement fiscal. Avec le régime réel, il est possible d’amortir la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements sur plusieurs années, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Ce dispositif permet de transformer une partie des loyers perçus en revenus nets d’impôts tout en consolidant son patrimoine. Pour une gestion simplifiée, le régime Micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques), ce qui réduit immédiatement la base imposable.
Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être remplies :
- Aménager le logement : le bien doit être entièrement équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Cela inclut des éléments essentiels comme un lit, une table, des chaises, une cuisine équipée, de la vaisselle et des rangements adéquats.
- Respecter un plafond de revenus : les revenus locatifs annuels doivent rester inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
- Statut de particulier : ce dispositif est réservé aux particuliers non inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
L’activité de location meublée doit être déclarée au Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous attribuera un numéro SIRET. Vous avez ensuite le choix entre deux régimes fiscaux :
- Régime réel : Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien ainsi que du mobilier. Il est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes.
- Micro-BIC : Avec ce régime simplifié, un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés touristiques) est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui facilite la gestion fiscale. Il est adapté aux investisseurs avec peu de charges.
Options pour la gestion locative
Deux modes de gestion sont possibles :
- Gestion autonome : cette option vous permet de conserver la totalité des revenus locatifs, mais elle exige de gérer vous-même la recherche de locataires, la rédaction des contrats, la perception des loyers et l’organisation des éventuelles réparations.
- Gestion par une agence : vous pouvez confier la gestion administrative et technique à une agence immobilière. En contrepartie d’une commission (généralement 6 à 10 % des loyers perçus), l’agence prend en charge la recherche des locataires, la collecte des loyers, et la gestion des travaux ou litiges. Cette solution est idéale pour les investisseurs souhaitant une gestion simplifiée tout en maintenant l’attractivité de leur bien.
- Résidences gérées : dans le cadre d’une résidence gérée (étudiante, senior, ou touristique), la gestion est entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Celui-ci s’occupe de tout : sélection des locataires, perception des loyers, maintenance et entretien.
Exemple d'investissement en LMNP à Pau
Laura a décidé d’investir en LMNP en achetant un appartement pour 180 000 €** dans un quartier résidentiel de Montauban. En appliquant les règles d’amortissement, Laura peut amortir 90 % du prix d’achat du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.
Pour meubler son appartement, Laura a dépensé 6 000 € en mobilier et équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, ce qui représente 600 € par an. Elle a également entrepris des travaux de rénovation, notamment pour moderniser la cuisine, pour un montant de 4 500 €, également amortissables sur 10 ans, soit 450 € par an.
Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de Laura s’élève à :
- Amortissement du bien : 5 400 €
- Amortissement du mobilier : 600 €
- Amortissement des travaux : 450 €
- Total annuel : 6 450 €
Au-delà de ces 10 années, les amortissements relatifs au mobilier et aux travaux prendront fin. Laura continuera toutefois à amortir la valeur du bien à hauteur de 5 400 € par an pour les 20 années restantes.