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Investir à Agen

La commune de Agen n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone B2 du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Agen

Vous projetez de faire un investissement immobilier ? Investir à Agen peut vous permettre de conjuguer rentabilité et avantages fiscaux. Avec le LMNP, vos revenus locatifs peuvent être exonérés d’impôt pendant 25 ans, grâce à l’amortissement du bien. De son côté, le dispositif Denormandie vous offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du coût total de votre projet, tout en favorisant la rénovation de biens anciens. Agen combine fiscalité optimisée et fort potentiel locatif pour un investissement sûr et performant.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Agen ?

Vue sur la ville d'Agen
© BearFotos - Shutterstock

Située sur les rives de la Garonne, Agen se place dans le département du Lot-et-Garonne. Classée 16ème ville de France réputée pour sa qualité de vie, Agen se positionne comme une ville de choix pour investir dans la pierre.

Cité bimillénaire établie au pied du coteau de l’Ermitage, elle fut longtemps le siège de l’oppidum gaulois des Nitiobroges. Intimement liée à l’histoire de la Garonne. Si celle-ci fut au départ, nourricière, elle a aussi permis à la ville de se développer économiquement. Héritière d’un riche passé médiéval, elle conserve les vestiges d’un patrimoine architectural civil et religieux.

Mais Agen, c’est aussi le pruneau, dont la zone de production est essentiellement située en Lot-et-Garonne. En tête de proue de l'économie agenaise, l'entreprise pharmaceutique UPSA, premier employeur privé du Lot-et-Garonne rassemble 1 500 collaborateurs et génère 3 500 emplois indirects.

Peuplée de 3 000 étudiants, Agen est aussi une ville où l’on apprend puisqu’elle compte une offre étendue de formations d’enseignement supérieur. La présence estudiantine favorise un marché locatif toujours plus croissant à Agen.

Côté mobilité, Agen devrait accueillir une gare LGV dans les années à venir, permettant de la relier à Bordeaux et Toulouse en seulement 30 minutes, contre 1h10 actuellement. Ainsi, Paris ne sera qu’à 2h42 de l’agglomération. Cet aménagement contribuera grandement au développement économique de la ville et du département.

Ville étudiante

Si les étudiants viennent à Agen pour étudier, ils apprécient aussi sa douceur de vivre. Beaucoup choisissent d’y étudier et délaissent Toulouse ou Bordeaux, en grande partie à cause des prix de l’immobilier mais aussi parce qu’ils préfèrent étudier dans une université à taille humaine.

Parmi les filières les plus demandées à Agen, 4 119 étudiants ont choisi d’étudier le Droit, 3 865 ont choisi de se spécialiser dans les soins infirmiers, 2 350 se sont orientés vers la gestion administrative et commerciale des organisations, 1 594 ont choisi l’administration économique et sociale et 810 ont opté pour la communication.

Attractivité économique

Stratégiquement située entre Bordeaux et Toulouse, l’Agglomération d’Agen se positionne comme un acteur clé du développement économique en Nouvelle-Aquitaine. Forte d’un bassin d’emploi de 152 365 habitants, elle se distingue par une dynamique économique portée par des entreprises de renom telles qu’UPSA , De Sangosse, JeChange.fr ou encore Fonroche.

Avec 23 zones d’activités aménagées et une offre foncière adaptée, le territoire offre des infrastructures modernes et compétitives pour répondre aux besoins des entreprises. En complément, l’agglomération bénéficie d’une excellente accessibilité grâce à sa position géographique privilégiée, facilitant les échanges commerciaux et logistiques.

L’attractivité de la région est également renforcée par son engagement dans la formation et l’innovation. De nombreux établissements d’enseignement supérieur forment une main-d'œuvre qualifiée, prête à répondre aux exigences des secteurs clés.

Un art de vivre affirmé

Agen a su affirmer sa propre identité, tournée vers un art de vivre so Sud-Ouest. La fête, le rugby, la gastronomie, sans oublier la Garonne, chérie par les Agenais. La gastronomie agenaise, profondément ancrée dans les saveurs de son terroir, incarne un véritable art de vivre et stimule la créativité des chefs et cuisiniers locaux.

En véritable terre « d’ovalie », la dévotion au ballon ovale est totale, et s’incarne dans la ferveur autour de l’équipe professionnelle du Sporting Union Agen Lot-et-Garonne (SUA-LG), dont le temple est le stade Armandie.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Agen ?

Agen bénéficie d’une position géographique privilégiée, à mi-chemin entre Bordeaux et Toulouse. La ville est bien desservie grâce à la ligne TGV reliant Paris en moins de 4 heures et aux axes autoroutiers qui facilitent les déplacements régionaux. Cette connectivité attire les travailleurs en mobilité et les familles recherchant un cadre de vie paisible tout en restant proche des grands bassins d’emploi.

La ville compte à ce jour une majorité de locataires (65,7 % en 2021), un nombre boosté par l’arrivée de ses nombreux étudiants. La ville possède d’ailleurs deux antennes de l’Université de Bordeaux. Quelques écoles d’enseignement supérieur viennent compléter cette offre éducative. Il peut donc être tout à fait opportun d’investir dans un appartement à louer à Agen. Elle profite également de la présence de plusieurs infrastructures, galvanisant sa place de ville urbaine sur le territoire.

Autre atout, la ville propose des prix immobiliers beaucoup plus accessibles que dans les autres grandes métropoles comme Toulouse, Bordeaux ou Montpellier.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Agen ?

Le dispositif Denormandie s’adresse aux particuliers qui s’apprêtent à investir dans l’immobilier ancien. Considéré comme le « Pinel ancien », il présente plusieurs avantages, notamment sur plan fiscal et patrimonial. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs réguliers.

Pour ce faire, un investisseur doit acheter un bien ancien à rénover, situé dans l’une des villes éligibles au dispositif. Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux de rénovation énergétique peuvent être financés par MaPrimeRénov' ainsi que l'éco-prêt à taux zéro, cumulables avec le dispositif Denormandie.

Le bien doit ensuite être loué pendant l’une des périodes prévues par la loi Denormandie. Le montant de la réduction dépend et s’étale sur toute la durée de location :

Durée de locationMontant de la réduction d'impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

Comment investir à Agen en loi Denormandie ?

Vous envisagez d’investir à Agen en loi Denormandie ? Vous devez remplir certaines conditions sine qua none pour concrétiser votre projet d’investissement. Voici l’ensemble des conditions nécessaires :

Quelles sont les conditions nécessaires liées au logement à rénover ?

  • Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
  • Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
  • Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement doit être loué à un ou des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources en vigueur. Agen étant située en zone B2, les plafonds doivent correspondre à ceux de la zone B2 :
Composition du foyer locataire Zone B2 et C
Personne seule 31 892 €
Couple 42 588 €
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
51 215 €
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
61 830 €
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
72 735 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
81 971 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
9 142 €

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

Les travaux engagés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement pour permettre de profiter des avantages fiscaux. Parmi les rénovations éligibles, il est nécessaire de réaliser l’une des interventions suivantes :

  • Des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d’au moins 20 à 30 % selon le type de bien.
  • Au moins deux types de rénovations parmi les suivantes : isolation de la toiture ou des murs, remplacement de la chaudière, mise en place d’un nouveau système de production d’eau chaude, ou encore isolation des fenêtres.
  • Des aménagements destinés à créer de nouveaux espaces habitables, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Il est également recommandé de confier les travaux à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir leur conformité. À noter que toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Agen

Laura a pour projet d'investir à Agen en loi Denormandie. Pour ce faire, elle a choisi d'acheter un studio de 30 m² affiché au prix de 85 000 €. Situé en zone B2, elle devra louer son bien au prix de 353,88 € par mois.

Elle devra également consacrer 25 % du coût total de l'opération à des travaux de rénovation, soit 28 333 €. Son projet lui reviendra donc à 113 333 €. En le louant sur une période de 12 ans, elle pourra obtenir une réduction d'impôt totale de 23 800 €, tout en percevant des revenus complémentaires grâce au loyer.

*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T1 à Agen (en zone B1)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 113 333 €
Dont coût des travaux : 28 333 €
Mensualités pour un prêt de
85 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 436 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 13 600 € 20 400 € 23 800 €
Abattement fiscal total*** 13 600 € 20 400 € 23 800 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 189 € + 189 € + 165 €
Abattement fiscal mensuel*** + 189 € + 189 € + 165 €
Loyer Denormandie + 407 €/mois
Effort d'épargne mensuel -10 €*** -10 €*** 14 €***

Pourquoi investir en LMNP à Agen ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose comme l’un des dispositifs les plus populaires dans l’immobilier locatif. Avec une fiscalité avantageuse – notamment grâce à l’amortissement comptable et à l’abattement forfaitaire – et des rendements souvent supérieurs à ceux des locations classiques, ce statut répond aux besoins croissants de locataires tels que les étudiants, les jeunes actifs ou encore les touristes.

Sur le plan fiscal, les avantages sont remarquables. Le régime Micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, voire 71 % pour les meublés touristiques. Toutefois, le régime réel séduit particulièrement les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité : en amortissant le bien immobilier et son mobilier (jusqu’à 85 % de leur valeur), il est possible de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs. Ce système permet à de nombreux propriétaires de bénéficier de revenus locatifs nets d’impôts, tout en renforçant leur patrimoine à long terme.

Avec ses 7 000 étudiants et son attractivité croissante, Agen enregistre une forte demande locative (65,7 % en 2021). Sa proximité à Bordeaux et son dynamisme économique en font une ville toute choisie pour investir en LMNP.

Comment investir en LMNP à Agen ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines règles doivent être suivies :

  • Équiper le bien : Le logement doit être entièrement meublé et prêt à accueillir un locataire immédiatement. Cela inclut les équipements de base tels qu’un lit, une cuisine fonctionnelle, une table, des ustensiles et des rangements adaptés.
  • Respecter les plafonds de revenus locatifs : Vos recettes locatives doivent rester inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
  • Avoir un statut de particulier : Ce dispositif est réservé aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclaration de l’activité et choix du régime fiscal

Pour commencer, vous devez déclarer votre activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET. Deux options fiscales s’offrent à vous :

  • Régime réel : ce régime permet de déduire les charges (frais d’emprunt, travaux, gestion) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Il est particulièrement avantageux si vos charges représentent une part importante de vos revenus locatifs.
  • Micro-BIC : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques). Simple à gérer, il est adapté aux investisseurs ayant peu de charges.

Gestion locative

Deux possibilités s’offrent à vous pour gérer votre bien :

  • Gestion directe : vous êtes en charge de la location, ce qui maximise vos revenus. Cependant, cette méthode nécessite du temps et de l’organisation pour gérer les contrats, trouver des locataires et gérer d’éventuels problèmes techniques.
  • Gestion déléguée à une agence : même si votre bien n’est pas en résidence gérée, une agence immobilière peut s’occuper de toutes les démarches administratives et techniques. Moyennant une commission de 6 à 10 %, cette option garantit tranquillité et praticité.
  • Gestion en résidence gérée : en confiant votre bien à un exploitant professionnel, vous déléguez entièrement sa gestion. L’exploitant s’occupe des locataires, des loyers et de la maintenance, vous assurant des revenus sécurisés sans contraintes, souvent garantis par un bail commercial.

Exemple d'investissement LMNP à Agen

Julien a acheté un appartement meublé en LMNP pour 200 000 € dans un quartier en pleine croissance à Agen, idéal pour les étudiants et jeunes actifs. En appliquant les règles d’amortissement, il peut amortir 90 % du prix du bien, soit 180 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 6 000 €.

Pour aménager l’appartement, Julien a dépensé 4 500 € pour le mobilier et les équipements électroménagers, qu’il peut amortir sur 10 ans, soit 450 € par an. Par ailleurs, des travaux d’amélioration énergétique, d’un montant de 2 000 €, sont également amortissables sur 10 ans, représentant 200 € par an.

Pendant les 10 premières années, Julien peut comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 6 000 €
  • Amortissement du mobilier : 450 €
  • Amortissement des travaux : 200 €
  • Total annuel : 6 650 €

Après cette période de 10 ans, les amortissements du mobilier et des travaux arriveront à leur terme. Seul l’amortissement du bien restera en vigueur, avec un montant annuel de 6 000 € pour les 20 années suivantes.

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