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Investir dans l'immobilier à Périgueux

La commune de Périgueux n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone B2 du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Périgueux

Capitale du Périgord et préfecture de la Dordogne, Périgueux brille par son riche patrimoine historique, son dynamisme économique et un cadre de vie exceptionnel. Située en Nouvelle-Aquitaine, à proximité des grandes métropoles comme Bordeaux et Limoges, Périgueux offre un environnement idéal pour conjuguer qualité de vie et opportunités d’investissement immobilier.

La commune est peuplée d’environ 30 000 habitants (plus de 66 000 sur toute son agglomération) et s’étend sur une superficie de 9,82 km². Le marché immobilier y est porté par des prix attractifs, une demande locative croissante et des projets d’aménagement ambitieux.

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Pourquoi investir à Périgueux ?

investir à Périgueux – vue aérienne drone de Périgueux
(c) BearFotos - shutterstock

Histoire et culture à l’honneur

Investir à Périgueux, c’est s’ancrer dans une ville riche d’histoire et de culture. Classée Ville d’Art et d’Histoire depuis 1987, Périgueux est le témoin vivant de plusieurs époques. De son passé gallo-romain, elle conserve des vestiges remarquables comme la Tour de Vésone et l’amphithéâtre antique, aujourd’hui intégré au jardin des Arènes. Le musée Vesunna, conçu par l’architecte Jean Nouvel, met en valeur cette histoire antique unique.

Le Moyen Âge a également laissé son empreinte avec la cathédrale Saint-Front, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre des chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle. Le centre historique, avec ses ruelles pavées et ses maisons à colombages, est un véritable atout pour les investisseurs souhaitant miser sur des biens de caractère.

Ce patrimoine exceptionnel attire chaque année de nombreux touristes, générant un afflux de visiteurs qui dynamise le marché locatif saisonnier. Cette attractivité culturelle se traduit aussi par la présence de nombreux événements culturels tout au long de l’année, renforçant l’intérêt des investisseurs pour des biens destinés à la location touristique.

Un marché immobilier attractif et en croissance

Le marché immobilier de Périgueux est particulièrement attractif. Fin 2024, le prix médian des maisons s’établissait à 1918 €/m² et celui des appartements à 2207 €/m², des montants inférieurs à la moyenne régionale, offrant ainsi des opportunités d’investissement à fort potentiel de valorisation.

La demande locative est soutenue par une population étudiante présente grâce aux campus universitaires, mais également par des actifs et des retraités attirés par la qualité de vie. Les biens situés dans le centre historique et les quartiers rénovés bénéficient d’une forte demande locative. De plus, les récentes rénovations de la place Francheville et des quais ont redonné un nouveau souffle à certains secteurs de la ville.

Une ville qui ne manque pas de projets urbains

Périgueux poursuit activement sa transformation urbaine. Plusieurs projets majeurs sont en cours, destinés à moderniser la ville et à renforcer son attractivité :

  • Requalification de la Place Montaigne : modernisation et dynamisation de cet espace central pour en faire un lieu de rencontre et de commerce.
  • Développement des mobilités douces : extension des pistes cyclables et amélioration des transports en commun pour faciliter les déplacements urbains.
  • Rénovation des berges de l’Isle : aménagement des quais pour créer des espaces de détente et valoriser le patrimoine naturel.
  • Projets de logements neufs : construction de résidences modernes pour répondre à la demande croissante de logements.

Un cadre de vie agréable et une accessibilité facilitée

Périgueux offre un cadre de vie paisible et verdoyant. La ville est traversée par la rivière Isle, bordée de sentiers aménagés propices aux promenades et aux activités de plein air. De nombreux parcs et jardins façonnent l’environnement serein de la commune.

Périgueux est desservie par l’autoroute A89 reliant Bordeaux à Lyon et dispose d’une gare SNCF offrant des liaisons vers Bordeaux, Brive et Limoges. Cette connectivité facilite les déplacements pour les actifs comme pour les touristes.

Pourquoi investir à Périgueux avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, destiné à encourager la rénovation des logements anciens, offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs souhaitant réhabiliter des biens dans des centres-villes dynamiques comme Périgueux.

Or, le centre historique de Périgueux regorge de biens à fort potentiel de rénovation. De nombreux biens avec le cachet de l’ancien ne demandent qu’à être rénovés pour leur insuffler une nouvelle vie. Le secteur sauvegardé de Périgueux, notamment autour de la cathédrale Saint-Front et des rues commerçantes du centre, concentre de nombreuses opportunités d’investissement dans des immeubles anciens à réhabiliter.

À noter que l’attrait touristique de la ville renforce également la demande en location saisonnière ou meublée, notamment pendant les périodes de festivals ou d’événements culturels.

De plus, la politique municipale de valorisation du patrimoine urbain renforce l'intérêt pour les investissements dans ces logements à rénover.

Avec une demande locative constante, notamment de la part des jeunes actifs et des familles, les investisseurs peuvent espérer une rentabilité intéressante tout en contribuant à la revitalisation du centre-ville.

Le dispositif Denormandie pour défiscaliser sur un logement à rénover

Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie utilise l’appât de la défiscalisation pour revitaliser les cœurs de ville dégradés. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier ancien et s’engagent à réaliser des travaux de rénovation avant de le mettre en location. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt calculée selon la durée de location du bien et le prix d’achat :

  • 12 % du montant de l’opération en réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % pour un engagement de 9 ans,
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

Pour être éligible, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 à 30%, et concerner des rénovations structurelles comme l’isolation, la toiture, les fenêtres, le système de chauffage ou encore la production d’eau chaude.

Avec le dispositif Denormandie, les loyers sont plafonnés selon la zone géographique. Périgueux étant classée en zone B2, le loyer maximal applicable en 2025 est de 9.83€/m². Cette régulation permet de proposer des logements à des prix accessibles tout en garantissant une rentabilité intéressante pour les investisseurs. Les plafonds de ressources des locataires sont également encadrés, pour favoriser les ménages modestes dans l’accès à ces logements.

Un investissement durable et responsable

Au-delà de la rentabilité, investir avec le dispositif Denormandie à Périgueux permet de participer activement à la revitalisation du centre-ville et à la préservation du patrimoine local. Ce dispositif encourage des pratiques responsables en matière de rénovation énergétique et d’entretien du bâti ancien, pour un développement urbain plus durable.

En effet, les immeubles historiques Périgourdins perdurent et les logements qu’ils abritent passent de passoires thermiques à des appartements aux dernières normes avec une excellent performance énergétique.

Exemple d’investissement Denormandie réussi à Périgueux

Maxime achète un appartement de 70 m² dans le centre historique de Périgueux au prix de 130 000 €. Il engage 35 000 € de travaux de rénovation (soit 27 % du coût total de l’opération), ce qui rend l’investissement éligible au dispositif Denormandie.

En louant ce bien sur une période de 12 ans, Maxime peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %, soit 34 650 €. Ce montant couvre la quasi-totalité des frais engagés pour les travaux. Avec un loyer fixé à 9,83 €/m², soit environ 688 € par mois, il bénéficie d’un revenu locatif stable, répondant à une forte demande dans le centre-ville, et d’une rentabilité locative brute très intéressante de 5%.

Pourquoi investir en LMNP à Périgueux ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution d’investissement idéale pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. À Périgueux, cette stratégie d’investissement prend tout son sens. Entre son riche patrimoine historique, sont attrait touristique, son dynamisme économique et son marché immobilier attractif, Périgueux offre un cadre particulièrement propice à la location meublée.

Un marché immobilier accessible et dynamique

Le marché immobilier de Périgueux se distingue par des prix d’achat attractifs comparés aux grandes métropoles régionales. Fin 2024, le prix médian d’un logement à Périgueux s’élevait à environ 2036 €/m². Ce positionnement tarifaire permet aux investisseurs d’accéder à des biens de qualité sans mobiliser des capitaux trop importants, tout en assurant un rendement locatif intéressant.

Cette attractivité immobilière est renforcée par la demande locative soutenue, en particulier dans les quartiers proches du centre historique et des établissements d’enseignement supérieur. Les étudiants, jeunes actifs et seniors constituent une clientèle variée et stable, recherchant des logements fonctionnels et bien situés.

Investir à Périgueux en LMNP : Une forte demande locative dans le secteur meublé

La location meublée répond parfaitement aux besoins de flexibilité et de confort exprimés par les locataires de Périgueux. La ville attire chaque année de nombreux étudiants grâce à ses formations universitaires (l’IUT de Périgueux est une antenne de l’IUT de Bordeaux et propose de nombreux parcours). Par ailleurs, les jeunes actifs et les professionnels en mobilité temporaire sont également séduits par les logements meublés, qui offrent une solution clé en main.

Le marché de la location touristique connaît également un bel essor à Périgueux (+28% en 2019, en constante augmentation), notamment en raison de son riche patrimoine et de son classement en tant que Ville d’Art et d’Histoire. Les locations meublées de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, bénéficient de la fréquentation touristique accrue durant les saisons estivales et lors d’événements culturels (6 millions de touristes en Dordogne en 2022). Ce contexte diversifié garantit aux investisseurs un taux d’occupation élevé tout au long de l’année.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Investir en LMNP à Périgueux permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Deux régimes fiscaux sont accessibles aux investisseurs :

Le régime réel : Il permet de déduire de nombreux frais et charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, travaux d’entretien...) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Cet amortissement réduit, voire annule (selon le montant des charges), l’imposition sur les revenus locatifs.

Le régime micro-BIC : Adapté aux investisseurs percevant des revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 €, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Pour les locations saisonnières classées, cet abattement peut atteindre 71 %.

L’absence de plafonnement des loyers et des ressources des locataires (comparé au dispositif Denormandie, à l’ancien dispositif Pinel etc.) offre également une plus grande liberté de gestion.

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