Investir à Brive-la-Gaillarde avec le Denormandie ou en LMNP

Pourquoi investir à Brive-la-Gaillarde ?

© FredP - Shutterstock

Située dans le département de la Corrèze, en région Nouvelle-Aquitaine, Brive-la-Gaillarde est la principale ville de l’une des deux sous-préfectures ainsi que le centre de l’aire urbaine de Brive et de son unité urbaine.

Fondée à l'époque gallo-romaine, Brive a su préserver son charme médiéval, notamment à travers son centre historique où l'on peut admirer la collégiale Saint-Martin et de nombreux hôtels particuliers datant de la Renaissance. La ville est également réputée pour son marché traditionnel, célébré par Georges Brassens, qui reflète la convivialité et l'art de vivre du Sud-Ouest.

Brive-la-Gaillarde est un carrefour économique important, bénéficiant d'une position géographique stratégique à la croisée des axes desservant le sud de la France et la péninsule ibérique. Cette situation en fait un lieu propice aux échanges commerciaux et au développement d'entreprises innovantes.

Ville culturelle et historique

La vie culturelle y est riche, avec des événements phares tels que la Foire du Livre et le Brive Festival, qui attirent chaque année de nombreux visiteurs. Le sport occupe également une place de choix, notamment grâce à son équipe de rugby, le CA Brive, qui évolue au plus haut niveau national.

Brive-la-Gaillarde, souvent perçue comme une simple étape, dévoile un patrimoine architectural riche et une ambiance chaleureuse. Son centre historique mêle constructions du XIIᵉ siècle, édifices de la Renaissance et influences haussmanniennes, offrant aux visiteurs un voyage à travers les époques.

La culture occupe une place centrale à Brive. Chaque année, la ville devient un lieu de convergence pour les amoureux de littérature lors de la célèbre Foire du Livre de Brive, l'un des plus grands rendez-vous littéraires de France. Cet événement attire écrivains, éditeurs et lecteurs passionnés dans une ambiance conviviale et animée. Le Brive Festival, autre temps fort de la vie culturelle, est dédié à la musique. Il accueille chaque été des artistes français et internationaux, rassemblant un large public autour de concerts en plein air.

Brive, chantée par Georges Brassens dans sa célèbre chanson Hécatombe, est aussi réputée pour son marché couvert et ses produits du terroir. Le marché incarne l'âme de la ville : un lieu de rencontre où producteurs locaux et habitants partagent un art de vivre typiquement gaillard.

Ville étudiante

Nombreux sont les jeunes qui choisissent d’étudier à Brive. La ville compte plus de 2 000 étudiants, attirés par sa douceur de son vivre et ses prix abordables. Ville à taille humaine, Brive revendique être une ville du quart d’heure où le bien vivre est essentiel.

Le service enseignement supérieur et formation de la ville a été créé en 2021 et propose désormais une belle offre de formations. Brive abrite un campus universitaire couvrant les domaines du droit, des sciences, de la technologie, de la santé, de l’économie et de la gestion.

Attractivité économique

Brive est le premier espace économique de la Corrèze et la dixième ville la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine. À la croisée des régions Nouvelle-Aquitaine, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes, l’agglomération de Brive détient une position stratégique au sein du territoire. Elle se distingue par trois filières industrielles majeures : l’agroalimentaire, l’électronique et la mécanique. À ces secteurs s’ajoutent des domaines en pleine expansion comme le transport, la logistique, la recherche ou encore la cosmétique. La ville accueille des filiales de grands groupes tels que Thalès, Photonis, Blédina et Deshors, tout en s’appuyant sur un solide réseau de PME et PMI familiales.

Son dynamisme économique est renforcé par des réseaux d’entreprises actifs, incluant pôles de compétitivité, clusters et clubs d’entreprises liés au sport et à la culture. Brive propose également une large gamme de formations, allant de l’enseignement universitaire à la formation professionnelle continue, via l’INISUP et d’autres structures spécialisées.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Brive-la-Gaillarde ?

Brive-la-Gaillarde s’est inscrite dans une démarche de revitalisation de centre-ville, notamment en participant au plan « Action Cœur de ville », dont les communes sont éligibles au dispositif Denormandie. Il est aussi possible d'y réaliser un investissement en LMNP.

Les initiatives de rénovation urbaine et les projets de développement durable apportent un souffle nouveau à la ville. Ces transformations offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs, qui peuvent compter sur une valorisation de leurs biens dans les années à venir.

La ville rassemble une population importante de locataires (48 %) galvanisée par l’arrivée de nombreux étudiants chaque année. Beaucoup d’étudiants ont tendance à rechercher des logements types T1 ou T2 pour s’y installer le temps de leurs études. Avec un prix médian de 2 052 € le m², les investisseurs ont la possibilité d’investir à moindre coût, comparativement aux grandes métropoles.

La ville se distingue par un tissu économique diversifié, allant de l’agroalimentaire à l’industrie et aux services. Des entreprises locales de renom participent à son rayonnement et à la création d’emplois. Positionnée au carrefour de plusieurs axes majeurs, Brive bénéficie d'une excellente connectivité avec le reste de la France. Sa proximité avec des autoroutes et des lignes ferroviaires de premier ordre en fait une destination prisée par les entreprises et les particuliers.

Pourquoi investir à Brive-la-Gaillarde en loi Denormandie ?

Brive-la-Gaillarde s’est inscrite dans une démarche de revitalisation de centre-ville, notamment en participant au plan « Action Cœur de ville », dont les communes sont éligibles au dispositif Denormandie.

Les initiatives de rénovation urbaine et les projets de développement durable apportent un souffle nouveau à la ville. Ces transformations offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs, qui peuvent compter sur une valorisation de leurs biens dans les années à venir.

La ville rassemble une population importante de locataires (48 %) galvanisée par l’arrivée de nombreux étudiants chaque année. Beaucoup d’étudiants ont tendance à rechercher des logements types T1 ou T2 pour s’y installer le temps de leurs études. Avec un prix médian de 2 052 € le m², les investisseurs ont la possibilité d’investir à moindre coût, comparativement aux grandes métropoles.

La ville se distingue par un tissu économique diversifié, allant de l’agroalimentaire à l’industrie et aux services. Des entreprises locales de renom participent à son rayonnement et à la création d’emplois. Positionnée au carrefour de plusieurs axes majeurs, Brive bénéficie d'une excellente connectivité avec le reste de la France. Sa proximité avec des autoroutes et des lignes ferroviaires de premier ordre en fait une destination prisée par les entreprises et les particuliers.

Comment investir à Brive-la-Gaillarde en loi Denormandie ?

Vous souhaitez investir à Brive-la-Gaillarde en loi Denormandie ? Vous devez obligatoirement remplir certaines conditions pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

• Le logement doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
 
• Le logement doit être loué nu comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
 
• Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds :

  Localisation du logement	Prix du loyer au m²
  Zone A bis	18,89 €
  Zone A	14,03 €
  Zone B1	11,31 €
  Zone B2 (sur agrément)	9,83 €

   
• Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Brive-la-Gaillarde étant située en zone B1, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone B1 :                                                                                                                                                                       

  Composition du foyer	Zone B1
  Personne seule	35 435 €
  Couple	47 321 €
  Personne seule ou couple ayant une personne à charge	56 905 €
  Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	68 699 €
  Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	80 816 €
  Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	91 078 €
  Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 10 161 €

   

Quelles sont les conditions liées aux travaux à réaliser ?

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, l’un des travaux suivants devra être réalisé :

• Des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon la nature du bien.
  
• Au moins deux types de travaux parmi l’isolation de la toiture, des murs, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres.
  
• Des travaux permettant de créer une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage).

À noter qu’il fortement conseillé de faire appel à un professionnel RGE (Reconnu garant pour l’environnement) pour réaliser les travaux. Les travaux doivent être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

Exemple d’investissement en loi Denormandie à Brive-la-Gaillarde

Éric souhaite réaliser un investissement locatif dans l’ancien pour profiter de prix avantageux. Pour ce faire, il a choisi d’investir à Brive-la-Gaillarde en loi Denormandie en achetant un appartement T2 de 30 m² à 135 000 €. Conformément aux conditions nécessaires au dispositif, il devra consacrer 25 % du montant total de l’opération aux travaux, soit 45 000 €, soit un projet total à 180 000 €.

Le bien étant situé en zone B1, il devra le louer à 407 €. En le louant pour une durée de 9 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 3 600 € par an sur toute la durée de location.

Pourquoi investir en LMNP à Brive-la-Gaillarde ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution d’investissement incontournable dans le domaine de la location. Avec une fiscalité avantageuse – notamment grâce à l’amortissement et aux abattements – et des rendements souvent supérieurs à ceux des biens loués vides, ce dispositif répond parfaitement à une demande locative soutenue, particulièrement auprès des étudiants, des jeunes professionnels et des touristes.

À Brive-la-Gaillarde, où 48,1 % des habitants sont locataires (source INSEE), la demande locative est renforcée par une population étudiante, grâce à des établissements comme l’IUT du Limousin, ainsi que par des jeunes actifs attirés par les zones d’activité économique de la ville.

Accessible à un large public, le statut LMNP combine plusieurs atouts : il permet de générer des revenus complémentaires, d’optimiser la fiscalité et de se constituer un patrimoine durable. Sa souplesse en fait une option stratégique pour diversifier efficacement son portefeuille d’investissements.

Comment investir à Brive-la-Gaillarde en LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines règles doivent être respectées :

• Équiper le logement : Le bien doit être aménagé pour être immédiatement habitable par le locataire, avec des équipements essentiels comme un lit, une table, des rangements, des ustensiles de cuisine, et un électroménager de base.
• Respecter les limites de revenus locatifs : Vos recettes annuelles issues de la location ne doivent pas excéder 23 000 €, ni représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
• Avoir un statut de particulier : Le LMNP s’adresse aux propriétaires non-professionnels, sans obligation d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer son activité et choisir un régime fiscal

Pour exercer en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans le respect de la réglementation, il est essentiel de déclarer votre activité au Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche vous permettra d'obtenir un numéro SIRET.

Deux options fiscales s'offrent à vous :

• Régime réel : ce régime permet de déduire les charges liées à votre activité (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux) ainsi que d’amortir la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier. Il est particulièrement avantageux si vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs, car il optimise vos économies fiscales.
• Micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés touristiques), ce régime simplifié est idéal pour les investisseurs ayant peu de charges. Il est rapide à mettre en place et réduit vos démarches administratives.

Louer et gérer le bien

• Gestion autonome : vous êtes responsable de toutes les étapes de la location : recherche de locataires, rédaction des contrats, perception des loyers et gestion des éventuels travaux ou réparations. Cette méthode maximise vos revenus locatifs, mais demande un investissement personnel en temps et en organisation.
• Gestion via une agence : une agence immobilière peut prendre en charge l’administration de votre bien. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers perçus, l’agence s’occupe de tout : sélection des locataires, suivi des loyers, gestion des litiges et des éventuels travaux. Cette solution clé en main offre une tranquillité d’esprit tout en garantissant l’attractivité de votre bien.
• Gestion en résidence gérée : pour une gestion totalement déléguée, investir dans une résidence gérée (étudiante, senior ou touristique) est une excellente option. Un exploitant professionnel s’occupe de toutes les démarches, y compris la maintenance et la gestion locative, souvent avec des loyers garantis par contrat, même en cas de vacance locative.

Exemple d'investissement LMNP à Brive-la-Gaillarde

Paul a acquis un appartement en LMNP à Brive-la-Gaillarde pour 180 000 €. Situé près du centre-ville, ce bien attire les jeunes actifs et étudiants de la région. En utilisant l’amortissement LMNP, Paul peut amortir 90 % du prix d’achat du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela représente un amortissement annuel de 5 400 €.

Pour meubler son appartement, Paul a investi 4 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, qu’il peut amortir sur 10 ans, soit 400 € par an. Par ailleurs, des travaux de mise aux normes électriques, réalisés pour 2 500 €, sont également amortis sur 10 ans, soit 250 € par an.

Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de Paul s’élève à :

• Amortissement du bien : 5 400 €
• Amortissement du mobilier : 400 €
• Amortissement des travaux : 250 €
• Total annuel : 6 050 €

Après cette période de 10 ans, seul l’amortissement du bien restera actif, avec un montant annuel de 5 400 € pour les 20 années suivantes.