Pourquoi investir à Bergerac ?

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Une ville au riche patrimoine et à l’identité forte
Bergerac est réputée pour son patrimoine architectural, avec son centre historique composé de maisons à colombages, de ruelles pittoresques et de monuments emblématiques tels que l'église Saint-Jacques et le cloître des Récollets. La ville est également associée à Cyrano de Bergerac, personnage rendu célèbre par l’écrivain Edmond Rostand, avec deux statues érigées en son honneur.
Ce patrimoine unique attire de nombreux touristes chaque année, renforçant l'attractivité de la ville et offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs dans le secteur de la location saisonnière ou de courte durée.
Un dynamisme économique et des projets ambitieux
Bergerac bénéficie d'une économie diversifiée, avec une présence importante de l'industrie, du commerce et du secteur tertiaire. La viticulture joue également un rôle essentiel, on retrouve parmi les vins de Bergerac des appellations d'origine contrôlée (AOC) reconnues comme le Monbazillac et le Pécharmant.
La ville s'engage dans des projets de développement urbain visant à améliorer le cadre de vie et à valoriser le patrimoine.
Par exemple, le projet "La Traverse" transforme une ancienne manufacture de tabac en un lieu dédié à l'inclusion par l'activité économique et culturelle. Café associatif, organisation d’activités culturelles, d’événements professionnels ou encore d’actions sociales, le lieu de vie La Traverse est un des projets phares de ces dernières années.
Investir à Bergerac : Des opportunités immobilières prometteuses
Le marché immobilier de Bergerac est attractif, avec des prix plus abordables que dans les grandes métropoles françaises. Selon les données de janvier 2025, le prix médian est de 1 799 €/m², avec une fourchette allant de 1143 € à 2776 €. Les appartements se vendent en moyenne à 1502 €/m², tandis que les maisons sont à 1859 €/m².
Certains quartiers, tels que le centre-ville historique et la rive gauche, sont particulièrement recherchés pour leur charme et leur proximité avec les commodités, et correspondent à divers profils d’acheteurs et investisseurs.
Un cadre de vie privilégié et une qualité de vie reconnue
Bergerac, c’est aussi un cadre de vie agréable avec ses espaces verts, ses berges aménagées le long de la Dordogne et ses infrastructures culturelles et sportives. Au nord-est de la ville se trouve le Parc de Pombonne, grand espace vert au cœur duquel a été lancée l’initiative “Grand Jardin”, un lieu communautaire où les Bergeracais peuvent se retrouver et s’initier aux différentes pratiques du jardinage, de l’agroécologie et se sensibiliser aux enjeux écologiques. Potager perpétuel, jardin traditionnel bio, jardin médicinal, éco-verger, forêt naturelle... Il y a de quoi avoir la main verte.
De plus, la ville est également bien desservie par les transports, avec une gare SNCF offrant des liaisons vers Bordeaux et Sarlat-la-Canéda, et même un aéroport proposant des vols vers plusieurs destinations européennes.
Une qualité de vie qui attire une population diversifiée, des familles aux retraités, en passant par les jeunes actifs, ce qui se traduit par une demande locative soutenue et stable.
Investir à Bergerac avec le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, mis en place depuis le 1ᵉʳ janvier 2019 et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, encourage la rénovation de logements anciens dans des communes présentant un besoin marqué de réhabilitation de l'habitat.
Ce sont généralement des communes avec un programme “Action Cœur de Ville” mis en place pour rénover le parc immobilier vétuste des centres-villes historiques. C’est le cas de Bergerac qui, grâce à ce programme, a déjà vu son centre-ville se transformer avec par exemple le réaménagement total en 2021 des places de la Mirpe et du Dr Cayla, accueillant la statue de Cyrano de Bergerac.
Le dispositif Denormandie propose aux investisseurs de participer à la revitalisation du patrimoine local en rénovant des biens anciens à un niveau acceptable de confort de vie et de performances énergétiques. En faisant cela, un investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée d'engagement locatif du bien rénové.
Située en zone B2, Bergerac fait partie de ces communes éligibles au dispositif Denormandie. Les investisseurs ont donc la possibilité de bénéficier de cet avantage fiscal en y réalisant des opérations de rénovation immobilière.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par le dispositif Denormandie à Bergerac, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Le logement doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation. Les locaux transformés en logements sont également éligibles. À noter que tous les programmes Denormandie que nous proposons sur notre site sont déjà entièrement rénovés et vendus prêts à être loués (le prix affiché inclut donc les travaux).
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'acquisition + coût des travaux).
- Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (ou 20 % pour les logements en copropriété), soit concerner au moins deux des cinq catégories suivantes : isolation des toitures, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, ou installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire.
- Le bien doit être loué non meublé à usage de résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
- Les loyers et les ressources des locataires sont soumis à des plafonds, variables selon les zones géographiques.
Bergerac étant située en zone B2, le plafond de loyer applicable est de 9.83€/m². Quant aux plafonds de ressources, les voici :
Composition du foyer locataire |
Zone B2 et C |
Personne seule |
31 892 € |
Couple |
42 588 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
51 215 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
61 830 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
72 735 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
81 971 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
9 142 € |
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
La réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Denormandie est calculée sur le prix de revient du logement (acquisition + travaux). Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée d'engagement de location :
- 12 % du montant investi en réductions d’impôt pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- 21 % pour un engagement de 12 ans
Exemple d'investissement Denormandie à Bergerac
José acquiert un appartement ancien de 80 m² à Bergerac pour un montant de 150 000 €, avec des travaux de rénovation prévus à hauteur de 50 000 €, soit un investissement total de 200 000 €. Les travaux représentant 25 % du coût total, l'investissement est éligible au dispositif Denormandie.
En s'engageant à louer le bien pendant 12 ans, José pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 % du montant investi, soit 42 000 €, répartis sur 12 ans, ce qui équivaut à une réduction annuelle de 3 500 €.
*Mensualités de 770 €/mois dont 42,50 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 81 000 € dont 12 750,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T4 à Bergerac (en zone B2)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
200 000 €
Dont coût des travaux : 50 000 €
|
Mensualités pour un prêt de 150 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 770 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
24 000 € |
36 000 € |
42 000 € |
Abattement fiscal total*** |
24 000 € |
36 000 € |
42 000 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 333 € |
+ 333 € |
+ 292 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 333 € |
+ 333 € |
+ 292 € |
Loyer Denormandie |
+ 768 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-181 €*** |
-181 €*** |
-140 €*** |
Investir en LMNP à Bergerac
Pourquoi investir en LMNP à Bergerac ?
Bergerac, avec son riche patrimoine historique et sa situation géographique privilégiée, attire une population variée, des étudiants aux seniors, en passant par les touristes. Cette diversité offre une demande locative soutenue pour les logements meublés, rendant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel particulièrement adapté.
Le statut LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux régimes fiscaux au choix :
Le régime Micro-BIC, qui s’applique si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €, permet à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Le régime réel, qui est recommandé lorsque les charges annuelles sont importantes, car il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais d’agence et de gestion...) et surtout d'amortir le bien ainsi que le mobilier. L'imposition sur les revenus locatifs est ainsi fortement réduite, voire totalement annulée par le coût des charges et l’amortissement.
Avantages d'un investissement LMNP à Bergerac
L’avantage principal d’un investissement en LMNP à Bergerac est bien entendu l’optimisation fiscale, que ce soit en régime réel ou micro-BIC. La diminution de l'assiette imposable est clairement non négligeable.
De plus, l'investisseur peut choisir entre une gestion autonome ou déléguer la gestion locative, selon ses préférences et sa disponibilité. Ainsi, ceux qui ont le temps et la motivation de gérer eux-mêmes leur location meublée, les autres peuvent choisir de passer par une agence spécialisée, ou tout simplement d’investir dans un LMNP géré (généralement en résidences de services pour les étudiants, sénior, voyageurs d’affaires etc.).
En outre, les prix immobiliers sont très abordables à Bergerac, ce qui assure un taux de rendement intéressant pour les investisseurs, combiné à la demande locative stable.
Exemple d'investissement en LMNP à Bergerac
Considérons l'acquisition d'un appartement meublé de 40 m² dans le quartier prisé de Sainte Foy des Vignes, proposé à 88 000 €.
Tout d’abord, en appliquant un amortissement sur 30 ans, soit environ 90 % du prix d'achat du bien, l'investisseur peut déduire annuellement 2 640 € de ses revenus locatifs.
Ensuite, avec un investissement de 5 000 € en mobilier, amortissable sur 10 ans, une déduction annuelle de 500 € est possible.
En louant le bien à 500 € par mois, les recettes locatives annuelles s'élèvent à 6 000 €.
Enfin, en incluant les charges (taxe foncière, frais de gestion, etc.) estimées à 1 500 € par an, l'investisseur peut déduire un total de 4 640 € (amortissements + charges) de ses revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition sur une base taxable de seulement 1 360 €.