À Bordeaux, l'encadrement des loyers ramène les dépassements à 17 %
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 17 % d'annonces hors plafond à Bordeaux, contre 37 % trois ans plus tôt
- 10 572 annonces analysées : un baromètre, pas un relevé d'infractions
- 24 novembre 2026 : l'échéance de l'expérimentation ELAN
- Au Sénat le 21 octobre 2026, une prolongation de deux ans sur la table
- Un arbitrage renvoyé à la présidentielle de 2027
- Bordeaux absente de l'appel des douze villes du 11 septembre 2026
- Loyer de référence majoré, complément de loyer : les règles en vigueur depuis le 15 juillet 2022
- Locataires, investisseurs : ce qui s'applique jusqu'au 24 novembre 2026
- Locataires : deux recours devant la commission de conciliation
- Investisseurs dans le neuf : trois points à connaître
- Encadrement des loyers à Bordeaux : vos questions
- L'encadrement s'applique-t-il à toute la métropole bordelaise ?
- Un logement neuf peut-il être loué au-dessus du plafond ?
- Que devient mon bail si l'encadrement s'arrête le 24 novembre 2026 ?
- Sources
À Bordeaux, les annonces de location au-dessus du plafond légal sont plus de deux fois moins nombreuses qu'il y a trois ans. Ce recul intervient alors que l'encadrement des loyers vit peut-être ses dernières semaines : sans vote du Parlement, il s'éteindra le 24 novembre 2026. Le Sénat examine le 21 octobre un texte qui pourrait le prolonger et laisser aux collectivités le choix de le garder ou d'en sortir.
17 % d'annonces hors plafond à Bordeaux, contre 37 % trois ans plus tôt
La Fondation pour le logement des défavorisés a publié son sixième baromètre de l'encadrement des loyers le 3 septembre 2026. À Bordeaux, 17 % des annonces analysées entre août 2025 et août 2026 affichent un loyer supérieur au plafond légal.
Bordeaux va ainsi à contre-courant de la tendance nationale. Sur l'ensemble des territoires étudiés, 37 % des annonces dépassent le plafond en 2026 : cinq points de plus qu'en 2025, neuf de plus qu'en 2024.
Paris pèse lourd dans cette dégradation. La capitale passe de 31 % à 46 % en un an, un niveau record selon la Fondation.
| Territoire | Annonces au-dessus du plafond en 2026 (%) |
|---|---|
| Montpellier | 12 % |
| Bordeaux | 17 % |
| Lille | 25 % |
| Lyon-Villeurbanne | 26 % |
| Pays basque | 30 % |
| Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) | 36 % |
| Grenoble | 43 % |
| Paris | 46 % |
| Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) | 61 % |
| Ensemble des territoires | 37 % |
Source : Fondation pour le logement des défavorisés, 6e baromètre de l'encadrement des loyers, 3 septembre 2026.
Un signal va dans l'autre sens à l'échelle nationale : les dépassements sont plus fréquents, mais moins lourds. Tous territoires confondus, l'écart moyen recule à 159 € par mois, contre 192 € un an plus tôt.
10 572 annonces analysées : un baromètre, pas un relevé d'infractions
Ces pourcentages ne décomptent pas des infractions. Le baromètre compare un loyer affiché au plafond. Il ne dit rien des baux effectivement signés. Un loyer supérieur au plafond peut en outre être légal s'il repose sur un complément de loyer justifié.
Les professionnels de l'immobilier insistent sur ce point. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) demande que les dépassements soient identifiés et sanctionnés, mais s'oppose à toute prolongation du dispositif. Son président, Loïc Cantin, souhaite des contrôles « sur des baux réellement conclus ». La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) est elle aussi hostile à l'encadrement.
La méthode de collecte appelle à la prudence. La Fondation s'appuie sur une extension de navigateur qui analyse les annonces consultées par les internautes. Ce procédé peut surreprésenter les petits logements, plus recherchés par les jeunes candidats. L'échantillon a par ailleurs été divisé par deux en un an : 10 572 annonces en 2026, contre 20 529 en 2025.
Ce biais éclaire un enseignement du baromètre : à l'échelle de l'ensemble des territoires, petites surfaces et locations meublées restent les plus exposées aux dépassements. Le constat colle à la tension sur les studios et T1, prisés des étudiants et des jeunes actifs. La méthode de mesure l'accentue probablement.
24 novembre 2026 : l'échéance de l'expérimentation ELAN
La loi ELAN (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a instauré l'encadrement des loyers à titre expérimental, pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé l'expérimentation de trois ans. À Bordeaux, l'arrêté préfectoral en vigueur s'applique jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Sans nouveau texte, le dispositif s'éteindra dans les quelque 70 communes qui l'appliquent.
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : expérimentation ouverte pour cinq ans. Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), article 85 : prolongation de trois ans, soit huit ans au total.
Au Sénat le 21 octobre 2026, une prolongation de deux ans sur la table
La proposition de loi n° 2039 du député Iñaki Echaniz (PS), « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », prévoyait à l'origine de rendre le dispositif permanent. L'Assemblée nationale l'a adoptée le 11 décembre 2025. Le Sénat l'examinera en séance publique le 21 octobre 2026.
Le gouvernement entend en réduire la portée. Il veut amender le texte pour s'en tenir à une prolongation de deux ans des expérimentations en cours, sans nouvelles communes ni pérennisation.
Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, ne cache pas ses réserves. Devant le Sénat, le 31 mars 2026, il s'est dit défavorable à l'encadrement « à titre personnel ».
L'évaluation officielle, confiée aux économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack, ne préconise ni la pérennisation ni la suppression. Elle mesure toutefois, hors Paris, une hausse des loyers plus faible de 2 à 4 % dans les deux années suivant la mise en place, et jusqu'à 5 % en fin de période observée. Son échantillon inclut Bordeaux.
Un arbitrage renvoyé à la présidentielle de 2027
Le ministre renvoie la question de fond à plus tard : selon lui, ce sujet « très politique » relève de l'élection présidentielle. Les positions déjà rendues publiques s'opposent nettement. Bruno Retailleau (LR) propose de supprimer l'encadrement et Édouard Philippe (Horizons) s'y oppose, quand Jean-Luc Mélenchon (LFI) le défend.
Une prolongation de deux ans ne ferait donc que repousser l'arbitrage après 2027.
Bordeaux absente de l'appel des douze villes du 11 septembre 2026
La position de la ville reste la grande inconnue. Pendant la campagne municipale, Thomas Cazenave, élu maire de Bordeaux en mars 2026, avait qualifié l'encadrement instauré en 2022 par son prédécesseur Pierre Hurmic de « mauvaise réponse » à la crise du logement. Depuis, il n'a pas tranché.
Interrogée par Rue89 Bordeaux début juin 2026, la municipalité disait suivre avec intérêt l'évaluation nationale. Elle renvoyait sa décision à une stratégie logement globale, encore en préparation. En conseil municipal, l'opposition socialiste l'a sommée de sortir de l'ambiguïté, sans obtenir de réponse.
Le 11 septembre 2026, à l'initiative du maire de Paris, Emmanuel Grégoire, douze collectivités ont lancé un appel commun : Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Rennes, Grenoble, Villeurbanne, Amiens, Pau, Bayonne et Est Ensemble. Elles demandent au Parlement de pérenniser l'encadrement, de l'ouvrir à d'autres territoires et d'en renforcer l'application. Plusieurs signataires, comme Rennes, Marseille ou Amiens, ne l'appliquent pas encore et souhaitent y accéder.
Bordeaux, pourtant parmi les bons élèves du baromètre, n'a pas signé.
Le choix pourrait bientôt revenir à la ville. Devant le Sénat, le 8 juillet 2026, Vincent Jeanbrun a proposé que les communes engagées puissent prolonger l'expérimentation, « pour une durée qui reste à définir, de deux ou trois ans peut-être », et que celles qui le souhaitent puissent en sortir. Tout dépendra de la rédaction finale du texte.
Loyer de référence majoré, complément de loyer : les règles en vigueur depuis le 15 juillet 2022
L'encadrement s'applique à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022, sur la seule commune et non sur toute la métropole. Il concerne les logements loués vides ou meublés en résidence principale, ainsi que les baux mobilité, ces baux meublés de 1 à 10 mois destinés aux étudiants, stagiaires ou salariés en mutation.
Pour chaque logement, un loyer de référence est fixé selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, soit ce montant augmenté de 20 %. C'est lui qui sert de plafond.
Au-delà, le bailleur ne peut appliquer qu'un complément de loyer, justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. Une terrasse rare ou une vue dégagée peuvent le fonder.
La location meublée est soumise au plafond, au même titre que la location vide. Un logement simplement neuf ou bien équipé ne justifie pas, à lui seul, un complément de loyer.
Les valeurs de référence sont révisées chaque année. Tout bail signé ou renouvelé entre le 15 juillet et le 24 novembre 2026 inclus doit respecter la nouvelle grille des loyers de référence : première location, changement de locataire ou colocation compris.
Locataires, investisseurs : ce qui s'applique jusqu'au 24 novembre 2026
Locataires : deux recours devant la commission de conciliation
Jusqu'à nouvel ordre, les règles restent pleinement applicables. Un locataire qui juge son loyer trop élevé dispose de deux recours :
- Contester un complément de loyer injustifié, dans les trois mois suivant la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation.
- Demander une baisse de loyer si le loyer de base dépasse le plafond, d'abord devant cette même commission, puis devant le juge à défaut d'accord.
Investisseurs dans le neuf : trois points à connaître
- Rien ne change pour l'instant. Tout bail signé aujourd'hui doit respecter la grille en vigueur, meublé compris.
- Avec le dispositif Jeanbrun, le plafond le plus contraignant l'emporte. Un logement acquis avec ce nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif doit respecter à la fois le plafond de loyer propre à ce dispositif et celui de l'encadrement.
- Une fin de l'encadrement ne libérerait pas totalement les loyers. Bordeaux est classée en zone tendue, où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Le décret qui y plafonne les hausses à la relocation, prolongé jusqu'au 31 juillet 2027, continuerait de s'appliquer : entre deux locataires, le loyer ne peut progresser au-delà de l'IRL (indice de référence des loyers), sauf exceptions encadrées, notamment après certains travaux.
Encadrement des loyers à Bordeaux : vos questions
L'encadrement s'applique-t-il à toute la métropole bordelaise ?
Non, uniquement à la commune de Bordeaux. Mérignac, Pessac, Talence et les autres communes de la métropole n'y sont pas soumises.
Un logement neuf peut-il être loué au-dessus du plafond ?
Seulement avec un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Le caractère neuf du logement ne suffit pas.
Que devient mon bail si l'encadrement s'arrête le 24 novembre 2026 ?
Un bail déjà signé reste valable aux conditions convenues. La fin du dispositif ne concernerait que les baux signés ou renouvelés après l'échéance. Les hausses à la relocation resteraient par ailleurs plafonnées à l'IRL au moins jusqu'au 31 juillet 2027, puisque Bordeaux est en zone tendue.
Sources
- Service-Public – Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation – consulté le 24 septembre 2026
- Sénat – Compte rendu de la séance du 8 juillet 2026
- Institut des politiques publiques – L'encadrement des loyers, effets redistributifs et économiques – note n° 125, mai 2026
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