Le nouveau bail 2026 entre en vigueur : 3 changements à appliquer

Morgane Caillière

le vendredi 02 octobre 2026

[ mis à jour le vendredi 02 octobre 2026 ]

Le nouveau bail 2026 est entré en application le 1er octobre. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location, celui du logement nu comme celui du meublé. Clause résolutoire intégrée d'office, mention de servitude à peine de nullité quand le logement est concerné, numéro de portable facultatif : voici ce qu'un propriétaire doit reprendre avant sa prochaine signature, et les modèles PDF à télécharger.

Nouveau bail 2026 : ce qui change au 1er octobre

Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation (NOR : VLOL2534004D), publié au Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026. Son article 3 fixe l'entrée en vigueur : l'article 1er au 1er octobre 2026, l'article 2 au 1er janvier 2027.

Nouveau bail 2026 : qui est concerné, qui ne l'est pas

Un bail de résidence principale doit être écrit depuis la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR du 24 mars 2014 y a ajouté une exigence : ce contrat doit respecter un modèle fixé par décret. Ce modèle datait du 29 mai 2015, et plusieurs lois l'avaient rendu incomplet depuis.

Le décret du 6 juillet 2026 modifie ses deux annexes. L'annexe 1 couvre le logement nu, l'annexe 2 le logement meublé. La colocation à bail unique, signée par tous les colocataires sur un même contrat, est intégrée à chacune des deux. Il n'existe donc pas de troisième modèle réglementaire.

Sont concernés : la location vide de résidence principale, la location meublée de résidence principale, la colocation à bail unique.

Ne le sont pas : le bail mobilité, les locations saisonnières de type meublé de tourisme, les chambres d'hôtes, la colocation formalisée par un contrat distinct par colocataire. Le modèle du logement nu écarte en outre certains logements conventionnés APL, conventionnés Anah et logements HLM ; le champ d'exclusion du meublé n'est pas identique, et l'ANIL détaille les deux cas séparément.

Le décret ne refond pas les contrats de bout en bout. Il remplace le paragraphe VIII sur la résiliation, ajoute deux mentions et actualise des références légales. Le reste du modèle de 2015 demeure.

Faut-il refaire un bail signé avant le 1er octobre 2026 ?

Non. Le décret s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Un bail signé le 30 septembre relève de l'ancien modèle, un bail signé le 1er octobre du nouveau. Aucun avenant, aucune réécriture.

La nuance se joue sur un mot. La reconduction tacite prolonge le bail à son terme, sans démarche ni écrit, et ne déclenche rien. Le renouvellement, lui, résulte d'une proposition du bailleur adressée au moins six mois avant l'échéance, par exemple pour réévaluer un loyer manifestement sous-évalué. Une simple révision annuelle indexée sur l'IRL n'est pas un renouvellement.

Nouveau bail 2026 : la clause résolutoire et le délai de six semaines

Le paragraphe VIII des contrats types, celui qui traite de la résiliation, est entièrement remplacé. C'est le point le plus commenté du texte.

Le bail prévoit désormais, dans son bloc obligatoire, la résiliation de plein droit pour trois manquements : défaut de paiement du loyer, défaut de paiement des charges, non-versement du dépôt de garantie.

Le mécanisme n'est pas instantané. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite. Ce délai figure à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Six semaines après le commandement de payer : c'est le délai au terme duquel la clause résolutoire peut jouer. La loi du 27 juillet 2023 l'a ramené de deux mois à six semaines. L'ancien contrat type affichait encore deux mois jusqu'au 30 septembre 2026.

Le locataire garde ses recours. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause. Le commandement doit par ailleurs mentionner le décompte de la dette et l'existence du fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Une obligation née en 2023, pas en octobre 2026

Le raccourci circule : la clause résolutoire deviendrait obligatoire avec le nouveau bail 2026. C'est inexact.

L'obligation résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Elle s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, rappelle Service-public.fr. Le décret de juillet 2026 fait autre chose : il met le modèle réglementaire en conformité avec une règle déjà en vigueur depuis trois ans.

Trois clauses de résiliation que le bail peut ajouter

Le nouveau VIII comporte un second bloc, facultatif. Les parties peuvent y inscrire trois autres cas de résiliation de plein droit.

• La non-souscription d'une assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement resté sans suite.
• Le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux, à condition que les troubles de voisinage aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
• Le non-respect de l'usage exclusif de résidence principale, lorsque le logement est soumis à la servitude de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme.

Ce dernier cas obéit à une condition de plus. La clause ne joue qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, au titre de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Un bailleur ne peut donc pas résilier seul parce qu'il soupçonne une location touristique.

Nouveau bail 2026 : la mention de servitude de résidence principale

La servitude de résidence principale est née de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, sur la régulation des meublés de tourisme. Elle permet à une commune de délimiter dans son plan local d'urbanisme (PLU) des secteurs où certains logements doivent rester affectés à l'habitation principale, soit au moins huit mois d'occupation par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Dans ces périmètres, la location en meublé de tourisme est fermée, hors location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues par le code du tourisme. Le nouveau contrat type comporte une ligne pour le signaler, à remplir « le cas échéant ».

L'omission n'est pas une simple négligence de forme. L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme impose la mention expresse de la servitude dans toute promesse, vente ou location portant sur un bien qui y est soumis, à peine de nullité. Un bail signé sans cette mention s'expose à l'annulation judiciaire.

Un dispositif qui passe par une modification du PLU

Le périmètre d'éligibilité est large. La servitude ne peut viser que les zones urbaines ou à urbaniser de communes où s'applique la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, ou dont la part de résidences secondaires dépasse 20 %. Le renvoi fiscal a changé cette année : la rédaction issue de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 vise la taxe de l'article 1406 bis du code général des impôts, et non plus celle de l'article 232. Elle s'applique à compter des impositions établies au titre de 2027.

Son déploiement, lui, reste local. La servitude suppose une délibération et une inscription au règlement du PLU, par modification simplifiée ou lors d'une révision ; la durée de la procédure dépend du dossier, des consultations et d'une éventuelle évaluation environnementale. Les communes sous pression touristique disposent par ailleurs d'autres leviers, qu'elles mobilisent souvent en premier. Bordeaux a ainsi abaissé à 90 jours par an le plafond de location d'une résidence principale en meublé de tourisme, mesure applicable depuis le 1er janvier 2026, et durci son régime de changement d'usage.

Le sujet concerne surtout les acquéreurs d'un appartement neuf destiné à la location. Le champ de la servitude est précisément délimité : constructions nouvelles de logements, logements issus de transformations réalisées au titre des articles L. 152-6-5, L. 152-6-7 ou L. 152-6-9 du code de l'urbanisme, et logements relevant de l'article L. 152-6-11. Un logement résidentiel déjà existant ne devient pas soumis à la servitude du seul fait de son classement ultérieur dans un secteur délimité.

Cette dernière catégorie date de l'été. La loi n° 2026-553 du 29 juin 2026 sur l'accès au logement des travailleurs des services publics a créé l'article L. 152-6-11, qui autorise des opérations d'habitation dérogeant aux règles de destination du PLU. Au moins la moitié des logements doit y être réservée à des agents publics civils ou militaires et, en zone tendue, à certains salariés d'établissements publics ou d'entreprises assurant un service public de transport de personnes.

Le numéro de téléphone portable, nouvelle mention facultative

Changement plus discret, dans la désignation des parties. Le modèle comporte désormais un champ « numéro de téléphone portable (facultatif) », pour le bailleur comme pour le locataire, et pour chaque colocataire.

Le but est de joindre vite un locataire en difficulté, avant que le dossier ne parte en procédure. Le champ reste facultatif. Un bail qui le laisse vide demeure valable.

Reste un volet du décret encore en attente. Son article 2 corrige l'article R. 824-15 du code de la construction et de l'habitation, puis adapte plusieurs dispositions du livre VIII pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Il entre en vigueur dans son ensemble le 1er janvier 2027.

Bailleur, locataire : ce que le nouveau bail 2026 change pour chacun

Ce que doit faire le propriétaire

• Partir du modèle issu du décret du 6 juillet 2026, téléchargeable en PDF en haut de cette page, et non de la trame utilisée l'an dernier. L'ANIL en publie également une version à jour.
• Contrôler la présence du bloc obligatoire de clause résolutoire, avec le délai de six semaines.
• Vérifier le règlement du PLU de la commune avant de rédiger, pour savoir si le logement est soumis à une servitude de résidence principale.
• Reporter la mention expresse dans le bail si le logement est concerné, et seulement dans ce cas.
• Décider des clauses optionnelles : assurance, troubles de voisinage, usage exclusif de résidence principale.
• Joindre la notice d'information en vigueur, téléchargeable elle aussi ci-dessus.

Dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers, le contrat type réserve d'autres champs : loyer de référence, loyer de référence majoré, complément de loyer et sa justification. Le décret du 6 juillet 2026 ne les a pas modifiés. Leur absence autorise le locataire à mettre le bailleur en demeure de compléter le bail, puis à saisir le juge ; le complément de loyer obéit à une procédure distincte. L'expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 arrive à son terme le 24 novembre 2026, dans l'état du droit au 2 octobre 2026. Valeurs et zones dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Ce qui change pour le locataire

La clause résolutoire était déjà obligatoire depuis juillet 2023. Ce qui change au 1er octobre 2026, c'est sa présence dans le modèle lui-même : elle devient plus lisible, et les baux rédigés à partir d'une trame ancienne cessent de passer entre les mailles.

Le délai de six semaines court à compter du commandement de payer, pas de l'impayé lui-même. Il reste du temps pour réagir : saisir le juge, demander des délais de paiement, solliciter le FSL. Les droits de fond du locataire ne sont pas modifiés par le décret, qui ne crée aucune obligation nouvelle à sa charge.

Pour un investisseur, l'arbitrage entre bail nu et bail meublé ne change pas. Les deux modèles ont été retouchés de la même manière, et le régime fiscal du statut LMNP n'est pas concerné par ce décret.

FAQ sur le nouveau bail 2026

Le nouveau bail 2026 est-il obligatoire ?

Son contenu l'est. La loi du 6 juillet 1989 impose un contrat écrit, et la loi ALUR y a ajouté la conformité à un modèle fixé par décret : pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, c'est celui du décret n° 2026-596. Rien n'oblige en revanche à imprimer le PDF du Journal officiel. Un autre support convient, dès lors qu'il reprend le contenu du contrat type, précise l'ANIL.

Où télécharger le nouveau bail 2026 en PDF ?

Les deux contrats types et la notice d'information sont téléchargeables en haut de cette page. Les modèles figurent également en annexe du décret publié sur Légifrance et sur le site de l'ANIL.

Faut-il refaire un bail signé avant le 1er octobre 2026 ?

Non. Un bail en cours continue de produire ses effets selon le contrat signé. Le nouveau modèle s'impose à la conclusion d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, pas lors d'une reconduction tacite.

Le nouveau bail 2026 concerne-t-il les locations meublées ?

Oui, pour les meublés constituant la résidence principale du locataire, couverts par l'annexe 2 du décret. Le bail mobilité, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes restent hors du dispositif.

Quelle différence entre renouvellement et reconduction tacite ?

La reconduction tacite prolonge le bail à son terme sans aucune démarche : rien ne change. Le renouvellement suppose une proposition du bailleur, adressée au moins six mois avant l'échéance, par exemple pour réévaluer un loyer manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le nouveau modèle s'applique.

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Morgane Caillière

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