Pyramides d'Argent 2026 : les programmes neufs primés en Gironde

Morgane Caillière

le lundi 05 octobre 2026

[ mis à jour le lundi 05 octobre 2026 ]

Le concours des Pyramides existe depuis 2004 et reste le rendez-vous annuel de la promotion immobilière régionale. Chaque chambre de la FPI décerne huit Pyramides d'Argent, selon un règlement national commun qui couvre le grand prix régional, la qualité globale, l'immobilier d'entreprise, la conduite responsable des opérations, le bâtiment bas carbone, la rénovation, la mixité énergétique et l'économie circulaire. Les promoteurs immobiliers adhérents y candidatent librement, dossier à l'appui, et les lauréats régionaux concourent ensuite aux Pyramides d'Or, à l'échelon national.

La 23^e édition a réuni plus de 330 professionnels de l'immobilier et de la construction, selon la fédération, contre près de 230 l'an dernier à la Grande Poste. Le millésime 2026 fait la part belle à la métropole bordelaise, qui place six opérations au palmarès, de Bordeaux intra-muros à Canéjan en passant par Bruges et Villenave-d'Ornon.

Une précision utile avant d'entrer dans le détail. Chaque catégorie possède son parrain et son cahier des charges, tous deux publics et consultables. Les notes attribuées par le jury et le procès-verbal des délibérations, en revanche, ne le sont pas. On peut donc dire précisément sur quoi chaque dossier a été évalué, rarement ce qui l'a départagé de ses concurrents.

Grand Prix régional et prix rénovation : la Caserne de la Benauge à Bordeaux (Eiffage Immobilier)

La soirée a consacré un même site deux fois. La Caserne de la Benauge, portée par Eiffage Immobilier aux côtés de l'Atelier Ferret Architectures, repart avec le Grand Prix régional et la Pyramide de la rénovation-extension-réhabilitation. L'ancienne caserne de pompiers occupe la rive droite bordelaise, dans le périmètre de Bordeaux Euratlantique, et son ensemble moderniste des années 1950 est inscrit au titre des Monuments historiques par arrêté du 22 septembre 2014.

Le cahier des charges du Grand Prix, parrainé par la Caisse d'Épargne et la SOCFIM, interroge quatre registres. Le jury regarde comment l'opération s'inscrit dans l'histoire et dans la ville, ce qu'elle apporte à la vie quotidienne de ses habitants, ce qu'elle produit sur le plan sociétal, et ce qu'elle vaut sur le plan environnemental et énergétique. Peu de dossiers répondent aux quatre d'un seul tenant. Celui de la Benauge y parvient par sa nature même.

Le projet conserve l'ensemble existant et restaure les façades, les bétons, les garde-corps et les escaliers, plutôt que de repartir d'une page blanche. Il ouvre surtout un site resté clos pendant des décennies, en y installant des logements, un hôtel, de la restauration, des bureaux et des activités culturelles. Eiffage annonce un parc paysager de 4 705 m² et 8 467 m² d'espaces extérieurs au total, là où l'emprise était presque entièrement minérale. La programmation initiale des logements prévoyait de son côté la moitié en libre, 40 % en social et 10 % en locatif intermédiaire.

Le second trophée récompense exactement le même geste, sous un autre angle. La catégorie rénovation, parrainée par la Banque Populaire, évalue la conservation de l'existant, la densification obtenue sans étalement, la renaturation du site, la réduction de l'empreinte carbone et la maîtrise du chantier. Réaffecter des structures debout plutôt que les abattre coche l'ensemble de ces cases.

Le site n'en est pas à sa première distinction. En 2025, le même projet avait décroché le coup de cœur du jury, et Eiffage Immobilier avait alors expliqué ce que la récompense venait saluer.

« La qualité architecturale, la mixité des usages et la valeur patrimoniale » de l'opération.

Pour qui souhaite y habiter, Eiffage Immobilier commercialise aujourd'hui la tranche résidentielle sous le nom « Horizon Benauge », au 7 quai Deschamps. Elle compte 27 appartements du studio au 5 pièces, tous prolongés d'un espace extérieur, livrables au 2^e trimestre 2029 sous réglementation environnementale RE2020 et certification NF Habitat HQE.

Bâtiment bas carbone : Oxia à Bordeaux (Bouygues Immobilier)

La Pyramide du bâtiment bas carbone, parrainée par EDF, revient à « Oxia », opération de Bouygues Immobilier implantée rue Célestin-Freinet, dans le secteur Armagnac de Bordeaux Euratlantique. Le programme occupe une ancienne emprise ferroviaire et associe des logements à un groupe scolaire.

Cette catégorie est l'une des plus techniques du concours, parce qu'elle se juge sur un barème chiffré plutôt que sur une appréciation d'ensemble. Cinquante points se partagent entre les deux indicateurs carbone, celui de l'énergie et celui de la construction, qui pèsent dix points chacun. La performance Bbio en vaut cinq, le traitement de l'inconfort d'été cinq également, les bornes de recharge autant. Un dossier gagne encore cinq points s'il anticipe les seuils RE2020 de 2028 ou de 2031, cinq s'il tient la comparaison sur le coût global à vingt-cinq ans, trois s'il décroche une certification de qualité d'usage, deux s'il informe correctement ses futurs occupants. Le jury départage ensuite les meilleurs sur l'intégration architecturale et sur l'usage des matériaux biosourcés, c'est-à-dire issus en tout ou partie de matière organique renouvelable, du bois à la paille en passant par le chanvre ou la ouate de cellulose.

Bouygues Immobilier a rendu publics plusieurs éléments qui dessinent le profil d'un candidat solide dans cette grille. L'opération vise la certification NF Habitat HQE de niveau Excellent, revendique des matériaux biosourcés de niveau 3 et une démarche de biodiversité urbaine, et son groupe scolaire est conçu en structure mixte comportant 67 % de bois. Les valeurs réellement remises au jury, les deux indicateurs carbone et le Bbio, ne figurent en revanche dans aucun document accessible.

Côté logements, Oxia décline du 2 au 5 pièces duplex, avec des livraisons annoncées à partir du 2^e trimestre 2027. Le promoteur indique l'opération comme réservée.

Mixité énergétique : Arpeggia à Bruges (Demathieu Bard Immobilier)

À Bruges, « Arpeggia » vaut à Demathieu Bard Immobilier la Pyramide de la mixité énergétique. Le prix, parrainé par GRDF, est le plus sélectif du palmarès en amont, puisqu'il filtre les candidatures avant même de les noter.

Pour concourir, un programme doit en effet recourir au gaz ou à une solution hybride qui l'associe à une autre source : pompe à chaleur, solaire thermique, bois ou géothermie. Une opération alimentée par une énergie unique imposée par la collectivité n'est pas éligible. La notation accorde ensuite jusqu'à 40 points à la combinaison retenue, 25 points à la flexibilité qu'elle apporte au réseau électrique, jusqu'à 15 points aux performances carbone et autant à une étiquette énergétique A, avant d'ajouter des bonus sur la certification, le confort d'été, la biodiversité, l'eau et les déchets.

Ce prix dit donc beaucoup plus que la conformité réglementaire : le dossier d'Arpeggia comportait nécessairement un dispositif énergétique répondant à ces conditions. Demathieu Bard Immobilier n'en a pas publié le détail, et c'est dommage, car il expliquerait à lui seul la récompense.

La résidence s'élève dans le quartier Terrefort, à quinze minutes de Bordeaux. Elle développe quatre niveaux et propose du 2 au 4 pièces, avec un T2 de 38 m², des T3 de 60 à 69 m² et des T4 de 82 m², prolongés de loggias ou de balcons pouvant atteindre 11 m². Le chantier est engagé pour une livraison annoncée au 2^e trimestre 2027, sous RE2020, avec une éligibilité au prêt à taux zéro. Les premiers prix relevés le 5 octobre 2026 démarrent à 185 100 € pour le T2.

Économie circulaire : Bois Martin à Canéjan (Quartus)

Quartus remporte la Pyramide de l'économie circulaire Écocycle, parrainée par Socotec, avec « Bois Martin », 36 logements commercialisés sous le nom « Osmose » à Canéjan. La catégorie répartit sa note sur quatre blocs d'inégale valeur : trente points pour l'éco-conception, trente pour les matériaux biosourcés et géosourcés, vingt-cinq pour les matériaux de réemploi et quinze pour la gestion des déchets de chantier.

Sur le deuxième bloc, le dossier avait de quoi marquer. Le promoteur annonce des murs à ossature bois, une isolation en bottes de paille, de la laine de bois et une isolation intérieure en coton, le tout dans une conception bioclimatique et un environnement boisé. Les quantités de matériaux réemployés et le bilan déchets remis au jury ne sont pas publics, ce qui interdit de dire quelle part du total ces deux blocs ont réellement rapportée.

L'exigence, surtout, ne vient pas du promoteur seul. Le procès-verbal du conseil municipal de Canéjan du 23 novembre 2023 imposait à l'opération d'aller au-delà de la RE2020, avec au minimum 30 % de matériaux biosourcés et une ossature bois, paille ou terre. L'ambition figurait donc dans la commande publique bien avant que le concours ne la récompense. La livraison est annoncée au 4^e trimestre 2027.

Immobilier d'entreprise : Alta Verde Office à Villenave-d'Ornon (Sporting Promotion et Nhood)

Seule opération tertiaire primée en Gironde, « Alta Verde Office » marque l'entrée du Domaine de Geneste, à Villenave-d'Ornon, entre le golf et la zone des Rives d'Arcins. Sporting Promotion et Nhood la portent ensemble, sur une conception de Schurdi-Levraud Architecture.

La catégorie, parrainée par SMABTP, consacre la moitié de sa note à la fonctionnalité et au confort, le quart à l'esthétique et le dernier quart aux économies d'énergie et à la qualité. Le jury y examine la divisibilité des plateaux, la capacité du bâtiment à changer d'usage au cours de sa vie, le stationnement et les locaux vélos, le confort thermique et acoustique, la résilience climatique.

L'immeuble répond à cette liste presque ligne à ligne. Il aligne 2 800 m² de bureaux sur six niveaux, avec des plateaux d'environ 400 m² divisibles, une terrasse privative par plateau, un dernier niveau panoramique, une salle de sport de 110 m², des vestiaires avec douches et des locaux vélos sécurisés. Sporting Promotion annonce par ailleurs un gain de 66 % sur l'indicateur d'inconfort d'été par rapport au seuil réglementaire RE2020, et indique que la distinction salue sa démarche « de l'intégration dans le quartier de Geneste à la flexibilité des espaces de travail ». Le bâtiment doit accueillir le siège régional du promoteur, pour une livraison visée au 1^er trimestre 2028.

Le domaine accueille aussi un volet résidentiel qui porte le même nom. La résidence Alta Verde compte trois bâtiments et 149 logements, du T1 au T4 duplex, à deux pas du centre commercial Rives d'Arcins.

Qualité globale : « Art de vivre » à Bordeaux (Cogedim)

La Pyramide de la qualité globale est portée par le Groupement Industrie Promotion, et son barème réserve une surprise. Trente points récompensent l'intégration du projet dans la démarche Qualité Globale du GIP, vingt au maximum son caractère innovant, mais la note subit ensuite un coefficient multiplicateur compris entre 0,5 et 2, calculé sur le nombre d'industriels du GIP associés à l'opération. Un dossier se joue donc autant sur son montage industriel que sur sa conception architecturale.

Le prix revient, selon le palmarès publié par la FPI Nouvelle-Aquitaine, à Cogedim pour une opération intitulée « Art de vivre » à Bordeaux. La fédération ne publie pas, à ce stade, de fiche permettant d'identifier plus précisément le programme récompensé.

Conduite responsable des opérations : Canopée à Saint-Vincent-de-Tyrosse (Bouygues Immobilier)

Deuxième Pyramide de la soirée pour Bouygues Immobilier, cette fois dans les Landes. La catégorie, parrainée par l'Apave, déplace le regard du bâtiment vers la façon de le produire : relations de travail, dialogue avec les parties prenantes, retombées pour l'économie locale, qualité d'usage, vivre-ensemble, réemploi et matériaux biosourcés.

« Canopée » déploie 384 logements sur 11 hectares à Saint-Vincent-de-Tyrosse, dont 222 en collectif et 162 maisons individuelles. Les logements aidés y représentent 39 % du total, avec 67 logements sociaux et 82 en bail réel solidaire, ce dispositif qui dissocie le foncier du bâti pour abaisser le prix d'acquisition. Le plan-masse s'organise autour d'un parc arboré de plus d'un hectare, complété de jardins partagés, d'aires de jeux et de boulodromes, une partie du projet faisant l'objet d'une démarche BiodiverCity.

Coup de cœur du jury : Les Escales d'Oléron à Saint-Pierre-d'Oléron (Linkcity)

Le coup de cœur échappe lui aussi à la Gironde. Linkcity le décroche avec « Les Escales d'Oléron », une résidence d'hébergement à vocation sociale de 77 logements temporaires à Saint-Pierre-d'Oléron, destinée aux saisonniers, aux salariés en mobilité et aux apprentis.

Le sujet n'a rien d'anecdotique sur une île où la pression touristique écrase le logement permanent. Le promoteur présente la distinction comme la reconnaissance d'un projet qui croise un besoin local identifié, une exigence de qualité d'usage et un engagement collectif entre acteurs du territoire.

Neuf prix, six communes

Sept prix pour six projets girondins, la Benauge comptant double.

Les questions à poser en bureau de vente

Une seule des huit catégories porte explicitement sur le carbone. Le palmarès girondin couvre presque tout le reste du spectre, de la réhabilitation patrimoniale à l'économie circulaire, ce qui en dit long sur la façon dont la profession se juge aujourd'hui elle-même.

Ces barèmes ont un mérite inattendu pour un acheteur : ils chiffrent ce que les professionnels regardent vraiment. Le coût global sur vingt-cinq ans, l'anticipation des seuils carbone de 2028 et de 2031, le traitement de l'inconfort d'été, la part de matériaux biosourcés, la souplesse du système énergétique. Autant de points qui méritent d'être posés sur la table devant n'importe quel programme immobilier neuf à Bordeaux, primé ou non.

Reste à garder la mesure. Une Pyramide est une distinction professionnelle décernée par la fédération des promoteurs, sur un dossier déposé volontairement, et elle ne dit rien du prix au mètre carré ni de la qualité de l'emplacement. Plusieurs des opérations girondines sont encore en travaux, avec des livraisons échelonnées entre 2027 et 2029 : mieux vaut faire confirmer les disponibilités avant de se projeter.

Sources

• FPI France – Pyramides d'Argent 2026 : règlement du concours et cahiers des charges par catégorie – consulté le 5 octobre 2026
• Ministère de la Transition écologique – Matériaux de construction biosourcés et géosourcés – consulté le 5 octobre 2026

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Morgane Caillière

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