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Investissement locatif à Saintes : Denormandie ou LMNP

La commune de Saintes n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone B2 du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Saintes

Vous souhaitez investir près de Bordeaux ? Saintes est le choix idéal pour investir dans un marché prometteur. Grâce au dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % en rénovant un bien ancien situé en centre-ville. Avec le statut LMNP, profitez d’une exonération totale d’impôt sur vos loyers pendant 25 ans, grâce au mécanisme d’amortissement.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Saintes ?

Vue sur la ville de Saintes, en Charente-Maritime
© Leonid Andronov - Shutterstock

Située au cœur de la Charente-Maritime, Saintes est une ville au riche passé historique. Avec ses 26 900 habitants, elle occupe une position stratégique au centre du triangle Royan-Cognac-Rochefort. La ville est un véritable carrefour de communication, connectée par un réseau autoroutier et ferroviaire, qui facilite les déplacements vers les grandes villes et les sites touristiques de la région. Ce positionnement en fait un lieu idéal pour les actifs, les familles et les retraités, assurant une forte demande locative.

Saintes s’impose également comme le principal pôle économique du centre de la Charente-Maritime. La ville est portée par un secteur tertiaire dynamique, regroupant des activités administratives, judiciaires, bancaires, éducatives et sanitaires. Ce dynamisme est complété par un important pôle commercial, marqué par la présence du siège d’un des plus grands groupements épiciers de France, qui renforce l’attractivité de la commune.

Par ailleurs, la municipalité œuvre activement à moderniser son territoire à travers des projets d’urbanisme ambitieux, le dernier ayant été achevé en 2020. Ces initiatives visent à améliorer la qualité de vie des Saintais tout en préservant le patrimoine culturel qui fait la renommée de la ville.

Avec des prix immobiliers abordables, Saintes offre un excellent rapport qualité-prix pour les investisseurs. La forte demande locative, portée par une population variée (étudiants, jeunes actifs, retraités), assure une occupation régulière des logements, notamment en centre-ville.

Labellisée Ville d’art et d’histoire, Saintes séduit par son patrimoine historique remarquable, ses espaces verts et ses équipements modernes. Ces atouts en font une destination prisée pour habiter ou investir.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Saintes ?

Grâce à sa position géographique et son dynamisme économique, Saintes attire une population variée, notamment des actifs en quête de proximité avec les grandes métropoles.

Saintes est aussi un important pôle économique, avec un secteur tertiaire dominant (administration, éducation, santé, banques) et des industries spécialisées. Ces activités créent une forte demande pour des logements locatifs bien situés, assurant ainsi une occupation régulière des biens.

Les prix de l’immobilier à Saintes restent compétitifs comparés à ceux des grandes villes voisines, ce qui permet d’investir avec un budget raisonnable tout en générant une rentabilité intéressante. La demande locative est soutenue, notamment en centre-ville, où les logements rénovés sont particulièrement recherchés par les familles, les étudiants et les jeunes actifs.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Saintes ?

Inscrite au programme Action Cœur de ville, Saintes est éligible au dispositif Denormandie. La loi Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’investissement (achat + travaux) pour un engagement locatif sur 12 ans.

Le montant de la réduction est déterminé en appliquant un pourcentage, qui varie selon la durée de la location, au prix de revient net du logement :

Durée de locationMontant de la réduction d'impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

Au-delà de l’avantage fiscal, le dispositif Denormandie vous permet de constituer votre patrimoine immobilier et profiter de revenus complémentaires grâce aux loyers.

IMMO9 vous permet d’investir dans des appartements déjà rénovés dans le but de profiter rapidement des revenus locatifs générés tout en réduisant vos impôts. En plus de vous proposer des biens déjà refaits à neuf, IMMO9 vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement, de la sélection du bien à la mise en location, en passant par les démarches administratives pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Comment investir à Saintes en loi Denormandie ?

Vous prévoyez d’investir à Saintes en loi Denormandie ? Certaines conditions sont nécessaires pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal :

Quelles sont les exigences pour un logement éligible ?

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  • Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, ou un local à usage non résidentiel transformé en habitation.
  • Le logement doit être loué vide et utilisé comme résidence principale par le locataire pour une durée de six, neuf ou douze ans, selon votre engagement locatif.
  • Les loyers mensuels, hors charges, doivent respecter des plafonds définis selon la zone de localisation du bien :
    Zone géographiquePlafond de loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sous conditions)9,83 €
  • Le logement rénové doit être loué à un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources en vigueur. Saintes étant située en zone B2, les plafonds de ressources doivent correspondre à ceux de la zone B2 :
  •                                                                                                                                                                          
    Composition du foyer locataireZone B2 et C
    Personne seule31 892 €
    Couple42 588 €
    Personne seule ou couple ayant
    une personne à charge
    51 215 €
    Personne seule ou couple ayant
    deux personnes à charge
    61 830 €
    Personne seule ou couple ayant
    trois personnes à charge
    72 735 €
    Personne seule ou couple ayant
    quatre personnes à charge
    81 971 €
    Majoration par personne à charge
    à partir de la cinquième
    9 142 €

    Exemple d’investissement en loi Denormandie à Saintes

    Pour réduire ses impôts et diversifier ses investissements, Claire a choisi d’investir en loi Denormandie à Saintes. Elle a acheté un appartement T2 déjà rénové, au prix de 160 000 €, éligible au dispositif grâce à son emplacement en centre-ville et son état conforme aux exigences de rénovation énergétique.

    Comme le logement est déjà rénové, Claire n’a pas à supporter le coût des travaux, ce qui lui permet de bénéficier immédiatement de la réduction d’impôt calculée sur le prix total d’achat.

    En s’engageant à louer ce bien pendant 12 ans, Claire pourra profiter d’une réduction d’impôt totale de 33 600 € (soit 21 % de 160 000 €). En parallèle, elle percevra des loyers réguliers, combinant avantage fiscal et revenus locatifs stables.

    *Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
    Avec un taux d'assurance à 0,34 %
    Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
    **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
    ***Pour un impôt annuel de 4 000 €
    Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Saintes (en zone B2)
    Résidence Programme Denormandie
    Prix d'achat 160 000 €
    Dont coût des travaux : 40 000 €
    Mensualités pour un prêt de
    85 000 €
    à un taux de 3,20 % :
    - 436 €/mois*
    sur 25 ans.
    Charges** - 150 €/mois
    Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
    Abattement fiscal total maximal 19 200 € 28 800 € 33 600 €
    Abattement fiscal total*** 19 200 € 28 800 € 33 600 €
    Abattement fiscal mensuel maximal + 267 € + 267 € + 233 €
    Abattement fiscal mensuel*** + 267 € + 267 € + 233 €
    Loyer Denormandie + 462 €/mois
    Effort d'épargne mensuel -143 €*** -143 €*** -109 €***

    Pourquoi investir en LMNP à Saintes ?

    Investir à Saintes en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution idéale pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse, répondre à une forte demande locative et se constituer un patrimoine rentable dans une ville dynamique.

    Avec ce statut, les investisseurs peuvent profiter d’un cadre fiscal particulièrement attractif. Avec le régime réel, l’investisseur peut déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien et amortir la valeur de celui-ci ainsi que celle du mobilier sur plusieurs années. Cette déduction réduit considérablement, voire annule l’imposition sur vos revenus locatifs.

    Avec le régime Micro-BIC, si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, simplifiant encore davantage la gestion fiscale.

    Les logements meublés à Saintes peuvent se louer 10 à 20 % plus cher que les logements vides, garantissant une rentabilité supérieure. Avec une demande soutenue portée par des étudiants, des jeunes actifs et des professionnels en mobilité, le LMNP permet de maximiser vos revenus tout en sécurisant votre investissement.

    Comment investir à Saintes en LMNP ?

    Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif particulièrement apprécié des investisseurs pour sa combinaison d’avantages fiscaux et de rentabilité locative élevée. Cependant, son accès est conditionné par certains critères spécifiques :

    • Un logement meublé et habitable : le bien doit être entièrement équipé pour accueillir un locataire immédiatement. Cela inclut un lit, des rangements, une cuisine équipée et des ustensiles de base.
    • Un plafond de revenus locatifs : les recettes issues de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
    • Un statut réservé aux particuliers : ce dispositif s’adresse uniquement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

    Obligations administratives et options fiscales

    Pour démarrer, il est nécessaire de déclarer l’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui attribuera un numéro SIRET. Une fois cette étape franchie, deux régimes fiscaux sont possibles :

    • Régime réel : cette option permet de déduire toutes les charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, etc.) et d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs avec des charges importantes, car elle réduit fortement, voire annule, l’imposition sur les revenus locatifs.
    • Régime Micro-BIC : simple à mettre en place, ce régime propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou 71 % pour les meublés touristiques. Il convient aux biens avec peu de charges et offre une gestion administrative simplifiée.

    Mode de gestion locative

    Les propriétaires en LMNP ont plusieurs options pour gérer leur bien :

    • Gestion directe : vous gérez personnellement toutes les étapes, depuis la recherche de locataires jusqu’à la perception des loyers. Cette option maximise vos revenus locatifs, mais demande un investissement en temps et une organisation rigoureuse.
    • Gestion déléguée : en confiant votre bien à une agence immobilière, vous déléguez l’ensemble des démarches administratives et techniques. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, cette solution garantit tranquillité et efficacité.
    • Résidence gérée : pour une gestion totalement déléguée, les résidences gérées (étudiantes, seniors, ou touristiques) offrent une solution clé en main. L’exploitant professionnel prend en charge la gestion complète, des locataires à la maintenance, tout en garantissant souvent des revenus locatifs stables grâce à un bail commercial.

    Exemple d’investissement en LMNP à Saintes

    Élodie a décidé d’investir dans un appartement à Saintes, situé dans un quartier calme proche des commodités et du centre historique, pour un montant de **160 000 €. Ce bien, idéalement positionné, séduit particulièrement les jeunes actifs et les familles grâce à sa proximité avec les écoles et les commerces.

    En appliquant les règles d’amortissement, Élodie peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 144 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui représente un amortissement annuel de 4 800 €.

    Pour équiper le logement, elle a investi 6 000 € dans du mobilier et des appareils électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 600 € par an. Elle a également réalisé des travaux de rénovation, incluant la réfection des sols et de la salle de bain, pour un montant de 4 000 €, amortissables également sur 10 ans, soit 400 € par an.

    Pendant les 10 premières années, Élodie pourra comptabiliser les amortissements suivants :

    • Amortissement du bien : 4 800 €
    • Amortissement du mobilier : 600 €
    • Amortissement des travaux : 400 €
    • Total annuel : 5 800 €

    Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme. Toutefois, Élodie continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de 4 800 € par an, pour les 20 années suivantes. Cet investissement combine optimisation fiscale, revenus réguliers et valorisation patrimoniale à long terme.

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