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Investir en immobilier à Dax : Denormandie ou LMNP ?

La commune de Dax est éligible à la Loi Pinel, elle se situe en zone B1

Le 3 octobre 2023, Dax rejoint la zone B1 : Le plafond de loyer Pinel passe de 9.83 €/m² à 11.31 €/m² et plus de candidats sont qualifiés pour le PTZ. (anciennement en zone B2)

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Pourquoi acheter un logement neuf à Dax

Dax est une ville située dans les Landes, au sud-ouest de la France. Avec une population avoisinant les 20 000 habitants (données 2022), elle est célèbre pour ses eaux thermales et son patrimoine historique. La commune bénéficie d'une position stratégique à proximité de Bayonne et Mont-de-Marsan, et offre un cadre de vie agréable, entre océan et forêts de pins.

Se lancer dans un investissement en immobilier locatif à Dax en LMNP comme en Denormandie représente un choix potentiellement judicieux pour les investisseurs en quête de rendements attractifs dans une ville au capital touristique et économique intéressant.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Dax ?

Une ville au patrimoine historique et culturel riche

Dax est réputée pour ses eaux thermales, utilisées depuis l'époque romaine, et ses établissements de cure thermale qui attirent chaque année des milliers de visiteurs. Le patrimoine historique de la ville inclut les remparts romains, la cathédrale Notre-Dame et les arènes, témoignant d'une riche histoire. L'activité culturelle de Dax est également dynamique avec des événements comme les férias et les spectacles taurins.

Un marché immobilier attractif et encore abordable

Le marché immobilier de Dax propose des prix attractifs comparés aux grandes villes de la région. En 2025, le prix moyen au mètre carré pour de l'immobilier neuf à Dax est d'environ 3 052€ pour les appartements et 2 642 € dans l'ancien (source : Figaro Immobilier). Cette accessibilité permet à la fois aux résidents et aux investisseurs de profiter d'un marché au potentiel de valorisation intéressant.

Des projets de revitalisation urbaine ambitieux

La municipalité de Dax s’engage résolument dans le projet Dax 2035, une vision stratégique qui place la ville au cœur des dynamiques locales et régionales. Ce plan repose sur des initiatives novatrices portées par des experts tels que les cabinets Acadie, AID, Architecture In Vivo et Citec, dans le cadre du groupement « d’une ville à l’autre ».

Parmi les actions phares figurent :

  • La réhabilitation du centre-ville : Transformer des espaces emblématiques tels que la rue Neuve et la place du Mirailh en lieux attractifs, accessibles et animés grâce à des opérations de rénovation urbaine et des initiatives innovantes comme des espaces de coliving ou des concept stores.
  • L’aménagement des berges de l’Adour : Création du parc de l’Adour, un projet fédérateur qui reconnecte les habitants à leur fleuve en unifiant les espaces naturels et urbains, de la Fontaine Chaude aux lacs de Christus et de l’Estey.
  • La métamorphose du quartier Sablar : Développement d’un écoquartier moderne et résilient intégrant des logements de qualité, des espaces verts et des infrastructures dédiées aux mobilités douces.
  • Ces projets s’inscrivent dans une démarche participative inédite ayant mobilisé près de 1400 contributions de citoyens, acteurs économiques et techniciens locaux. Ils visent à redéfinir l’identité de Dax en s’appuyant sur ses atouts historiques – le thermalisme, l’Adour et son patrimoine architectural – tout en répondant aux enjeux contemporains : mobilités durables, habitat modulable, et économie locale diversifiée.

    investir à Dax – vue d'une place de Dax
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    Une économie locale en croissance

    Dax se distingue par une économie en pleine transformation, articulée autour de plusieurs piliers dynamiques. Le tourisme thermal, historiquement au cœur de l’économie dacquoise, continue d’attirer une clientèle nationale et internationale, grâce à des établissements qui modernisent leurs offres pour répondre aux attentes des actifs et des familles. Ces efforts incluent le développement de séjours courts, la création de combinaisons « thermalisme et tourisme » et la mise en avant d’une offre écoresponsable basée sur les circuits courts et les produits naturels.

    En parallèle, l’agriculture locale et l’agroalimentaire jouent un rôle majeur dans l’économie territoriale, soutenus par la valorisation des produits du terroir et le développement de circuits courts. La filière agroalimentaire dacquoise s’enrichit d’initiatives favorisant des pratiques durables et la haute qualité gastronomique, renforçant l’identité de Dax comme un lieu de bien-être global.

    Le commerce local, en mutation, contribue également à cette dynamique. Le projet « Dax 2035 » met un point d’honneur à revaloriser les rez-de-chaussée vacants et les espaces commerciaux pour stimuler l’activité économique en centre-ville. Cette initiative vise à attirer des entreprises innovantes, à soutenir les start-ups locales grâce à des infrastructures comme Pulseo (incubateur et pépinière d’entreprises), et à favoriser l’émergence d’une économie numérique axée sur la santé et le bien-être.

    Enfin, la création d’une offre de logements adaptés et intelligents répond aux besoins croissants liés à cette économie florissante. Des résidences pour curistes et saisonniers, des logements étudiants et des habitats modulables pour jeunes actifs.

    viennent compléter un parc immobilier en pleine réhabilitation. Ces initiatives participent à la création d’un parcours résidentiel diversifié, contribuant à l’attractivité globale du territoire.

    L’ensemble de ces efforts illustre l’ambition de Dax de se positionner comme un pôle d’excellence économique régional et un territoire modèle pour concilier croissance, durabilité et qualité de vie.

    Un cadre de vie exceptionnel

    Avec ses parcs, ses promenades le long de l’Adour et ses infrastructures modernes, Dax offre un cadre de vie paisible et attrayant. La ville propose de nombreuses activités culturelles et sportives, faisant d’elle un lieu idéal pour les familles, les retraités et les jeunes actifs.

    Accessibilité et connexions

    Dax est bien desservie par le réseau routier et ferroviaire. La gare de Dax, l’une des principales de la région Nouvelle-Aquitaine, offre des liaisons directes vers Paris, Bordeaux et Bayonne. L’aéroport de Biarritz est à moins d’une heure de route.

Pourquoi investir à Dax avec le dispositif de défiscalisation Denormandie ?

Investir à Dax en profitant du dispositif de défiscalisation Denormandie permet de conjuguer rentabilité et contribution à la revitalisation du patrimoine immobilier ancien. Ce dispositif fiscal encourage la rénovation des logements dans des communes où le besoin de réhabilitation est important, comme c’est le cas à Dax.

La loi Denormandie à Dax: un levier fiscal attractif

Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (jusqu'à 21% du total de l'opération) en contrepartie de l’acquisition et de la rénovation de logements anciens destinés à la location. Les taux de réduction varient en fonction de la durée d’engagement locatif :

  • 12 % pour 6 ans de location
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans

Dax, située en zone B1, est éligible au dispositif Denormandie. Les investisseurs peuvent ainsi participer activement à la réhabilitation de son centre historique et de son patrimoine immobilier ancien.

Pour profiter des avantages de la loi Denormandie à Dax, il est nécessaire de choisir un temps d'engagement (6, 9 ou 12 as) durant lequel le bailleur loue son appartement à un loyer égale ou inférieur aux plafonds Pinel de la zone B1 qui en 2025 est de 11.31€.

Quels sont les plafonds de loyers et de ressource Denormandie

Exemple d'investissement Denormandie à Dax

Le plus simple pour profiter de la loi Denormandie à Dax est d'acheter un logement refait à neuf par un promoteur selon les exigences du dispositif. C'est le cas des programmes Denormandie en cours de commercialisation sur notre site IMMO9. Les prix comprennent les 25% de travaux obligatoires.

Julie et Thomas achètent un appartement ancien de 70 m² à Dax pour 150 000 €, avec 40 000 € de travaux de rénovation prévus. En s’engageant à louer le bien pendant 9 ans, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 34 200 €, répartis sur 9 ans.

Investir à Dax en LMNP

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) représente une opportunité attractive pour ceux qui souhaitent investir à Dax. Ce dispositif offre des avantages fiscaux tout en répondant à une demande croissante de logements meublés.

Avantages du statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution prisée par les investisseurs immobiliers en France grâce à ses multiples avantages fiscaux, juridiques et financiers.

Si vous optez pour le régime réel, vous avez la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) ainsi que celle du mobilier. Ce mécanisme réduit considérablement votre revenu imposable, tout comme la déduction de nombreuses charges telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les charges de copropriété ou encore les frais de gestion locative.

Si vous choisissez le régime micro-BIC, applicable lorsque vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 %, simplifiant vos démarches fiscales.

Sur le plan financier, la location meublée offre un rendement locatif souvent supérieur à celui de la location nue. En moyenne, les loyers des logements meublés sont de 10 à 20 % plus élevés, notamment grâce à une forte demande de la part des étudiants et des professionnels en mobilité. Cette attractivité, associée à des taux d’occupation élevés pour les biens bien situés et correctement meublés, garantit des revenus locatifs stables et réguliers.

D’un point de vue juridique, le LMNP procure une grande souplesse. Les baux pour logements meublés, d’une durée généralement d’un an renouvelable (ou neuf mois pour les étudiants), permettent une gestion plus agile. Le préavis de départ, réduit à un mois pour les locataires, facilite par ailleurs la rotation et la gestion locative.

L’accessibilité du statut est un autre point fort. Les conditions pour y prétendre sont relativement simples : vos revenus locatifs doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Cette simplicité s’étend également à la gestion, que vous pouvez déléguer à des professionnels tout en conservant vos avantages fiscaux.

Enfin, la location meublée protège vos revenus locatifs de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers (IRL). Elle vous permet aussi d’échapper aux cotisations sociales, tant que vos revenus locatifs restent sous le seuil des 23 000 € par an ou en deçà de 50 % de vos revenus globaux.

En somme, le statut LMNP combine des avantages fiscaux significatifs, une flexibilité juridique notable, et une rentabilité financière stable, tout en répondant à une forte demande locative. C’est une solution idéale pour les investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine et à générer des revenus complémentaires attractifs.

Exemple chiffré d'investissement LMNP à Dax

Sophie décide d’investir dans un studio neuf de 30 m² à proximité des établissements thermaux de Dax, une ville réputée pour son activité thermale et son attrait touristique. Le bien est acquis pour un montant de 85 000 €, auquel s’ajoutent des frais de notaire réduits à 2 550 €, grâce à l’avantage des frais notariés réduits pour les logements neufs, ainsi qu’un budget de 5 000 € pour meubler le logement. Le coût total de l’investissement s’élève donc à 90 000 €.

Pour financer cet achat, Sophie contracte un prêt immobilier sur 20 ans avec un taux d’intérêt fixe de 3,5 % et une assurance emprunteur à 0,3 %. Sa mensualité, qui inclut le remboursement du capital, les intérêts et l’assurance, s’établit à environ 520 € par mois, soit 6 240 € par an.

Le studio est loué meublé pour un montant de 500 € par mois, générant ainsi un revenu locatif brut annuel de 6 000 €. Grâce à sa situation idéale près des établissements thermaux, ce type de logement attire une clientèle régulière, notamment des curistes et des professionnels de santé en déplacement.

En optant pour le régime réel d’imposition, Sophie peut déduire de nombreux frais liés à son investissement.

  • Revenus locatifs : Sophie perçoit un loyer de 500 € par mois, soit 6 000 € de revenus bruts annuels .
  • Intérêts d’emprunt : La première année, Sophie peut déduire environ 2 800 € liés aux intérêts de son crédit immobilier.
  • Frais de gestion locative : En confiant la gestion du bien à un professionnel, elle supporte des frais équivalents à 10 % des loyers perçus, soit 600 € par an .
  • Assurance propriétaire non occupant (PNO) : Pour couvrir les risques non pris en charge par l'assurance locataire, Sophie souscrit une assurance PNO pour 150 € par an.
  • Charges de copropriété : Les charges annuelles liées à la copropriété sont estimées à 400 €.
  • Amortissement du mobilier : Le mobilier, évalué à 5 000 €, est amorti sur 10 ans, permettant une déduction annuelle de 500 €.
  • Amortissement de l’immobilier : La valeur du bien immobilier, hors terrain, est amortie à hauteur de 2 000 € par an , réduisant significativement le revenu imposable.

Bilan : Grâce à ces déductions, les 5 950 € de charges et amortissements couvrent quasiment l’intégralité des 6 000 € de revenus locatifs, réduisant ainsi le revenu imposable à un niveau très bas, voire nul.

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