Assurance PNO obligatoire : quels cas, quels tarifs en 2026 ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- En copropriété, la PNO est obligatoire depuis le 24 mars 2014
- Un appartement neuf entre dans l'obligation dès la remise des clés
- Quatre garanties que la seule responsabilité civile ne couvre pas
- Environ 13 €/mois, et déductible de vos revenus fonciers
- Le bon emplacement compte plus que la prime d'assurance
- FAQ sur l'assurance PNO obligatoire
- Le syndic peut-il exiger une attestation d'assurance PNO ?
- L'assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
- Faut-il une PNO pour un logement en location saisonnière ?
- Qui paie la PNO, le propriétaire ou le locataire ?
- Que se passe-t-il si le locataire et le propriétaire sont assurés tous les deux ?
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) devient obligatoire dès que le bien se trouve en copropriété. La règle concerne la quasi-totalité des appartements neufs livrés à Bordeaux. Le budget reste faible, autour de 13 €/mois, et la cotisation se déduit de vos revenus fonciers.
En copropriété, la PNO est obligatoire depuis la loi Alur. Hors copropriété, elle reste facultative, mais couvre des sinistres que l'assurance du locataire ignore. Comptez environ 13 €/mois, déductibles dès lors que le bien est loué.
En copropriété, la PNO est obligatoire depuis le 24 mars 2014
La règle tient en une phrase. Si le bien fait partie d'une copropriété, la PNO est obligatoire. S'il s'agit d'une maison individuelle hors copropriété, elle reste facultative. Aucune autre condition n'entre en jeu : ni la mise en location, ni la vacance, ni le régime fiscal retenu.
L'obligation découle de la loi Alur, via l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire doit être couvert a minima par une garantie responsabilité civile. Le législateur voulait fluidifier les remboursements entre le propriétaire, le syndicat des copropriétaires et le syndic après un sinistre.
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur), article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : tout copropriétaire doit être assuré au moins en responsabilité civile.
Un appartement neuf entre dans l'obligation dès la remise des clés
Pour un investisseur dans le neuf, la conséquence est directe. Un appartement livré dans une résidence neuve appartient à une copropriété dès la première livraison. Vous entrez dans le champ de l'obligation à la remise des clés, avant même la signature d'un bail.
La garantie décennale et la dommages-ouvrage couvrent les désordres de construction pendant dix ans. Elles n'indemnisent ni un dégât des eaux dû à une machine à laver mal branchée, ni un incendie domestique. Ces protections ne remplacent pas la PNO.
Quatre garanties que la seule responsabilité civile ne couvre pas
Un contrat PNO reprend les garanties d'une assurance habitation classique. Il ajoute quatre protections propres au statut de bailleur. Se limiter au minimum légal laisse le bâti à découvert, pour une différence de quelques euros par mois.
- Vices de construction et défauts d'entretien, lorsque le désordre rend le logement dangereux ou inhabitable et porte atteinte au locataire ou à un tiers.
- Troubles de jouissance, lorsque le locataire fait du logement un usage non prévu au bail.
- Recours des locataires, en cas de contentieux judiciaire avec l'occupant.
- Prise en charge subsidiaire, quand l'assurance du locataire est trop étroite ou inexistante le jour du sinistre.
Un investisseur laisse son T2 des Chartrons vide trois semaines entre deux baux. Un flexible de cuisine lâche. Le dégât des eaux touche son parquet et le plafond du voisin du dessous. Aucune assurance de locataire ne pouvait jouer : la PNO a pris en charge les 6 800 € de remise en état.
En location meublée, la PNO couvre aussi le mobilier mis à disposition. Le point mérite une vérification explicite pour les investissements en LMNP (loueur en meublé non professionnel), très répandus sur le marché bordelais.
Environ 13 €/mois, et déductible de vos revenus fonciers
Le tarif dépend du type de logement, de la surface, de la localisation et des garanties retenues. Selon les relevés de septembre 2026 de ce site spécialisé en assurance PNO, la moyenne se situerait autour de 13 €/mois, toutes situations confondues. Un appartement passe sous cette moyenne, une maison au-dessus.
Environ 13 €/mois, soit près de 156 € par an, à recouper selon le logement et les garanties.
Ordre de grandeur relevé en septembre 2026
La comparaison avec le rendement remet ces montants à leur place. Sur un T2 bordelais loué 620 € par mois, une PNO à 11 €/mois pèse environ 1,8 % des loyers encaissés sur l'année. Un seul dégât des eaux non couvert efface plusieurs années de cette économie apparente.
L'avantage fiscal réduit encore la charge réelle. Quand le bien est loué et déclaré au titre des revenus fonciers, la cotisation se déduit. Un investisseur imposé à 30 %, augmenté de 17,2 % de prélèvements sociaux, récupère près de la moitié de la prime.
Article 31 du Code général des impôts : les primes d'assurance d'un logement donné en location sont déductibles des revenus fonciers.
Côté souplesse, deux règles. Passé la première année, vous résiliez à tout moment, par lettre recommandée, avec effet un mois après réception. Avant un an, la résiliation reste possible en cas de vente, de déménagement, de mariage ou de divorce, justificatif à l'appui.
Le bon emplacement compte plus que la prime d'assurance
Une PNO bien calibrée ne rattrape pas un mauvais choix d'emplacement. La tension locative, la qualité du programme et le dispositif fiscal font la performance de l'opération. Nos conseillers analysent gratuitement les programmes neufs sur Bordeaux Métropole et la Gironde, grilles de prix et disponibilités réelles par typologie à l'appui.
Consultez notre dossier sur l'investissement locatif à Bordeaux, Vous y trouverez les rendements bruts constatés secteur par secteur et les typologies les plus demandées.
FAQ sur l'assurance PNO obligatoire
Le syndic peut-il exiger une attestation d'assurance PNO ?
Oui, et il le fait de plus en plus dans les résidences neuves. L'assureur transmet en général l'attestation dès la souscription. Sinon, réclamez-la par e-mail ou téléchargez-la depuis votre espace client. Beaucoup d'assureurs la mettent en ligne en quelques clics.
L'assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Non, ce sont deux contrats distincts. La PNO protège le bâti et votre responsabilité. La garantie loyers impayés (GLI) indemnise les échéances non réglées et certaines dégradations locatives. Les deux se complètent, et la GLI est elle aussi déductible des revenus fonciers dans certaines situations.
Faut-il une PNO pour un logement en location saisonnière ?
L'obligation dépend du statut de copropriété, pas du mode de location. En pratique, la PNO devient difficile à éviter en courte durée. Le logement reste vide entre deux réservations, et les occupants successifs ne souscrivent aucune assurance sur place.
Qui paie la PNO, le propriétaire ou le locataire ?
Le propriétaire, toujours, que le logement soit loué ou vide. Elle ne se refacture pas au locataire dans les charges récupérables. En échange, la cotisation réduit chaque année votre revenu foncier imposable, à la différence de l'assurance souscrite par votre occupant.
Que se passe-t-il si le locataire et le propriétaire sont assurés tous les deux ?
Rien de gênant : c'est la configuration la plus courante et la plus saine. Après un sinistre, l'une ou l'autre assurance intervient selon la responsabilité établie et les clauses des contrats. Cette superposition évite surtout les trous de couverture, fréquents quand le locataire n'est pas assuré. Nos actualités de l'investissement locatif reviennent régulièrement sur ces obligations du bailleur.
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