Où investir à Bordeaux dans l'immobilier neuf ?

Entre 2011 et 2016, la région Nouvelle-Aquitaine a gagné 160 000 habitants, soit 32 000 habitants de plus par an (INSEE 2018). Le département de la Gironde concentre plus du quart de la population régionale, avec une augmentation du nombre de ses habitants de + 1,4 % par an.

Une évolution démographique propice à investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux. Avec de nombreux programmes neufs au centre comme en périphérie, Bordeaux offre des opportunités d’investissement immobilier dans toute son agglomération.

Bordeaux centre	Périphérie de Bordeaux
Dans le centre de Bordeaux, 67 % des ménages sont locataires. Un chiffre significatif qui s’explique par l’attractivité universitaire de la ville. Investir à Bordeaux intra-muros	Au dernier recensement, la métropole bordelaise comptait 750 000 habitants. Ce chiffre, positionne la périphérie de Bordeaux comme une zone d’investissement fiable. Investir en périphérie de Bordeaux

Bassin d'Arcachon	Côte landaise
Le bassin d’Arcachon connaît une croissance démographique rapide et constante, la plus forte de la Gironde. Sa population permanente pourrait suivre une progression de 70 000 nouveaux habitants d’ici 2030. Investir sur le bassin d'Arcachon	Avec une croissance démographique de 19,97 % entre 2010 et 2015, la ville d’Hendaye illustre le prestige de la côte basque en termes de lieu de vie. Investir sur la côte landaise

Où investir à Bordeaux centre ?

© saranya33 - Shutterstock

Parce que Bordeaux est une grande agglomération constituée de nombreux quartiers riches en patrimoine historique et de certains en plein développement économique, les prix de l’immobilier varient selon les secteurs.

Les programmes neufs se multiplient et sont portés par la loi Pinel. Ce dispositif fiscal d’incitation à l’achat d’un logement neuf convainc les acquéreurs d’investir à Bordeaux.

Au centre-ville, zone dense en commerces et lieux de vie, les acheteurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux ont la garantie de pouvoir louer aisément leur bien. 68 % des habitants sont locataires, contre 32 % de propriétaires, et 75 % des logements à Bordeaux sont des appartements. Un constat qui s’explique notamment par la forte population étudiante dans l’agglomération girondine. La présence d’universités dans le centre de Bordeaux attire également les étudiants, de plus en plus nombreux chaque année à s’y installer.

Dans quel quartier investir à Bordeaux ?

• 33000 - Bordeaux hyper-centre
• 33300 - Jardin Public, Chartrons
• 33000 - Saint-Augustin / Saint Genès / Nansouty
• 33800 - Bordeaux Sud (Euratlantique)
• 33100 - La Bastide
• 33200 - Caudéran
• 33300 - Bordeaux Maritime

Ville moderne et dynamique, Bordeaux présente de nombreux avantages pour investir dans le neuf au centre-ville. Qu’il s’agisse de réaliser un investissement locatif pour un appartement neuf ou d’acheter un appartement neuf pour habiter, le centre de la ville séduit par son attractivité :

• Forte population étudiante : + 32 % en 10 ans
• Nombreux lieux de vie et commerces de proximité
• Réseau de transports qui relient le centre et la périphérie
• Présence d’universités
• Réhabilitation de certains quartiers

Dans toute son agglomération, la ville de Bordeaux possède de nombreux atouts susceptibles d’attirer les investisseurs en immobilier neuf:

• Croissance démographique : + 5,3 % d’habitants entre 2011 et 2016, soit 1 % par an
• Marché de l’emploi en plein essor : 44,2 % des emplois à Bordeaux concernent l'administration publique, l'enseignement, la santé et de l'action sociale
• Nombreuses créations d’entreprise : 4 353 entreprises créées en 2015
• Ville d’Art et d’Histoire
• Présence des transports en commun : tramway, bus
• Universités de renoms
• Tourisme foisonnant : centre-ville classé au patrimoine mondial de l’Unesco
• Gastronomie et œnologie : 38 appellations, 5 000 châteaux et 14 000 producteurs

L’arrivée de la Ligne Grande Vitesse a aussi boosté l’investissement immobilier à Bordeaux et le tourisme de la ville. Lancée en 2017, la LGV permet de rejoindre la capitale en 2 heures. Une aubaine pour les Parisiens qui sont plus de 4 000 à utiliser cette ligne chaque année pour découvrir Bordeaux.

Le grand projet urbain “Bordeaux 2030” dont le dossier Euratlantique comprend l’aménagement de quelques 738 hectares, et le 1^er Ecoquartier Ginko sont à l’image de la ville, portée vers l’avenir et la croissance verte.

Autant d’éléments qui participent au rayonnement de la ville à l’échelle européenne et qui incitent à investir à Bordeaux dans l’immobilier.

Investir à Bordeaux Euratlantique

Euratlantique est un méga projet urbain pour la capitale girondine. Dans le cœur de la Perle de l’Aquitaine se développe 48 programmes immobiliers neufs de logement. Nommée Opération d’Intérêt National (OIN), Euratlantique recense des projets immobiliers à la fois novateurs et écologiques, et qui viennent combler la forte demande locative de Bordeaux.

Dans le quartier de Saint-Jean Belcier, des immeubles de bureaux et de logements ont été conçus par divers promoteurs locaux et nationaux. De nouveaux quartiers ont aussi été créés du fait de ce projet :

• Le quartier Amédée Saint-Germain
• Le quartier Deschamps – Belvédère
• Le quartier de l’Ars
• Le quartier Armagnac
• Le quartier Corto Maltèse – Paludate

L’EPA (Établissement Public d’Aménagement) de Bordeaux Euratlantique a orchestré en partenariat avec les promoteurs des projets où les logements seraient accessibles à travers des prix plafonnés. 35 % des logements neufs de ce projet urbain d’envergure sont des logements sociaux.

Du studio à l’appartement de 5 pièces, les typologies des habitations sont variées. Celles-ci sont tout autant à destination des étudiants que des actifs, des seniors et des personnes à mobilité réduite.

Focus sur le quartier Armagnac

Armagnac possède de multiples points forts. Desservi par 2 stations de tramway de la ligne C (Belcier et Carle Vernet), le secteur est également accessible à pied depuis la gare de Bordeaux Saint-Jean.

Les modes de circulation doux ont été privilégiés dans ce quartier avec des voies piétonnes et des pistes cyclables.

Commerces, bureaux et logements se mêlent aux équipements sportifs et scolaires et animent ce secteur.

Conçu sur un ancien site ferroviaire, Armagnac envisage un environnement plus vert avec la création d’un parc public d’1 hectare et la plantation d’arbres le long des rues des Gamins et d’Armagnac. Le square Modiano et la promenade des Forges intègrent quant à eux plus de 160 arbres.

Les équipement du quartier Armagnac

• Supérette
• Pharmacie
• Cabinet médical
• restaurants et saladerie
• Groupe scolaire Simone Veil
• Collège (ouverture en 2022)
• Nouveau groupe scolaire et gymnase à Armagnac Sud (2024)
• Résidence étudiante de 125 places
• Siège de l’agence européenne ERASMUS

Où investir près de Bordeaux ?

© Martin M303 - Shutterstock

La périphérie bordelaise regroupe 28 communes qui forment l’agglomération “Bordeaux Métropole”. Parmi les villes périphériques de Bordeaux, l’on peut notamment citer :

• Ambarès-et-Lagrave
• Bègles
• Cenon
• Gradignan
• Mérignac
• Pessac
• Talence
• Etc.

En 2017, Bordeaux Métropole comptait 791 958 habitants, chiffre en constante augmentation. D'ici à 2030, la population de l'unité urbaine devrait atteindre le million d'habitants, selon les prévisions de l'INSEE.

Certaines communes de la métropole de Bordeaux ont réussi à se démarquer par le développement de projets économiques et culturels attractifs, attirant ainsi plus de 52 000 nouveaux habitants péri-urbains entre 2010 et 2015 (Source: INSEE). Une situation favorable pour investir dans le neuf en périphérie de Bordeaux.

Ces villes profitent de la vitalité de la capitale girondine et regroupent des atouts de taille pour investir à Bordeaux dans l’immobilier, parmi lesquels :

• 450 000 emplois
• 69 000 entreprises dont 70 % dans les services
• 7 000 entreprises du digital sous la bannière French Tech Bordeaux
• 7 millions de touristes par an
• 2 ^ème CHU de France
• De nombreux établissements d’enseignement supérieur : 2 universités, 16 grandes écoles

Miser sur les campus étudiants

Bordeaux est une ville où la population étudiante est très présente. Sur l’année 2020-2021, le journal L’Étudiant comptabilisait près de 94 000 jeunes scolarisés dans l’enseignement supérieur.

La Belle Endormie propose en effet une offre de formation très variée avec des campus à la fois situé au centre-ville (La Victoire et Pey-Berland), mais surtout en périphérie à Talence et Pessac.

Investir à Bordeaux : l’immobilier neuf à Pessac

Le campus de Pessac présente des formations universitaires centrées sur le droit, l’économie, la gestion et les sciences politiques. L’université de Bordeaux Montaigne, elle, propose des domaines axés sur les lettres, les langues et l’histoire géographie.

À Pessac, le parc immobilier neuf rassemblait, en mars 2021, près de 10 programmes immobiliers. La plupart était des résidences d’une vingtaine de logement, mais certains allaient au-delà avec 77 appartements neufs au sein d’une résidence étudiante en devenir.

À Pessac, le risque de vacance locative est donc minime, du fait de la présence permanente des étudiants. Le logement neuf ayant des prestations plébiscitées de tous, l’investissement locatif en Pinel est largement propice.

Hélène et Martin ont investi dans un appartement de deux pièces près du campus Montaigne d’une valeur de 219 900 €.

Le loyer de cet appartement est estimé à 567 € en 2021. La rentabilité locative de ce bien est donc de 3,1 %.

Talence et son parc immobilier neuf propice à l’investissement locatif

Talence est une commune de la métropole bordelaise limitrophe de Pessac. Le campus universitaire de Talence rassemble lui aussi nombre d’étudiants venus se former dans le domaine des sciences (sciences de l’homme, de la santé, technologies, etc.).

Proche de Saint-Augustin et du CHU Pellegrin, Talence dispose de programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation. Du studio, au T5, les habitants peuvent se loger près de leur lieu de travail à l’hôpital ou de leur lieu d’étude.

Investir autour de Bordeaux dans l’immobilier : l’Aéroparc, un bassin d’emplois prometteur

Le projet d’aménagement Aéroparc est une Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM). Organisé sur 400 hectares, le site devrait accueillir :

• 1 000 étudiants à l’horizon 2025
• +110 sous-traitants dans la filière Aéronautique-Spatial-Défense
• 5 grands groupes : Dassault, Ariane, Thalèse, Sabena et la Base aérienne 106
• 13 000 à 15 000 emplois

Étendu sur Mérignac, Le Haillan et Saint-Médard en Jalles, l’Aéroparc sera pourvoyeur d’emplois pour les actifs et les familles. Si l’institut aéronautique profitera aux étudiants, l’investissement locatif sera plutôt destiné aux foyers d’actifs. Pour une opération immobilière réussie dans les communes de l’Aéroparc, les surfaces de plus de 2 pièces sont donc recommandées ici.

Comment réussir son investissement locatif à Bordeaux ?

© create jobs 51 - Shutterstock

Bordeaux IMMO9 vous livre tous ses conseils en investissement immobilier à Bordeaux afin de réussir votre projet. Sous quel statut dois-je investir ? Qu’est-ce que la VEFA ? Quelles normes énergétiques doit respecter mon logement neuf ? Notre guide met à jour les rouages de l’investissement immobilier à Bordeaux et en région.