Crédit immobilier en 2026 : ce que cachent les 40 000 € d’apport moyen
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 40 000 € d'apport, mais aucune règle bancaire à ce niveau
- Peut-on encore obtenir un crédit avec très peu d'apport ?
- L'apport actuel reste sous son sommet de 2023
- En dix ans, les crédits se sont nettement allongés
- Les primo-accédants prennent davantage de place depuis 2020
- Les primo-accédants apportent 34 000 €, pas 40 000 €
- Le crédit immobilier n'est pas réservé aux revenus les plus élevés
- Le crédit a rebondi après le choc de 2023-2024
- La France reste un marché où le crédit immobilier circule beaucoup
- Les 40 000 € racontent seulement une partie de l'histoire
- Sources
Près de 40 000 €. C'est l'apport personnel moyen mobilisé par les Français qui ont souscrit un crédit immobilier en juillet 2026. Publié le 16 septembre par la Banque de France, le chiffre pourrait passer pour le nouveau ticket d'entrée de l'accession à la propriété.
Ce n'est pourtant pas ce qu'il mesure. Il s'agit d'une moyenne constatée parmi les crédits effectivement accordés, pas d'un minimum demandé à chaque acheteur.
La Banque de France porte d'ailleurs un jugement beaucoup moins alarmiste sur la situation. Malgré la légère remontée des taux et de l'apport personnel, elle estime que « les conditions d'octroi [...] restent favorables ».
L'évolution mérite donc d'être regardée dans son ensemble. En dix ans, les ménages ont augmenté la durée de leurs prêts, les primo-accédants ont pris davantage de place et les banques continuent d'accorder certains financements avec très peu de fonds propres.
40 000 € d'apport, mais aucune règle bancaire à ce niveau
En juillet 2026, le montant moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations repasse au-dessus de 200 000 €. L'apport personnel approche 40 000 €, la durée moyenne atteint 22 ans et 8 mois et le taux ressort à 3,30 %. Les taux de crédit immobilier à Bordeaux peuvent ensuite être comparés à cette moyenne nationale grâce au baromètre local.
Ces quatre chiffres décrivent le financement moyen réellement souscrit. Ils ne constituent pas les critères réglementaires permettant d'obtenir un prêt.
Le Haut Conseil de stabilité financière fixe principalement deux limites : un taux d'effort de 35 % des revenus et une durée de crédit qui ne doit en principe pas dépasser 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces règles pour une partie de leur production. Aucun apport personnel minimum ne figure parmi ces deux critères.
Dans la pratique, les établissements bancaires apprécient également les revenus, les charges, l'épargne disponible, la stabilité du ménage et son comportement financier lorsqu'ils étudient une demande de crédit immobilier à Bordeaux.
Le modèle français repose historiquement sur cette logique. L'ACPR rappelle que les politiques de crédit s'appuient d'abord sur la solvabilité des emprunteurs plutôt que sur la seule valeur du logement financé.
Autrement dit, deux acheteurs visant le même logement peuvent obtenir des réponses différentes avec des apports très différents.
Peut-on encore obtenir un crédit avec très peu d'apport ?
Les statistiques de l'ACPR montrent que les financements couvrant plus que la seule valeur du logement n'ont pas disparu.
En 2024, 16,3 % des crédits immobiliers accordés présentaient un montant supérieur à la valeur du logement financé.
Prenons un exemple simple. Pour un logement valorisé 200 000 €, un crédit de 210 000 € représente 105 % de cette valeur. Une partie du financement peut alors couvrir des dépenses annexes au prix du logement.
Cela ne signifie pas que 16,3 % des emprunteurs ont acheté sans le moindre euro d'apport. Le ratio utilisé par l'ACPR ne permet pas de tirer cette conclusion.
Mais il démontre une chose : disposer d'un crédit inférieur au prix du logement n'est pas une règle absolue. Certaines banques continuent de financer des dossiers au-delà de 100 % de la valeur du bien.
La tendance est néanmoins devenue plus prudente. Cette proportion dépassait de plus de 12 points son niveau actuel en 2020.
L'apport actuel reste sous son sommet de 2023
Les quelque 40 000 € de juillet doivent aussi être replacés dans le temps.
La Banque de France précise que l'apport personnel moyen reste inférieur au point haut atteint en 2023. Il avait fortement augmenté lors du retournement du marché du crédit, après plusieurs années de taux très bas.
Le niveau de 2026 est donc élevé par rapport à la fin des années 2010, mais il ne constitue pas un record récent.
L'apport n'est d'ailleurs qu'un élément parmi plusieurs. Dans le même temps, les ménages empruntent davantage : le prêt moyen franchit de nouveau 200 000 €. Ils empruntent aussi longtemps, avec une durée initiale moyenne de 22 ans et 8 mois.
Le plan de financement s'est donc déplacé simultanément sur plusieurs curseurs : apport, montant emprunté et durée.
En dix ans, les crédits se sont nettement allongés
Cette durée constitue l'une des transformations les plus nettes du marché.
En 2019, l'ACPR relevait déjà une durée moyenne de 22 ans et demi pour les primo-accédants. Elle avait alors augmenté de cinq mois en seulement un an.
Début 2026, la Banque de France mesure 23 ans et 10 mois pour ces mêmes primo-accédants, contre 23 ans et 4 mois pour l'ensemble des achats de résidence principale.
L'allongement permet de répartir le capital sur davantage de mensualités. Il réduit donc la mensualité à montant emprunté identique, même s'il augmente le coût total du crédit.
Cette adaptation atteint désormais ses limites naturelles : les prêts de 20 ans et plus concentrent l'essentiel de la production et la réglementation encadre les durées supérieures à 25 ans.
Les primo-accédants prennent davantage de place depuis 2020
Le meilleur contrepoint au chiffre des 40 000 € vient des acheteurs qui ne disposent généralement pas du capital issu de la revente d'un précédent logement.
En juillet 2026, les primo-accédants représentent 43,9 % de la production de crédits immobiliers hors renégociations. La Banque de France précise que leur part progresse depuis 2020 et qu'elle se stabilise à un niveau élevé depuis mi-2025.
La progression apparaît clairement sur les deux dernières années. Ils représentaient en moyenne 41 % de la production en 2024, puis 44 % en 2025. En décembre 2025, leur part atteignait même 45,2 %.
Les séries historiques de l'ACPR donnent davantage de recul. En avril 2018, les primo-accédants représentaient 27,3 % de la production hors rachats de crédits externes, contre 28,5 % un an auparavant.
Le périmètre statistique de cette ancienne série diffère de celui utilisé aujourd'hui par la Banque de France. Les pourcentages ne peuvent donc pas être comparés au dixième près. Ils montrent néanmoins combien la place du premier achat a évolué dans la production bancaire.
Cette hausse ne résulte pas seulement d'une baisse des autres catégories d'emprunteurs. La Banque de France suit également le nombre de nouveaux crédits accordés aux primo-accédants dans une série remontant à décembre 2015.
Son constat est clair : depuis début 2025, leur nombre de prêts augmente plus rapidement que celui des transactions immobilières et que celui des crédits accordés à l'ensemble des emprunteurs.
Les primo-accédants ont donc participé directement au redémarrage du crédit. Ce mouvement prolonge le retour des primo-accédants déjà observé en 2025.
Les primo-accédants apportent 34 000 €, pas 40 000 €
Leur profil moyen est d'ailleurs assez éloigné des fameux 40 000 €.
En juillet 2026, ils empruntent en moyenne 183 000 €, avec 34 000 € d'apport et une durée de 23 ans et 10 mois.
L'écart avec l'apport moyen de l'ensemble des emprunteurs atteint donc environ 6 000 €. En contrepartie, leur crédit court davantage dans le temps.
Cette différence illustre bien les limites d'une moyenne nationale. Un ménage qui achète son premier logement ne dispose généralement pas du même patrimoine qu'un propriétaire qui revend un précédent bien pour en financer un autre.
L'apport, le montant du prêt et sa durée forment donc un ensemble. Isoler les 40 000 € revient à regarder une seule pièce du financement.
Le crédit immobilier n'est pas réservé aux revenus les plus élevés
La répartition des emprunteurs apporte une autre nuance.
En juillet 2026, 31 % des ménages ayant obtenu un nouveau crédit disposent de revenus inférieurs à deux SMIC. Cette proportion est globalement stable depuis mi-2025.
Avec les ménages situés entre deux et trois SMIC, cette part atteint 58 %. Ce seuil doit toutefois être manié avec précaution : la Banque de France raisonne sur le revenu du ménage emprunteur et non sur le salaire individuel d'une personne.
Le chiffre de 31 % est plus parlant. Près d'un emprunteur sur trois appartient encore à la tranche inférieure à deux SMIC retenue par la Banque de France.
La structure de la production ne correspond donc pas à un marché réservé aux seuls ménages disposant de revenus élevés ou d'un patrimoine déjà constitué.
Le crédit a rebondi après le choc de 2023-2024
Ces évolutions individuelles s'inscrivent dans un marché qui a lui-même beaucoup bougé.
La production de crédits immobiliers hors renégociations s'était contractée de 41 % en 2023, puis encore de 14 % en 2024. Elle rebondit ensuite de 33 % en 2025, pour atteindre 146,7 milliards d'euros.
Depuis le quatrième trimestre 2024, la production mensuelle évolue principalement entre 11 et 13 milliards d'euros. En juillet 2026, elle atteint 11 milliards.
Les taux ont légèrement remonté depuis janvier pour atteindre 3,30 %, soit 22 points de base supplémentaires. Cette hausse n'a jusqu'ici pas provoqué de nouveau décrochage comparable à celui de 2023.
Le nombre de transactions se stabilise également : la Banque de France recense 1,017 million de ventes sur douze mois, en progression de 0,5 %.
Dans le même temps, le pouvoir d'achat immobilier calculé par l'institution reste globalement stable depuis fin 2024. Il progresse même très légèrement au deuxième trimestre 2026.
La France reste un marché où le crédit immobilier circule beaucoup
La comparaison européenne permet enfin de remettre la situation française en perspective.
Rapportée au PIB, la production de crédits immobiliers représente environ 5,2 % en France, contre 4,5 % dans la zone euro, 4,6 % en Espagne, 4,2 % en Allemagne et 2,6 % en Italie sur la période observée par la Banque de France.
Le marché français reste donc fortement financé par le crédit immobilier, malgré le changement de cycle intervenu depuis 2022.
Autre particularité : la quasi-totalité des crédits immobiliers français reste à taux fixe. En juillet 2026, les prêts à taux variable ne représentent que 3 % de la production, contre 16,4 % dans la zone euro.
Cette structure protège les emprunteurs déjà engagés : lorsque les taux de marché remontent, leur mensualité ne change pas.
La situation française combine ainsi des taux plus élevés qu'au début de la décennie, des durées longues et davantage d'apport, mais aussi une production stabilisée et une forte présence des nouveaux acheteurs.
Les 40 000 € racontent seulement une partie de l'histoire
Faut-il finalement 40 000 € pour acheter un logement en 2026 ? Les données disponibles ne permettent pas de l'affirmer.
Cette somme correspond à l'apport moyen effectivement mobilisé, pas à une condition nationale d'accès au crédit. Les primo-accédants apportent eux-mêmes 34 000 € en moyenne et certains dossiers restent financés au-delà de la valeur du logement.
Le changement le plus intéressant apparaît lorsqu'on prend davantage de recul. Les crédits se sont allongés, la part des primo-accédants a progressé depuis 2020 et leur nombre de prêts augmente de nouveau depuis 2025.
Les acheteurs mettent davantage de fonds propres qu'au temps des taux extrêmement bas. Mais le crédit immobilier français n'est pas devenu un marché où 40 000 € constitueraient le prix d'entrée.
Sources
- Banque de France – Panorama des prêts à l’habitat des ménages, juillet 2026
- ACPR – Le financement de l’habitat en 2024
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