Investissement locatif : 17 programmes immobiliers à Bastide

Pourquoi investir à La Bastide ?

Le pont de Pierre, Stalingrad et le tram A placent le cœur de La Bastide à quelques stations de l’hypercentre, complétés par la navette fluviale et le vélo. La rive droite conjugue quais réaménagés, Jardin botanique et l’écosystème Darwin, qui a fait sa réputation. Pour une location, mesurez la distance réelle à une station, aux commerces et aux quais : c’est elle, plus que la seule étiquette « rive droite », qui fait la valeur locative.

Un écoquartier qui se construit sous vos yeux

La rive droite est l’un des grands chantiers d’avenir de Bordeaux, ce qui alimente une belle offre de logements neufs. Bastide-Niel, écoquartier de 35 hectares, prévoit environ 4 200 logements à l’horizon 2032, avec déjà en service le groupe scolaire Billie Holiday, les campus ESSCA et Galène (enseignement supérieur), un hôtel agrandi en 2025 et un pôle santé attendu en 2026 ; le Bus Express H, mis en service fin 2025, renforce la desserte.

Brazza et la requalification des places Calixte-Camelle et de l’allée Serr complètent cette dynamique. Un quartier qui gagne en équipements et en population année après année, avec pour repère utile la date de livraison de chaque programme.

Jeanbrun ou LMNP : quelle stratégie à La Bastide ?

Deux régimes, jamais cumulables sur un même bail, pour deux logiques différentes. Le Jeanbrun concerne la location nue : vous amortissez le bâti et pouvez imputer un déficit sur votre revenu global, en échange d’un engagement de 9 ans et d’un loyer plafonné sous le marché. Le LMNP concerne la location meublée : au régime réel (BIC), l’amortissement du logement et du mobilier efface une large part de l’impôt sur les loyers, avec une durée de location libre et un loyer généralement plus élevé qu’en nu. À La Bastide, les étudiants des campus rive droite et les jeunes actifs nourrissent plutôt le meublé, tandis que les familles installées dans les quartiers neufs se prêtent à la location nue.

Un cadre commun s’applique à Bordeaux : l’encadrement des loyers, en vigueur depuis 2022, plafonne le loyer (nu comme meublé) au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Quelle que soit la voie retenue, chiffrez le projet complet, financement et fiscalité inclus, avant d’acheter.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à La Bastide

Le dispositif fiscal dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, s’adresse à la location nue et fonctionne par amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du logement vient réduire vos revenus fonciers. Le détail des conditions figure dans notre guide :

• La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition, le terrain (20 %) n’étant pas amortissable.
• Le taux annuel varie selon le niveau de loyer retenu (par exemple 3,5 %/an en loyer intermédiaire, davantage en loyer social), dans la limite de plafonds.
• La location doit durer au moins 9 ans, en résidence principale du locataire, dans un logement neuf ou en VEFA au sein d’un immeuble collectif.
• Atout du dispositif : le déficit foncier s’impute sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), au-delà des seuls revenus fonciers.

Le loyer restant plafonné, l’équation ne fonctionne qu’avec un prix d’achat mesuré et une adresse bien reliée. À La Bastide, la location nue Jeanbrun trouve son public auprès des ménages qui s’installent durablement dans les nouveaux quartiers : vérifiez que le loyer plafonné reste cohérent avec ce profil.

Investir en LMNP à La Bastide

Le LMNP, c’est la location meublée : au régime réel, l’amortissement comptable du logement et du mobilier réduit fortement le revenu locatif imposable, souvent sur de nombreuses années. Le bien doit être pensé pour un usage réel, mobilier complet, plan fonctionnel, rangements et bonne isolation, avec des charges compatibles avec le loyer. Régime fiscal, obligations déclaratives et budget mobilier se chiffrent à part. La forte présence étudiante et jeune active de la rive droite en fait un statut souvent pertinent ici. Notre guide en détaille les étapes :

Quelles typologies privilégier ?

Un studio ou un T2 proche du tram et des campus vise l’étudiant ou le jeune actif ; un T3, voire un T4, capte les familles qui s’installent dans les nouveaux îlots et restent plus longtemps. Le bon choix dépend de l’offre du moment, du loyer total (encadrement compris) et du profil dominant à l’adresse visée, pas d’une règle unique appliquée à toute la ville.

Où investir à La Bastide ?

Stalingrad et Jardin botanique

Le secteur le plus directement relié au centre par le tram A. Il séduit les locataires qui privilégient les déplacements sans voiture, les quais et les commerces déjà installés.

Bastide-Niel

Un écoquartier neuf et mixte autour de Darwin, entre logements, campus et nouvelles rues piétonnes. Comparez la date de livraison du lot avec l’avancement des îlots voisins et l’arrivée des équipements.

Brazza

Une offre neuve abondante vers le pont Chaban-Delmas. Le potentiel tient au renouvellement du secteur ; la qualité de l’adresse dépend surtout de la desserte immédiate et du calendrier des équipements.

Ce qu’il faut vérifier avant d’investir à La Bastide

• L’adresse exacte : marche jusqu’au tram et à la navette, aux commerces, aux campus et aux services utiles.
• Le bien précis : prix, plan, étage et date de livraison à jour.
• Le loyer réaliste : montant hors charges, plafond d’encadrement applicable, vacance possible et profil de locataire visé.
• Le coût complet : financement, charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et mobilier en LMNP.
• Le cadre fiscal : conditions de la location nue Jeanbrun ou du LMNP, sans additionner les deux stratégies.

Questions fréquentes

À La Bastide, plutôt Jeanbrun ou LMNP ? Le meublé (LMNP) colle bien à la clientèle étudiante et jeune active des campus rive droite ; la location nue (Jeanbrun) vise plutôt les familles installées dans les quartiers neufs. Le bien et votre objectif tranchent, idéalement avec une simulation.

Doit-on choisir sa stratégie avant de réserver ? Non. Le choix entre nu et meublé se confirme au moment de la mise en location ; il est simplement utile de l’anticiper, car il oriente la typologie et le loyer visés.

Investir dans un quartier encore en développement, est-ce un inconvénient ? C’est surtout l’occasion d’acheter du neuf aux normes récentes dans un secteur qui gagne en équipements, en commerces et en population. La date de livraison de votre programme et l’avancement des espaces publics autour restent les repères à suivre.

L’encadrement des loyers s’applique-t-il rive droite ? Oui. Bordeaux encadre les loyers depuis 2022 sur l’ensemble de la commune ; le plafond s’impose au nu comme au meublé.

Se faire accompagner pour investir à La Bastide

IMMO9 Bordeaux compare les biens, leurs plans, leur calendrier de livraison et leur environnement locatif, afin de retenir un logement cohérent avec votre budget et le locataire visé, et vous éclaire sur le choix entre Jeanbrun et LMNP.