Investissement locatif : 11 programmes immobiliers à Pessac

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Pessac en 2026 ?

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Limitrophe de Bordeaux et de Mérignac, Pessac occupe une position intermédiaire entre les principaux pôles universitaires, économiques et résidentiels de l'ouest de la métropole. La commune compte 67 339 habitants en 2023, contre 63 808 en 2017. Sa population a progressé de 0,9 % par an en moyenne sur cette période.

La ville constitue elle-même un bassin d'emploi important : l'Insee y recense 35 556 emplois en 2023. Elle bénéficie aussi de la proximité de Mérignac et de son pôle aéronautique, ainsi que des zones d'activité et des emplois situés à Bordeaux.

Un pôle universitaire majeur de la métropole

Pessac accueille une partie du domaine universitaire de Pessac-Talence-Gradignan ainsi que les campus Montaigne et Montesquieu. Le secteur rassemble notamment des établissements de l'Université de Bordeaux et de l'Université Bordeaux Montaigne.

Les espaces publics du campus Montaigne-Montesquieu ont fait l'objet de deux années de travaux achevés en 2025. Sept hectares ont été réaménagés autour de la ligne B du tramway, avec de nouveaux cheminements piétons et cyclables. La seule station Montaigne-Montesquieu accueille près de 12 500 voyageurs chaque jour.

Cette présence universitaire se retrouve dans la structure démographique : les 15-24 ans représentent 20,5 % de la population pessacaise en 2023, soit près d'un habitant sur cinq.

Tramway et TER pour rejoindre Bordeaux

La desserte de Pessac repose notamment sur la ligne B du tramway, qui dessert le domaine universitaire et possède deux branches vers Pessac Centre et France Alouette. Elle permet de rejoindre directement le centre de Bordeaux.

La commune dispose également des gares de Pessac et Pessac-Alouette. Des TER relient ces gares à Bordeaux Saint-Jean, Arcachon et plusieurs autres destinations régionales. La gare de Pessac-Alouette est également reliée en 2026 au service flex'AERO vers la zone aéroportuaire et le bassin d'emploi de Mérignac.

Un parc locatif développé

Pessac compte 35 093 logements en 2023, dont 93,6 % de résidences principales. 51,5 % des résidences principales sont occupées par des locataires, contre 46,8 % par leurs propriétaires.

La composition des ménages constitue un autre indicateur à étudier : 46 % des ménages sont composés d'une seule personne. Cette structure, associée à la présence du campus et aux emplois de la commune, permet d'envisager plusieurs stratégies locatives selon la typologie et l'emplacement du logement.

Un acquéreur peut notamment choisir une location nue sous la loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole ou équiper son appartement pour l'exploiter sous le statut de LMNP à Bordeaux Métropole.

Quel logement choisir pour investir à Pessac ?

Le poids des étudiants, des jeunes actifs et des ménages d'une personne ouvre un marché pour les petites et moyennes surfaces. Le choix doit cependant être adapté au secteur : un appartement situé à proximité immédiate du campus ne répond pas nécessairement aux mêmes besoins qu'un logement situé dans Pessac Centre ou près des quartiers pavillonnaires.

Studios et T2 pour le marché étudiant et les personnes seules

Les studios et T2 peuvent notamment être étudiés près du campus, des stations de tramway et des principaux axes de transport. Une location meublée peut répondre aux besoins d'étudiants qui arrivent dans la métropole sans disposer de leur propre mobilier, mais également à ceux de jeunes actifs ou de salariés en mobilité.

Ce marché ne doit pas être assimilé automatiquement à une absence de vacance locative. Le prix d'achat, le loyer envisageable, la concurrence des résidences étudiantes et des autres locations privées, ainsi que la distance réelle avec les établissements doivent être étudiés pour chaque programme.

T3 et T4 pour élargir le marché locatif

Les T3 et T4 permettent de viser d'autres profils : couples, familles ou colocataires lorsque la configuration du logement le permet. En location nue, ces typologies peuvent notamment correspondre à une stratégie Jeanbrun sur neuf ans.

La proximité d'une école, des commerces, du tramway ou d'une gare peut alors peser davantage que la proximité immédiate du campus. Un extérieur ou un stationnement peuvent également entrer dans les critères de comparaison entre plusieurs programmes, à condition de tenir compte de leur coût dans le prix d'acquisition.

Jeanbrun ou LMNP à Pessac : quelle stratégie pour investir ?

Jeanbrun et LMNP correspondent à deux formes de location différentes. Le dispositif Jeanbrun concerne une location nue et relève de la fiscalité des revenus fonciers. Le LMNP impose de proposer un logement meublé et relève de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux.

Ces deux régimes ne peuvent pas être appliqués simultanément à la même location. Un logement engagé sous Jeanbrun doit rester loué nu pendant la durée prévue par le dispositif. À l'inverse, un appartement exploité en LMNP doit être équipé conformément aux règles de la location meublée.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à Pessac en 2026

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Le dispositif Relance logement, couramment appelé Jeanbrun, concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans l'immobilier neuf, il s'applique notamment aux appartements neufs ou acquis en VEFA au sein d'un bâtiment d'habitation collectif.

L'appartement doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le bailleur choisit un niveau de location intermédiaire, sociale ou très sociale et doit respecter les plafonds de loyer et de ressources correspondants.

Pessac est classée en zone A

Pessac figure en zone A dans le zonage ABC en vigueur en 2026. Pour une location intermédiaire avec un bail conclu en 2026, le plafond de base s'élève à 14,64 €/m² hors charges. Un coefficient dépendant de la surface du logement est ensuite appliqué.

Les ressources du locataire sont également encadrées. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne peut notamment dépasser 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 79 666 € pour un foyer avec une personne à charge.

Quel amortissement Jeanbrun dans le neuf ?

Le dispositif repose sur une déduction des revenus fonciers et non sur une réduction d'impôt comme l'ancien Pinel. La valeur du foncier est forfaitairement fixée à 20 % du prix d'acquisition net de frais et n'est pas amortissable.

La base d'amortissement peut donc représenter jusqu'à 80 % du prix retenu. Le taux annuel est fixé à :

• 3,5 % en location intermédiaire ;
• 4,5 % en location sociale ;
• 5,5 % en location très sociale.

La somme des déductions correspondant aux amortissements est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal pour le niveau intermédiaire. Ce plafond peut être relevé lorsque les conditions de location sociale ou très sociale sont réunies.

Investir en LMNP à Pessac : un régime adapté au marché étudiant ?

La présence universitaire donne une place particulière à la location meublée à Pessac. Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un appartement équipé à un étudiant, mais aussi à un jeune actif, un couple ou une personne en mobilité professionnelle.

Le logement doit comporter le mobilier réglementaire nécessaire à une occupation normale : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges ou encore luminaires font notamment partie des équipements imposés.

Le bail étudiant de neuf mois

Pour une location meublée utilisée comme résidence principale, le bail est normalement conclu pour un an et reconduit tacitement. Lorsqu'il est conclu avec un étudiant, sa durée peut être ramenée à neuf mois sans reconduction automatique.

Cette formule peut notamment être étudiée pour les logements situés près des campus Montaigne et Montesquieu ou des stations de tramway qui desservent le domaine universitaire.

Micro-BIC ou régime réel ?

Les recettes d'une location meublée sont imposées dans la catégorie des BIC. Pour les revenus perçus à compter de 2026, les locations meublées concernées peuvent bénéficier du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué.

Au régime réel, les charges admises fiscalement peuvent être déduites et des amortissements comptables peuvent être pratiqués sur le bâtiment hors terrain, les équipements et le mobilier.

À la différence du Jeanbrun, aucun taux unique n'est appliqué au prix du logement. Les différents composants sont amortis selon leurs durées comptables respectives.

La fiscalité de la revente doit aussi être prise en compte dans un projet de long terme. Depuis 2025, les amortissements effectivement déduits en LMNP au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière imposable, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Exemple d'investissement locatif à Pessac : Jeanbrun ou LMNP ?

Reprenons le logement utilisé dans l'ancienne simulation : un T2 neuf de 47 m² avec une terrasse de 6,38 m², proposé au prix de 231 000 €. Pour une acquisition en 2026, l'investisseur peut comparer une location nue sous Jeanbrun avec une location meublée en LMNP.

Option 1 : louer le T2 nu avec Jeanbrun

Marc et Jean achètent l'appartement pour 231 000 € et choisissent une location intermédiaire.

Après retrait forfaitaire de 20 % correspondant à la valeur du terrain, la base théorique d'amortissement atteint 184 800 €.

Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel atteint 6 468 €. Cette somme vient en déduction des revenus fonciers, sous réserve du respect des autres conditions du dispositif. Elle ne constitue pas une réduction d'impôt de 6 468 €.

Pour calculer le plafond de loyer, la surface habitable est augmentée de la moitié des annexes éligibles dans la limite réglementaire. Si les 6,38 m² de terrasse sont intégralement éligibles, la surface retenue atteint 50,19 m².

Le coefficient de surface ressort alors à environ 1,08. Avec le plafond de 14,64 €/m² applicable en zone A, le loyer intermédiaire maximal atteint dans cette hypothèse environ 793 € hors charges par mois. Le calcul définitif doit être effectué à partir des caractéristiques exactes de l'appartement et de ses annexes.

Option 2 : louer le T2 meublé en LMNP

Marc et Jean peuvent à la place meubler le T2 et le louer à un étudiant ou à un autre occupant qui recherche un appartement équipé. Le logement ne bénéficie alors pas du dispositif Jeanbrun pendant cette période.

Les loyers relèvent des BIC. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué si les conditions du régime sont réunies.

Au régime réel, les propriétaires peuvent déduire leurs charges éligibles et pratiquer des amortissements comptables. Le montant ne peut toutefois pas être déterminé à partir du seul prix de 231 000 €, puisqu'il faut notamment isoler la valeur du terrain et ventiler les différents composants du logement.

Pour un logement situé près du campus, la comparaison doit également prendre en compte le loyer meublé réellement accessible, le coût du mobilier, les périodes éventuelles de vacance entre deux étudiants et la concurrence des résidences étudiantes.

Faire étudier son investissement locatif à Pessac

Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs qui recherchent un appartement neuf à Pessac et dans Bordeaux Métropole. Selon l'emplacement du logement, sa typologie et les objectifs patrimoniaux de l'acquéreur, le projet peut être étudié en location nue avec le dispositif Jeanbrun ou en location meublée sous le statut LMNP.

Le choix doit notamment intégrer le prix du logement, son financement, le niveau de loyer envisageable, les charges, la proximité des transports ou du campus et les conséquences fiscales du régime retenu.