Investissement locatif : 7 programmes immobiliers à Biscarrosse

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Biscarrosse en 2026 ?

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Entre océan, lacs et forêt landaise, Biscarrosse possède un marché immobilier marqué à la fois par les besoins de ses habitants permanents et par son activité touristique. La commune compte 15 836 habitants en 2023, contre 14 182 en 2017. Sa population a ainsi progressé de 1,9 % par an en moyenne sur cette période.

Cette croissance démographique s'accompagne d'une augmentation des besoins en logements à l'année. Biscarrosse compte 8 112 ménages et 13 804 logements en 2023. Les résidences principales représentent 59 % du parc, tandis que 37,6 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles. La vacance représente 3,4 % du parc.

La commune dispose également d'un bassin d'emploi local. L'Insee recense 5 529 emplois à Biscarrosse en 2023. Fin 2024, 76,7 % des établissements employeurs appartiennent aux secteurs du commerce, des transports et des services, auxquels s'ajoutent notamment la construction, les activités publiques, la santé et l'enseignement.

Biscarrosse concentre par ailleurs les services nécessaires à une occupation permanente : établissements scolaires, commerces, équipements sportifs et culturels, services de santé et structures dédiées à la petite enfance. À ces équipements s'ajoutent les activités liées au littoral, aux lacs et à la fréquentation touristique de la côte landaise.

Cette double dimension résidentielle et touristique ouvre plusieurs possibilités pour un acquéreur qui souhaite louer un appartement neuf. Une première stratégie consiste à proposer le logement vide à l'année dans le cadre de la loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole. Une seconde consiste à équiper le logement et à l'exploiter sous le statut de LMNP à Bordeaux Métropole.

Le choix entre les deux dépend du logement, de son emplacement et du marché locatif ciblé. Le Jeanbrun impose une location nue comme résidence principale du locataire. Le LMNP concerne une location meublée et peut correspondre à une occupation à l'année ou, sous des règles différentes, à une activité de meublé de tourisme.

Quel appartement choisir pour investir à Biscarrosse ?

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Le profil des ménages permet de préciser les typologies à étudier. En 2023, 38,1 % des ménages de Biscarrosse sont composés d'une seule personne. Les couples sans enfant représentent pour leur part 37 % des ménages.

Les T2 peuvent donc répondre aux besoins d'une personne seule ou d'un couple, en location nue comme en location meublée. Les T3 permettent d'élargir la cible aux couples qui recherchent davantage d'espace, aux petites familles et, selon leur configuration, à certains projets de colocation.

Un balcon, une terrasse, un stationnement ou un local à vélos peuvent compléter l'attractivité d'un appartement neuf. Ces prestations doivent toutefois être comparées à leur coût dans le prix d'acquisition : elles n'augmentent pas nécessairement le loyer dans les mêmes proportions.

Biscarrosse Ville, les lacs ou Biscarrosse Plage : quelle localisation privilégier ?

La localisation doit surtout correspondre au mode de location envisagé. Pour une location nue à l'année avec Jeanbrun, la proximité des commerces, des écoles, des services et des principaux pôles d'emploi peut faciliter la recherche d'un locataire qui souhaite établir sa résidence principale à Biscarrosse.

Une location meublée à l'année peut répondre à des besoins similaires, notamment auprès de personnes seules, de salariés en mobilité ou de ménages qui souhaitent disposer immédiatement d'un logement équipé.

Biscarrosse Plage et les secteurs proches des lacs présentent une autre logique, davantage liée à la fréquentation saisonnière. Un investissement destiné à la location touristique ne doit toutefois pas être confondu avec un investissement Jeanbrun et nécessite une étude spécifique des règles applicables aux meublés de tourisme, des périodes d'occupation et des charges d'exploitation.

Jeanbrun ou LMNP à Biscarrosse : deux stratégies locatives différentes

Jeanbrun et LMNP utilisent tous deux l'amortissement comme outil fiscal, mais selon des mécanismes distincts. Le premier s'inscrit dans la fiscalité des revenus fonciers ; le second relève de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Un même appartement ne peut donc pas être exploité simultanément en Jeanbrun et en LMNP. Le propriétaire qui choisit le Jeanbrun s'engage à louer le logement non meublé pendant neuf ans. Celui qui choisit le LMNP doit au contraire fournir les équipements et meubles obligatoires d'une location meublée.

Comment investir avec le dispositif Jeanbrun à Biscarrosse en 2026 ?

Le dispositif Relance logement, couramment appelé Jeanbrun, s'applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans l'immobilier neuf, il concerne notamment les appartements neufs ou acquis en VEFA dans un bâtiment d'habitation collectif.

L'investisseur doit louer le logement nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans. Le bail est soumis à des plafonds de loyer et de ressources. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni faire partie de certains membres de sa famille proche.

Biscarrosse figure en zone B1 dans le zonage ABC applicable en 2026. Pour une location intermédiaire dont le bail est conclu en 2026, le plafond réglementaire de base est fixé à 11,80 €/m² hors charges. Un coefficient dépendant de la surface du logement est ensuite appliqué.

Les ressources des locataires sont également encadrées. En zone B1, pour une location intermédiaire conclue en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne peut par exemple excéder 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple et 58 043 € pour un ménage avec une personne à charge.

Quel avantage fiscal pour un appartement neuf ?

Le Jeanbrun ne donne pas droit à une réduction d'impôt calculée au moment de l'achat comme l'ancien Pinel. Le propriétaire peut déduire un amortissement de ses revenus fonciers.

Le terrain n'étant pas amortissable, sa valeur est forfaitairement estimée à 20 % du prix d'acquisition net de frais. La base d'amortissement peut ainsi atteindre au maximum 80 % du prix retenu.

• 3,5 % par an pour un logement neuf en location intermédiaire ;
• 4,5 % par an en location sociale ;
• 5,5 % par an en location très sociale.

La somme des amortissements déduits est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Cette limite peut être portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues respectivement pour la location sociale ou très sociale sont réunies.

Ces montants correspondent à des déductions du revenu foncier et non à une économie d'impôt du même montant. L'effet fiscal dépend du résultat foncier et de la situation fiscale du propriétaire.

Investir en LMNP à Biscarrosse : location à l'année ou saisonnière ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel concerne un propriétaire qui met à disposition un logement équipé du mobilier nécessaire à son occupation. Les recettes perçues sont imposées en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers.

À Biscarrosse, le LMNP mérite d'être étudié sous deux angles. Le premier est celui d'une location meublée utilisée comme résidence principale par le locataire. Le second est celui du meublé de tourisme, compte tenu de la fréquentation touristique de la commune et de la part élevée de résidences secondaires.

Le LMNP en location meublée à l'année

Une location meublée classique utilisée comme résidence principale fait généralement l'objet d'un bail d'un an renouvelable. Lorsque le locataire est étudiant, le bail peut être conclu pour neuf mois. Le bail mobilité permet également, pour certaines catégories de locataires en situation temporaire, de louer le logement pendant une période comprise entre un et dix mois.

Pour les recettes perçues à compter de 2026, le régime micro-BIC des locations meublées concernées s'applique dans la limite de 83 600 € de recettes. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 %. Les dépenses réelles ne sont pas déduites séparément.

Au régime réel, les charges admises fiscalement peuvent être déduites et le propriétaire peut pratiquer des amortissements comptables sur le bâtiment hors terrain, les équipements et le mobilier. Il n'existe pas de taux unique d'amortissement comparable aux 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % du Jeanbrun.

Et pour louer en saisonnier à Biscarrosse ?

La location touristique constitue une activité distincte de la location meublée à l'année. À Biscarrosse, le propriétaire doit notamment tenir compte des formalités applicables aux meublés de tourisme et de la taxe de séjour. La ville met à disposition des déclarations spécifiques et les tarifs applicables en 2026.

La fiscalité du micro-BIC dépend également du classement du logement. Depuis 2026, les meublés de tourisme non classés relèvent d'un seuil de 15 000 € de recettes pour le micro-BIC avec un abattement de 30 %. Les autres activités de location meublée relevant du nouveau seuil de 83 600 € bénéficient d'un abattement de 50 %.

Le caractère touristique de Biscarrosse ne garantit pas à lui seul la rentabilité d'une location saisonnière. Les recettes doivent être comparées à la saisonnalité, aux périodes sans occupation, aux frais de gestion ou de plateforme, au ménage, au mobilier et aux charges supportées par le propriétaire.

La fiscalité à la revente doit également être anticipée. Depuis 2025, les amortissements déduits dans le cadre d'un LMNP au régime réel sont, sauf exceptions prévues par la loi, pris en compte pour déterminer la plus-value immobilière imposable lors de la cession.

Exemple d'investissement locatif à Biscarrosse : Jeanbrun ou LMNP ?

Reprenons l'appartement de l'ancien exemple de cette page : un T2 neuf de 43,5 m² avec une terrasse de 32 m², acquis pour 236 000 €. Plutôt que de calculer une réduction Pinel qui n'existe plus pour une acquisition réalisée en 2026, l'investisseur peut comparer deux modes d'exploitation.

Option 1 : louer le T2 nu avec Jeanbrun

Modestine achète le logement 236 000 € et choisit de le proposer en location nue au niveau intermédiaire.

Après exclusion forfaitaire des 20 % correspondant à la valeur du foncier, la base maximale d'amortissement atteint 188 800 €.

Avec le taux de 3,5 % applicable à un appartement neuf en location intermédiaire, Modestine peut pratiquer un amortissement théorique de 6 608 € par an.

Elle devra parallèlement respecter le plafond de loyer B1 applicable au logement. Son calcul précis dépend de la surface fiscale retenue : la surface habitable est augmentée de la moitié des annexes éligibles, dans la limite réglementaire de 8 m² supplémentaires par logement. La nature exacte de la terrasse doit donc être vérifiée avant de déterminer le loyer maximal.

Les 6 608 € correspondent à une déduction des revenus fonciers et non à une réduction d'impôt de 6 608 €.

Option 2 : équiper le T2 pour le louer en LMNP

Modestine peut renoncer au Jeanbrun et choisir de meubler l'appartement. Les recettes locatives relèveront alors des BIC.

En location meublée à l'année, elle pourra notamment relever du micro-BIC si elle respecte son plafond de recettes, avec l'abattement forfaitaire correspondant, ou choisir le régime réel lorsque celui-ci est plus adapté à sa situation.

Au réel, il faudrait connaître la valeur du terrain, la ventilation comptable du bâtiment, le montant du mobilier et les différentes charges pour calculer l'amortissement. Le seul prix d'achat de 236 000 € ne permet donc pas d'établir un montant d'amortissement LMNP fiable.

Si elle envisage une location touristique, Modestine devra également comparer les recettes saisonnières prévisionnelles avec les frais propres à ce mode d'exploitation et respecter les démarches applicables aux meublés de tourisme à Biscarrosse.

Pour votre investissement locatif à Biscarrosse, faites-vous accompagner

Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs dans la recherche d'un logement immobilier neuf à Biscarrosse. Selon la localisation du programme, la typologie du bien et les objectifs de l'investisseur, le projet peut être étudié en location nue avec le dispositif Jeanbrun ou en location meublée sous le statut LMNP.

Avant de choisir, il convient notamment de comparer le prix d'acquisition, le financement, le niveau de loyer envisageable, les charges de copropriété, les prestations du logement, la demande locative et les conséquences fiscales de chaque régime.