Investissement locatif : 4 programmes immobiliers à Bègles

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Bègles en 2026 ?

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Située sur la rive gauche de la Garonne, au sud immédiat de Bordeaux, Bègles bénéficie de sa proximité avec la gare Saint-Jean et les quartiers centraux de la métropole. La commune compte 31 831 habitants en 2023, contre 25 380 en 2012. Cette progression démographique s'est accompagnée d'une augmentation du nombre de logements et d'une transformation progressive du parc résidentiel.

Bègles fait partie du périmètre de l'Opération d'Intérêt National Bordeaux Euratlantique, qui couvre 738 hectares sur Bordeaux, Bègles et Floirac. À terme, l'opération prévoit 25 000 logements pour accueillir 50 000 habitants, ainsi que 600 000 m² de bureaux et 30 000 emplois sur l'ensemble de son territoire. Plusieurs secteurs béglais sont concernés, notamment Bègles Garonne et Bègles Faisceau.

À la fin de l'année 2025, 5 900 logements avaient déjà été livrés à l'échelle de l'OIN, ainsi que 230 000 m² de bureaux et d'enseignement supérieur. Plus de 22 000 emplois étaient alors recensés dans les nouveaux quartiers et les secteurs existants compris dans le périmètre d'Euratlantique.

Une commune reliée directement à Bordeaux

La ligne C du tramway dessert plusieurs secteurs de Bègles, dont Terres Neuves, la gare de Bègles, le parc de Mussonville et le lycée Václav-Havel. Elle permet de rejoindre directement la gare Bordeaux Saint-Jean et le centre de Bordeaux. La gare de Bègles complète cette desserte avec les trains régionaux TER Nouvelle-Aquitaine.

Les mobilités cyclables progressent également. Un premier tronçon de 4 km de la ligne 4 du Réseau Vélo Express entre Bordeaux et Bègles a été livré. Depuis 2024, le pont Simone-Veil relie par ailleurs Bègles et Floirac et offre une nouvelle liaison entre les deux rives de la Garonne.

Un marché résidentiel de plus en plus collectif

Bègles compte 16 845 logements en 2023. Les appartements représentent désormais 54,3 % du parc, contre 41,7 % en 2012. Les résidences principales concentrent 92 % des logements de la commune.

La location occupe une place importante : 52 % des résidences principales sont occupées par des locataires en 2023. Parmi elles, 21,6 % du parc principal correspond à des logements HLM loués vides. Ces chiffres permettent de mesurer le poids du locatif à Bègles, sans préjuger de la tension propre au marché locatif privé.

Le bassin d'emploi local constitue un autre élément à prendre en compte. L'Insee recense 14 068 emplois dans la commune en 2023, auxquels s'ajoutent les pôles d'emploi de Bordeaux et les nouveaux secteurs économiques développés dans le cadre d'Euratlantique.

Pour un acquéreur qui souhaite louer un appartement neuf, deux stratégies peuvent notamment être étudiées. La loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole concerne la location nue sous conditions de loyers et de ressources. Le LMNP à Bordeaux Métropole correspond à la location meublée, avec une fiscalité relevant des bénéfices industriels et commerciaux.

Quel appartement choisir pour investir à Bègles ?

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Le profil démographique de Bègles offre plusieurs possibilités. En 2023, 43,3 % des ménages sont composés d'une seule personne. Les couples sans enfant représentent 22,3 % des ménages, les couples avec enfant 21,1 % et les familles monoparentales 10,6 %.

Les 25-39 ans représentent par ailleurs 23,7 % de la population communale. Les 15-24 ans en représentent 13,5 %. Ces profils peuvent alimenter une demande pour les petites et moyennes surfaces, aussi bien en location nue qu'en location meublée.

T2 et T3 : deux typologies à étudier

Les T3 sont les logements les plus représentés parmi les résidences principales de Bègles, avec 30,3 % du parc en 2023. Les T2 représentent 20,3 % des résidences principales et les quatre pièces 25,4 %.

Un T2 peut notamment correspondre à une personne seule ou à un couple et se prêter à une location meublée lorsque le marché local le justifie. Un T3 permet de cibler des couples, de petites familles ou certains projets de colocation. Le choix doit toutefois reposer sur le prix d'acquisition, le loyer envisageable et les charges plutôt que sur la seule répartition des typologies dans la commune.

Quels secteurs regarder à Bègles ?

Les secteurs proches du tram C et de la gare de Bègles peuvent répondre aux besoins des locataires qui se déplacent quotidiennement vers Bordeaux. Le secteur des Terres Neuves bénéficie lui aussi d'une connexion directe au réseau métropolitain.

Les quartiers compris dans Bordeaux Euratlantique doivent être étudiés selon une autre temporalité. Bègles Garonne et Bègles Faisceau font l'objet de transformations urbaines qui s'échelonnent sur plusieurs années. Ces projets apportent de nouveaux logements, activités, équipements et espaces publics, mais leur existence ne constitue pas à elle seule une garantie de valorisation du bien.

Enfin, la terrasse, le balcon, le stationnement ou le local à vélos peuvent constituer des critères de comparaison entre plusieurs appartements neufs. Leur coût doit être confronté à leur impact réel sur le loyer et sur la demande locative.

Jeanbrun ou LMNP à Bègles : quelle stratégie locative choisir ?

Le Jeanbrun et le LMNP ne constituent pas deux avantages fiscaux cumulables sur une même location. Ils correspondent à deux modes d'exploitation différents : le premier impose de louer le logement vide, tandis que le second nécessite de le louer meublé.

Le choix doit tenir compte du profil des locataires recherchés, du loyer accessible, des charges, du financement, de la durée de détention envisagée et de la situation fiscale du propriétaire.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à Bègles en 2026

Le dispositif Relance logement, couramment appelé Jeanbrun, s'applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans l'immobilier neuf, il concerne notamment les appartements neufs et les logements acquis en VEFA au sein d'un bâtiment d'habitation collectif.

Le propriétaire doit louer le logement nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Il doit choisir entre trois niveaux de location : intermédiaire, sociale ou très sociale. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s'appliquent dans chaque cas.

Bègles est désormais classée en zone A

Le zonage applicable à Bègles a évolué. La commune figure en zone A dans le classement ABC issu de l'arrêté du 5 septembre 2025. Il ne faut donc plus lui appliquer les plafonds de la zone B1 utilisés dans l'ancienne version de cette page.

Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, le plafond de loyer de base en zone A est de 14,64 €/m² hors charges. Ce montant est corrigé par un coefficient qui dépend de la surface du logement.

Les ressources du locataire sont également plafonnées. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne peut notamment dépasser 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 79 666 € pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge.

Comment se calcule l'amortissement Jeanbrun ?

Contrairement au Pinel, le Jeanbrun ne donne pas droit à une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'achat. L'avantage prend la forme d'un amortissement déduit des revenus fonciers.

La valeur du foncier est forfaitairement évaluée à 20 % du prix d'acquisition net de frais et ne peut pas être amortie. La base d'amortissement peut donc atteindre 80 % du prix retenu.

• 3,5 % par an pour une location intermédiaire ;
• 4,5 % par an pour une location sociale ;
• 5,5 % par an pour une location très sociale.

La somme des déductions correspondant aux amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être majoré lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont remplies.

L'amortissement réduit le résultat foncier imposable : 8 000 € d'amortissement ne correspondent donc pas à 8 000 € d'impôt économisé.

Investir en LMNP à Bègles : quels logements louer meublés ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d'exploiter un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale. Les loyers relèvent de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.

À Bègles, la présence de 43,3 % de ménages d'une personne, la part des 15-39 ans et la proximité immédiate de Bordeaux permettent notamment d'étudier la location meublée pour les studios, T1 et T2. Un T3 peut également être proposé meublé à un couple, une petite famille ou des colocataires selon son agencement.

La proximité d'une station du tram C, de la gare de Bègles ou des pôles d'emploi constitue un critère à intégrer dans l'étude du marché meublé. Ces éléments doivent cependant être confrontés au prix d'achat et au loyer réellement observé dans le secteur.

Micro-BIC et régime réel en 2026

Pour les recettes perçues à compter de 2026, les locations meublées d'habitation peuvent relever du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes lorsque les conditions du régime sont respectées. Le propriétaire bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 50 % et ne déduit pas séparément ses charges réelles.

Au régime réel, les charges fiscalement admises peuvent être déduites. Le propriétaire peut également pratiquer des amortissements comptables sur le bâtiment hors valeur du terrain, les équipements et le mobilier.

Le calcul de l'amortissement LMNP ne reprend pas les taux du Jeanbrun. Les différents composants du logement sont amortis selon des durées propres, ce qui nécessite une comptabilité adaptée.

La fiscalité de la revente doit également être anticipée. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits en LMNP au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière imposable, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Exemple d'investissement locatif à Bègles : Jeanbrun ou LMNP ?

Reprenons l'appartement utilisé dans l'ancienne simulation de cette page : un T3 neuf de 65 m² avec une terrasse de 14 m², proposé au prix de 288 000 €. Pour une acquisition réalisée en 2026, le propriétaire peut notamment comparer une location nue avec Jeanbrun et une location meublée en LMNP.

Option 1 : louer le T3 avec le dispositif Jeanbrun

Philippe et Rosa acquièrent l'appartement pour 288 000 € et choisissent de le louer nu au niveau intermédiaire.

La valeur du foncier étant forfaitairement fixée à 20 %, la base théorique d'amortissement atteint 230 400 €.

Au taux de 3,5 %, l'amortissement calculé atteint 8 064 € par an. Le plafond annuel applicable à la déduction des amortissements intermédiaires étant fixé à 8 000 € par foyer fiscal, Philippe et Rosa pourront retenir au maximum 8 000 € par an au titre de cet amortissement, sous réserve des autres règles du dispositif.

Pour calculer le plafond de loyer, la surface habitable est augmentée de la moitié des surfaces annexes éligibles dans la limite prévue par la réglementation. En retenant la terrasse accessible privative de 14 m² comme annexe éligible, la surface prise en compte atteint 72 m².

Le coefficient calculé pour cette surface est de 0,96. Avec le plafond de 14,64 €/m² applicable en zone A en 2026, le loyer intermédiaire maximal ressort ainsi à environ 1 012 € hors charges par mois. Ce montant doit être confirmé à partir des caractéristiques exactes du lot et de la nature de ses annexes.

Option 2 : proposer le T3 en location meublée LMNP

Philippe et Rosa peuvent choisir à la place d'équiper le T3 et de le proposer en location meublée. Le logement ne relève alors pas du dispositif Jeanbrun pendant cette période.

Les loyers sont déclarés dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % s'applique lorsque les conditions d'accès au régime sont respectées.

Au régime réel, les propriétaires peuvent déduire les charges admises et pratiquer des amortissements comptables. Le montant de ces amortissements ne peut pas être calculé à partir du seul prix d'achat de 288 000 € : il faut notamment isoler la valeur du terrain et ventiler la valeur du bâtiment entre ses différents composants.

La comparaison avec Jeanbrun doit donc porter sur le loyer envisageable en nu et en meublé, les charges, le financement, le coût du mobilier, la fiscalité du foyer et les conséquences fiscales d'une revente future.

Faire étudier son investissement locatif à Bègles

Les courtiers en immobilier neuf de Bordeaux IMMO9 accompagnent les acquéreurs dans la recherche d'un appartement neuf à Bègles. Selon le logement et les objectifs du propriétaire, le projet peut être étudié pour une location nue sous le dispositif Jeanbrun ou pour une location meublée en LMNP.

Le choix d'un programme doit notamment prendre en compte le prix d'acquisition, les charges prévisionnelles, les transports accessibles à proximité, le niveau de loyer envisageable et la demande locative du secteur.