Investissement locatif : 6 programmes immobiliers à Cenon

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Cenon en 2026 ?

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Voisine directe de Bordeaux, Cenon fait partie des communes de la rive droite de Bordeaux Métropole. Elle compte 26 834 habitants en 2023, contre 24 180 en 2017. Sa population a progressé en moyenne de 1,4 % par an sur cette période, selon l'Insee.

La commune bénéficie d'une connexion directe avec Bordeaux. Les lignes de tramway A et E traversent Cenon, tandis que la gare de Cenon est desservie par plusieurs lignes TER Nouvelle-Aquitaine. La ligne E dessert notamment neuf stations dans la commune et permet de rejoindre le centre de Bordeaux en une dizaine de minutes depuis le bas Cenon et environ 25 minutes depuis La Morlette.

Cette desserte constitue un élément à étudier dans le cadre d'un investissement locatif : elle permet aux habitants de Cenon de rejoindre les pôles d'emploi, d'études et de services situés sur les deux rives de la métropole sans nécessairement utiliser une voiture.

Cenon dispose également d'un tissu économique local. L'Insee recense 8 960 emplois dans la commune en 2023 et 955 établissements employeurs fin 2024. Le commerce, les transports et les services représentent 59,1 % de ces établissements, devant la construction et les activités d'administration publique, d'enseignement, de santé et d'action sociale.

La ville possède par ailleurs plusieurs équipements qui participent à son cadre de vie : le parc Palmer et ses 25 hectares, le parc du Cypressat, le Rocher de Palmer, des équipements sportifs, des établissements scolaires et différents commerces et services. Le renouvellement urbain des secteurs Palmer, Saraillère et 8-Mai-1945 poursuit également la transformation d'une partie du haut Cenon.

Le profil du parc immobilier confirme l'importance du marché locatif. En 2023, 66,6 % des résidences principales sont occupées par des locataires, contre 32,2 % par leurs propriétaires. La commune compte par ailleurs 13 037 ménages.

Pour acheter un logement neuf destiné à la location, deux stratégies fiscales peuvent notamment être étudiées : la location nue avec la loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole, sous réserve de respecter ses conditions, ou la location meublée sous le statut de LMNP à Bordeaux Métropole.

Ces deux solutions ne fonctionnent pas de la même manière. Le Jeanbrun relève de la fiscalité des revenus fonciers et impose une location nue pendant au moins neuf ans. Le LMNP concerne une location meublée dont les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quel appartement choisir pour investir à Cenon ?

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Le profil des ménages cenonnais plaide notamment pour l'étude des petites et moyennes surfaces. En 2023, 46,3 % des ménages sont composés d'une seule personne. Les couples sans enfant représentent 18,9 % des ménages, les couples avec enfants 20,6 % et les familles monoparentales 11 %.

Un T2 peut ainsi correspondre aux besoins d'une personne seule ou d'un couple. Un T3 élargit le marché potentiel aux couples, petites familles et colocataires lorsque le logement et le bail choisi s'y prêtent. La typologie ne suffit cependant pas à déterminer la qualité d'un investissement : le prix d'achat, le loyer envisageable, les charges et l'emplacement doivent être étudiés ensemble.

La proximité des transports peut notamment peser dans le choix du programme. Les secteurs situés autour de Cenon Gare, de l'avenue Carnot, du parc Palmer, de La Morlette ou des stations desservies par les lignes A et E permettent d'accéder rapidement à Bordeaux et aux autres communes de la métropole.

Un extérieur, une place de stationnement ou un local à vélos peuvent également entrer dans les critères de comparaison entre plusieurs logements neufs, mais leur intérêt doit être mis en regard du surcoût à l'achat et du niveau de loyer réellement supportable par le marché.

Location nue ou meublée : un choix à faire avant la mise en location

Le type de logement peut aussi dépendre de la stratégie retenue. Une location nue avec le dispositif Jeanbrun peut correspondre à un projet patrimonial de long terme avec un locataire qui installe sa résidence principale dans le logement. Une location meublée en LMNP peut notamment cibler des actifs mobiles, des étudiants, des personnes seules ou des couples qui recherchent un logement immédiatement habitable.

Le même appartement ne peut pas être exploité simultanément sous les deux régimes : Jeanbrun suppose une location non meublée, tandis que le LMNP suppose une location meublée.

Jeanbrun ou LMNP à Cenon : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP permettent tous deux de générer des revenus locatifs et prévoient des mécanismes d'amortissement, mais la comparaison s'arrête en grande partie là. Leur cadre fiscal, les règles de location et les contraintes imposées au bailleur diffèrent.

Le régime fiscal le plus adapté ne peut donc pas être déterminé uniquement à partir du montant d'impôt susceptible d'être économisé. La demande locative pour le nu ou le meublé, le niveau de loyer accessible, les charges, la durée de détention et la fiscalité lors de la revente doivent également entrer dans la comparaison.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à Cenon en 2026

Le dispositif Relance logement, couramment appelé Jeanbrun, a été créé par la loi de finances pour 2026. Dans le neuf, il concerne notamment les appartements acquis neufs ou en VEFA dans un bâtiment d'habitation collectif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour bénéficier de l'amortissement fiscal, le propriétaire doit louer le logement nu et à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans. Le bail doit également respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. La location à un membre du foyer fiscal ou à certains membres de la famille proche est exclue.

Cenon est classée en zone B1 dans le zonage ABC en vigueur en 2026. Pour un logement proposé au niveau intermédiaire avec un bail conclu en 2026, le plafond de loyer de base s'élève à 11,80 €/m² hors charges. Ce montant n'est pas directement multiplié par la seule surface habitable : un coefficient, calculé selon la surface retenue pour le dispositif, vient modifier le plafond applicable au logement.

Quel amortissement pour un appartement neuf ?

Dans le neuf, la valeur du terrain est forfaitairement fixée à 20 % du prix d'acquisition net de frais et n'est pas amortissable. La base susceptible d'être amortie correspond donc au maximum à 80 % du prix retenu.

Le taux annuel dépend ensuite du niveau de location choisi :

• 3,5 % pour une location intermédiaire ;
• 4,5 % pour une location sociale ;
• 5,5 % pour une location très sociale.

La somme des amortissements Jeanbrun déduits est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être augmenté de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont remplies.

Le Jeanbrun ne procure pas une réduction d'impôt d'un montant équivalent à l'amortissement. Celui-ci vient diminuer le résultat foncier imposable. L'économie fiscale dépend donc de la situation du propriétaire, des loyers encaissés et des autres charges déductibles.

Investir en LMNP à Cenon : comment fonctionne la location meublée ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel concerne les propriétaires qui louent un logement équipé du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d'y vivre normalement. Les loyers ne sont alors pas considérés comme des revenus fonciers : ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le caractère professionnel ou non professionnel de l'activité s'apprécie au niveau du foyer fiscal. La location devient professionnelle lorsque deux conditions sont simultanément réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € et elles sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer pris en compte par le Code général des impôts. Lorsqu'une de ces deux conditions n'est pas remplie, l'activité reste non professionnelle.

Micro-BIC ou régime réel en LMNP ?

Pour les revenus perçus à compter de 2026, une location meublée d'habitation de longue durée peut relever du micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, sous réserve de respecter les autres conditions du régime. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué sur les recettes déclarées. Les charges réelles ne sont pas déduites séparément.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges admises fiscalement et pratiquer des amortissements sur les actifs inscrits en comptabilité. Le terrain n'est pas amortissable, mais le bâtiment, certains équipements et le mobilier peuvent l'être selon leurs propres durées comptables.

Contrairement au Jeanbrun, il n'existe donc pas un taux d'amortissement LMNP unique appliqué à 80 % du prix de l'appartement. Le calcul nécessite de ventiler la valeur du bien entre le terrain et les différents composants amortissables.

Le régime réel impose également la tenue d'une comptabilité et le dépôt d'une déclaration de résultat.

Quels logements meublés louer à Cenon ?

Les petites et moyennes surfaces peuvent notamment être étudiées en meublé. Les ménages d'une personne représentent 46,3 % des ménages cenonnais en 2023 et les transports relient directement la commune à Bordeaux. Un studio, un T2 ou un T3 situé à proximité du tramway ou de la gare peut ainsi correspondre à différents profils de locataires, sous réserve de vérifier la demande et les loyers pratiqués dans le secteur.

Pour une résidence principale meublée, le bail classique est conclu pour un an et se renouvelle tacitement. Sa durée peut être ramenée à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Un bail mobilité de 1 à 10 mois peut aussi être utilisé pour certains locataires en situation temporaire, comme un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mobilité professionnelle.

La fiscalité de la revente doit également être intégrée au projet. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel LMNP sont, sauf exceptions prévues par la loi, réintégrés pour déterminer la plus-value immobilière imposable.

Exemple d'investissement locatif à Cenon : Jeanbrun ou LMNP ?

Prenons l'exemple d'un appartement neuf de 2 pièces de 44 m² avec une loggia de 9 m², acheté 223 000 €. Le propriétaire peut envisager deux stratégies distinctes selon la manière dont il souhaite louer le logement.

Option 1 : louer le T2 nu avec Jeanbrun

Marc achète l'appartement 223 000 € et choisit une location intermédiaire dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Après retrait forfaitaire de 20 % correspondant au foncier, la base maximale d'amortissement ressort à 178 400 €.

Avec un taux annuel de 3,5 %, l'amortissement théorique atteint donc 6 244 € par an.

Pour calculer le plafond de loyer 2026, la moitié de la loggia peut être intégrée dans la surface retenue dans les limites réglementaires. Avec une surface de référence de 48,5 m², le coefficient applicable ressort à 1,09. Sur la base du plafond B1 de 11,80 €/m², le loyer maximal théorique s'établit ainsi autour de 624 € hors charges par mois.

Ce calcul constitue un exemple : le respect de l'ensemble des conditions d'éligibilité et la surface exacte à retenir doivent être contrôlés pour le logement concerné.

Option 2 : louer le T2 meublé en LMNP

Marc peut choisir à la place d'équiper l'appartement avec le mobilier réglementaire et de le proposer à la location meublée.

Les recettes seront alors imposées en BIC. S'il relève du micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué aux recettes déclarées. S'il opte pour le régime réel ou y est soumis, il pourra déduire les charges admises et pratiquer des amortissements comptables.

Il n'est pas possible d'établir un montant fiable d'amortissement LMNP à partir du seul prix de 223 000 €. Il faut notamment distinguer la valeur du terrain, celle des différents composants du bâtiment et celle du mobilier.

La comparaison avec Jeanbrun doit donc porter sur le loyer réellement envisageable en location nue et en meublé, la fiscalité du foyer, les charges, le coût du mobilier et la durée de détention du logement.

Pour votre investissement locatif à Cenon, faites-vous accompagner

Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs dans la recherche d'un appartement neuf à Cenon et dans les communes de Bordeaux Métropole. Le choix entre Jeanbrun et LMNP doit être effectué en fonction du logement, de son emplacement, du financement, de la demande locative et des objectifs patrimoniaux de l'acquéreur.

Comparer plusieurs programmes permet notamment d'étudier le prix au mètre carré, les prestations, les charges prévisionnelles, les transports accessibles à pied et le niveau de loyer envisageable avant de retenir un bien.