Investissement locatif : 6 programmes immobiliers à Lormont

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Lormont en 2026 ?

Cenis – Wikimedia commons

Située sur la rive droite de la Garonne, au nord-est de Bordeaux, Lormont compte 25 769 habitants en 2023. Sa population a augmenté en moyenne de 1,5 % par an entre 2017 et 2023. Cette progression accompagne une hausse du nombre de logements et de ménages dans la commune.

Lormont bénéficie d'une liaison directe avec Bordeaux par le tramway A. Depuis la réorganisation du réseau TBM de décembre 2025, cette ligne relie notamment Lormont La Gardette au centre de Bordeaux et au Haillan. Le secteur de Lormont Bas dispose également d'une desserte fluviale avec Le Bato, en direction de la Cité du Vin.

La commune compte aussi 9 814 emplois en 2023. Sa proximité avec Bordeaux permet par ailleurs aux habitants d'accéder aux principaux bassins d'emploi de la métropole sans résider dans la ville-centre.

Lormont poursuit en parallèle sa transformation urbaine. Le projet Carriet Cœur Vert, intégré au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, prévoit la recomposition du quartier de Carriet, de nouveaux espaces publics et plusieurs opérations immobilières. Le tramway A dessert directement le quartier.

Le parc immobilier lormontais présente un profil très urbain : 74,8 % des logements sont des appartements. Les résidences principales représentent 93,7 % des 12 381 logements recensés en 2023.

La location occupe une place importante : 69,4 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Cette donnée doit néanmoins être nuancée puisque 43,4 % des résidences principales sont des logements HLM loués vides. Pour un investissement privé, il faut donc analyser la demande du secteur, la typologie du logement et le niveau de loyer envisageable plutôt que de se fier au seul taux de locataires.

Dans l'immobilier neuf, deux modes de location peuvent notamment être étudiés. La loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole s'adresse à un propriétaire qui souhaite louer son appartement nu sous conditions de loyers et de ressources. Le LMNP à Bordeaux Métropole concerne au contraire les logements proposés meublés.

Quel logement choisir pour investir à Lormont ?

William Ellison – Wikimedia commons

La composition des ménages permet d'identifier plusieurs marchés locatifs. En 2023, 41,2 % des ménages de Lormont sont constitués d'une seule personne. Les couples sans enfant représentent 18,7 % des ménages, tandis que les familles occupent également une place importante dans la commune.

Un T2 peut correspondre à une personne seule ou à un couple, tandis qu'un T3 permet de viser un éventail plus large de locataires : couples, petites familles ou, en location meublée, certains projets de colocation.

Les appartements familiaux restent également à étudier dans les quartiers résidentiels. Une pièce supplémentaire, un balcon ou une loggia peuvent répondre aux besoins de ménages qui souhaitent disposer de davantage d'espace sans quitter la proximité de Bordeaux.

L'emplacement doit être mis en regard du profil recherché. Les secteurs situés près des stations du tram A, notamment Carriet, Gravières ou La Gardette, facilitent les déplacements vers Bordeaux. Lormont Bas bénéficie pour sa part de la proximité de la Garonne et de la liaison fluviale du réseau TBM.

Le projet Carriet Cœur Vert constitue également un élément à suivre. Le renouvellement du quartier porte à la fois sur les logements, les espaces publics et les équipements. Pour un investisseur, un projet urbain de cette ampleur doit toutefois être apprécié sur le temps long et ne constitue pas à lui seul une garantie de valorisation immobilière.

Jeanbrun ou LMNP à Lormont : quel mode de location choisir ?

Jeanbrun et LMNP correspondent à deux usages différents du logement. Le premier impose une location nue et relève des revenus fonciers. Le second suppose un logement meublé et relève de la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les deux régimes ne peuvent donc pas être utilisés simultanément sur le même logement. Un appartement engagé sous Jeanbrun doit rester loué nu pendant la période d'engagement. Pour exploiter ce logement en LMNP, il faudrait au contraire le proposer avec les équipements exigés pour une location meublée.

Investir en Jeanbrun à Lormont : quelles règles en 2026 ?

William Ellison – Wikimedia commons

Le dispositif Relance logement, aussi appelé Jeanbrun, concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans le neuf, il permet notamment d'investir dans un appartement neuf ou acquis en VEFA au sein d'un bâtiment d'habitation collectif.

Le propriétaire doit louer le logement nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans. Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être son parent ou allié jusqu'au deuxième degré.

Le propriétaire choisit entre trois niveaux de location : intermédiaire, sociale ou très sociale. Chacun correspond à des plafonds de loyers et de ressources différents.

Lormont est classée en zone B1. Pour un bail intermédiaire signé en 2026, le plafond de loyer de base est fixé à 11,80 €/m² hors charges. Un coefficient calculé à partir de la surface du logement est ensuite appliqué à ce montant.

Pour une location intermédiaire en zone B1, le revenu fiscal de référence 2024 du locataire ne doit par exemple pas dépasser 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple ou 58 043 € pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge lorsque le bail est conclu en 2026.

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?

L'avantage fiscal repose sur une déduction des revenus fonciers. L'amortissement est calculé à partir du prix d'acquisition du logement net de frais après retrait de la valeur du terrain, fixée forfaitairement à 20 %. La base amortissable peut ainsi représenter jusqu'à 80 % du prix d'acquisition.

• 3,5 % par an en location intermédiaire ;
• 4,5 % par an en location sociale ;
• 5,5 % par an en location très sociale.

La somme des déductions correspondant aux amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond peut être relevé lorsque les conditions prévues pour la location sociale ou très sociale sont remplies.

L'amortissement ne correspond pas à une réduction d'impôt du même montant. Il diminue le résultat foncier imposable. L'effet sur l'impôt dépend donc des revenus locatifs, des autres charges du logement et de la situation fiscale du propriétaire.

Investir en LMNP à Lormont : pour quels locataires ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel peut constituer une autre stratégie pour un appartement neuf à Lormont. Le logement doit alors être équipé des meubles et équipements nécessaires à son occupation normale.

Ce mode de location peut notamment correspondre aux personnes seules, jeunes actifs, étudiants ou salariés en mobilité qui souhaitent accéder à un logement déjà équipé à proximité de Bordeaux. La part de ménages d'une personne, qui atteint 41,2 % à Lormont, constitue un indicateur à prendre en compte pour les studios, T1 et T2.

Un T3 meublé peut également convenir à un couple ou à une colocation lorsque son agencement le permet. La proximité du tramway constitue alors un critère à mettre en regard du prix d'achat et du niveau de loyer pratiqué dans le secteur.

Micro-BIC ou régime réel ?

Les recettes d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus perçus à compter de 2026, les locations meublées concernées peuvent relever du micro-BIC dans la limite de 83 600 € de recettes. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges admises fiscalement et pratiquer des amortissements comptables sur les éléments amortissables du logement et sur le mobilier. La valeur du terrain n'est pas amortissable.

Le calcul diffère donc du Jeanbrun : il n'existe pas de taux LMNP unique appliqué au prix du bien. La valeur de l'immeuble doit être ventilée entre le terrain et les différents composants amortissables, chacun selon sa durée comptable.

Pour une résidence principale meublée, le bail classique est généralement conclu pour au moins un an. Sa durée minimale est de neuf mois lorsque le logement est loué à un étudiant. Pour certains locataires en situation temporaire, le bail mobilité peut durer de 1 à 10 mois.

La fiscalité de la revente doit également être intégrée au calcul. Pour une cession réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Exemple d'investissement locatif à Lormont : Jeanbrun ou LMNP ?

Reprenons le logement utilisé dans l'ancienne simulation de cette page : un appartement neuf de 3 pièces de 64 m² avec une loggia de 5,9 m², vendu 291 000 €. Pour une acquisition réalisée en 2026, deux stratégies peuvent être comparées.

Option 1 : louer le T3 nu avec Jeanbrun

Sacha et Dominique achètent l'appartement 291 000 € et optent pour une location intermédiaire dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Après retrait forfaitaire de 20 % correspondant à la valeur du foncier, la base théorique d'amortissement atteint 232 800 €.

Au taux de 3,5 %, l'amortissement calculé atteint 8 148 € par an. La déduction annuelle étant plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal pour ce niveau de location, ils pourront retenir au maximum 8 000 € d'amortissement par an, sous réserve des autres conditions applicables.

La surface servant au calcul du plafond de loyer correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes éligibles, dans la limite de 8 m². Pour ce logement, les 5,9 m² de loggia portent la surface retenue à 66,95 m².

Le coefficient 2026 ressort à environ 0,98. Avec le plafond B1 de 11,80 €/m², le plafond de loyer intermédiaire atteint ainsi environ 777 € hors charges par mois. Le calcul définitif doit être effectué à partir des caractéristiques exactes du lot et de ses annexes éligibles.

Option 2 : louer le T3 meublé en LMNP

Sacha et Dominique peuvent choisir à la place d'équiper le T3 et de le proposer en location meublée. Ils ne peuvent alors pas bénéficier du dispositif Jeanbrun sur cette période.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire applicable à une location meublée de longue durée est de 50 % lorsque les conditions du régime sont réunies.

Au régime réel, les charges admises peuvent être déduites et des amortissements comptables peuvent être pratiqués. Le montant ne peut toutefois pas être déterminé à partir des seuls 291 000 € du prix de vente : il faut notamment connaître la valeur du terrain, la ventilation des composants du bâtiment, le coût du mobilier et les différentes charges.

La comparaison entre les deux solutions doit donc intégrer le loyer réellement envisageable en nu et en meublé, le financement, les charges, le coût du mobilier, la fiscalité du foyer et la durée prévue de détention.

Faire étudier son investissement locatif à Lormont

Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs qui recherchent un appartement neuf à Lormont et dans Bordeaux Métropole. Selon le programme, la typologie et les objectifs du propriétaire, le logement peut être étudié pour une location nue sous le dispositif Jeanbrun ou pour une exploitation meublée en LMNP.

Avant de retenir un programme, il convient notamment de comparer le prix au mètre carré, les charges prévisionnelles, la proximité du tramway, les prestations du logement, le loyer envisageable et les conséquences fiscales du régime choisi.