Investissement locatif : 5 programmes immobiliers à Audenge

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Audenge en 2026 ?

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Située sur le Bassin d'Arcachon, entre Biganos et Lanton, Audenge combine un environnement littoral avec une occupation majoritairement résidentielle. La commune compte 9 596 habitants en 2023, contre 7 986 en 2017. Sa population a progressé de 3,1 % par an en moyenne sur cette période, essentiellement sous l'effet des arrivées de nouveaux habitants.

Cette croissance se retrouve dans le parc de logements. Audenge compte 5 240 logements en 2023, dont 85,3 % de résidences principales. Les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 9 % du parc et les logements vacants 5,7 %. Malgré sa situation sur le Bassin d'Arcachon, la commune conserve donc avant tout une fonction résidentielle à l'année.

Le marché locatif représente une partie du parc, même si les propriétaires restent majoritaires : 62,2 % des ménages possèdent leur résidence principale. Pour un investisseur, la progression démographique constitue un indicateur à confronter au nombre de logements proposés à la location, aux loyers pratiqués et aux caractéristiques du programme immobilier choisi.

Audenge dispose également d'un tissu économique local. L'Insee recense 1 599 emplois dans la commune en 2023. Fin 2024, 200 établissements employeurs y sont implantés. Le commerce, les transports et les services représentent 61 % de ces établissements, devant la construction, l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale.

La commune dispose des services nécessaires à une résidence permanente : établissements scolaires, collège, commerces, professionnels de santé, équipements sportifs et culturels. Son environnement comprend aussi le port d'Audenge, le bassin de baignade et le domaine de Certes et Graveyron, espace naturel protégé situé au bord du Bassin d'Arcachon.

L'accessibilité a évolué depuis la rédaction de l'ancienne version de cette page. La ligne régionale 610 n'est plus la desserte de référence. Audenge est aujourd'hui intégrée au réseau Alégo du Nord Bassin. La ligne 1 relie notamment la commune à la gare de Biganos, d'où les voyageurs peuvent poursuivre leur trajet en TER vers Bordeaux ou Arcachon.

Pour un appartement neuf destiné à la location, deux stratégies fiscales peuvent notamment être étudiées. La loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole concerne les logements loués nus sous conditions. Le LMNP à Bordeaux Métropole correspond quant à lui à la location meublée.

Le choix dépend du type de location recherché, du logement, de son emplacement, du niveau de loyer envisageable et de la situation fiscale de l'acquéreur. Les deux régimes répondent à des règles différentes et ne peuvent pas être utilisés simultanément pour le même logement.

Quel logement choisir pour investir à Audenge ?

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La croissance d'Audenge est principalement liée à l'arrivée de nouveaux habitants : entre 2017 et 2023, le solde apparent des entrées et sorties contribue à hauteur de 3,3 points par an à l'évolution de la population, tandis que le solde naturel est légèrement négatif. La commune attire donc des ménages qui viennent s'y installer.

Cette situation permet d'étudier en priorité des logements destinés à une occupation à l'année. Un T2 peut convenir à une personne seule ou à un couple, tandis qu'un T3 permet de viser des couples qui recherchent davantage d'espace ou des ménages avec enfant. Les grandes surfaces doivent être comparées au budget d'acquisition et au niveau de loyer réellement accessible sur le marché local.

La localisation du programme compte également. La proximité du centre-ville, des commerces, du collège ou d'un arrêt du réseau Alégo peut répondre aux besoins quotidiens d'un locataire qui réside à Audenge toute l'année. La ligne 1 permet notamment de rejoindre la gare de Biganos et les autres communes du Nord Bassin.

Un balcon, une terrasse, un jardin privatif ou une place de stationnement peuvent compléter les prestations d'un appartement neuf. Leur intérêt économique doit toutefois être apprécié au regard du supplément de prix demandé lors de l'acquisition.

Location nue ou location meublée à Audenge ?

Une location nue sous le dispositif Jeanbrun peut correspondre à un projet patrimonial de longue durée, avec un locataire qui utilise le logement comme résidence principale. Le propriétaire doit alors respecter un engagement de location de neuf ans ainsi que des plafonds de loyers et de ressources.

Le LMNP permet au contraire de proposer un appartement déjà équipé. Ce mode de location peut répondre aux besoins de personnes en mobilité, de jeunes actifs, de couples ou de ménages qui ne souhaitent pas meubler leur logement.

Le caractère touristique du Bassin d'Arcachon permet aussi d'envisager une location meublée de courte durée. Cette stratégie doit cependant être étudiée séparément : elle n'obéit ni aux conditions du Jeanbrun, ni exactement aux mêmes règles fiscales qu'une location meublée utilisée comme résidence principale.

Jeanbrun ou LMNP à Audenge : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP reposent sur deux modes d'exploitation distincts. Le Jeanbrun relève des revenus fonciers et impose de louer le logement vide. Le LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux et suppose de mettre à disposition un logement meublé.

Le choix doit donc être réalisé avant la mise en location. Un propriétaire engagé dans le dispositif Jeanbrun ne peut pas meubler le logement et l'exploiter en LMNP pendant la période d'engagement.

Comment investir avec le dispositif Jeanbrun à Audenge en 2026 ?

Le dispositif Relance logement, couramment appelé Jeanbrun, est applicable aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans le neuf, il concerne notamment les appartements neufs ou acquis en VEFA au sein d'un bâtiment d'habitation collectif.

Le propriétaire doit louer le logement nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. La mise en location doit respecter les plafonds prévus pour le niveau intermédiaire, social ou très social choisi par le bailleur.

Audenge est classée en zone B1 dans le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, le plafond réglementaire de base est fixé à 11,80 €/m² hors charges. Un coefficient calculé selon la surface du logement est ensuite appliqué.

Les ressources du locataire sont également encadrées. Pour une location intermédiaire en zone B1 avec un bail signé en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne peut notamment dépasser 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple ou 58 043 € pour un foyer avec une personne à charge.

Quel amortissement pour un appartement neuf à Audenge ?

Le Jeanbrun ne reprend pas le système de réduction d'impôt de l'ancien Pinel. Son avantage repose sur la possibilité de déduire un amortissement des revenus fonciers.

La valeur du terrain est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais et n'est pas amortissable. La base susceptible d'être amortie peut donc atteindre 80 % du prix retenu.

• 3,5 % par an en location intermédiaire ;
• 4,5 % par an en location sociale ;
• 5,5 % par an en location très sociale.

La somme des déductions correspondant aux amortissements est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être relevé de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque les conditions prévues pour la location sociale ou très sociale sont remplies.

L'amortissement diminue le résultat foncier imposable. Une déduction annuelle de 7 000 € ne signifie donc pas que le propriétaire économise directement 7 000 € d'impôt.

Investir en LMNP à Audenge : comment fonctionne la location meublée ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel concerne les particuliers qui mettent en location un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale. Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

À Audenge, une location meublée peut être destinée à une occupation à l'année. La proportion élevée de résidences principales dans la commune permet de ne pas réduire le LMNP au seul marché touristique du Bassin d'Arcachon.

Un T2 ou un T3 proche des commerces et des transports peut par exemple être proposé à des actifs ou à des personnes en mobilité qui recherchent un logement déjà équipé. La demande réelle et le niveau de loyer meublé doivent néanmoins être étudiés dans le secteur du programme.

Micro-BIC ou régime réel ?

Pour les recettes perçues à compter de 2026, une location meublée de longue durée peut relever du régime micro-BIC lorsque les conditions sont réunies et que les recettes n'excèdent pas 83 600 €. Le bénéfice imposable est alors calculé après un abattement forfaitaire de 50 %.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges admises fiscalement et pratiquer des amortissements sur les éléments amortissables du logement et sur le mobilier. Le terrain ne peut pas être amorti.

Le mécanisme diffère du Jeanbrun. Il n'existe pas de taux LMNP unique appliqué au prix de l'appartement : les différents composants du bien sont amortis selon leur propre durée comptable.

Et pour une location touristique sur le Bassin d'Arcachon ?

Un logement meublé peut également être proposé pour de courtes durées à une clientèle de passage. Cette exploitation répond toutefois à des règles distinctes de la location meublée à l'année et doit tenir compte des démarches applicables aux meublés de tourisme.

En 2026, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés reste limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil applicable est de 83 600 € avec un abattement de 50 %.

Une stratégie saisonnière doit aussi intégrer le taux d'occupation sur l'ensemble de l'année, les frais de plateforme ou de gestion, le ménage, l'entretien et le renouvellement du mobilier. La fréquentation touristique du Bassin ne suffit pas à déterminer la rentabilité du logement.

La fiscalité de sortie doit enfin être prise en compte. Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, sauf exceptions prévues par la loi.

Exemple d'investissement locatif à Audenge : Jeanbrun ou LMNP ?

Reprenons le logement utilisé dans l'ancienne simulation de cette page : un appartement neuf de 2 pièces de 45,75 m² avec une surface annexe annoncée de 24,42 m², vendu 258 000 €. Pour un achat réalisé en 2026, le Pinel n'est plus accessible. L'investisseur peut en revanche comparer une location nue sous Jeanbrun avec une location meublée en LMNP.

Option 1 : louer le T2 nu avec Jeanbrun

Clothilde et Marcellin acquièrent le T2 pour 258 000 € et choisissent de le louer nu au niveau intermédiaire.

Après exclusion forfaitaire des 20 % correspondant à la valeur du foncier, la base théorique d'amortissement s'établit à 206 400 €.

Avec le taux annuel de 3,5 % applicable au neuf en location intermédiaire, l'amortissement atteint 7 224 € par an. Ce montant reste inférieur au plafond annuel de déduction de 8 000 € applicable à ce niveau de location.

Le plafond de loyer doit être calculé à partir de la surface habitable et des annexes retenues par la réglementation. Si la surface annexe de 24,42 m² correspond intégralement à une annexe éligible, la prise en compte est limitée à 8 m² supplémentaires. La surface servant au calcul atteindrait alors 53,75 m².

Avec le plafond B1 de 11,80 €/m² et le coefficient de surface correspondant, le loyer intermédiaire maximal ressortirait dans cette hypothèse à environ 668 € hors charges par mois. La nature exacte des annexes doit être contrôlée avant de retenir définitivement ce montant.

Option 2 : louer le T2 meublé en LMNP

Clothilde et Marcellin peuvent choisir à la place d'équiper le logement et de le proposer en location meublée. Ils renoncent alors au dispositif Jeanbrun pour cette période de location.

Les recettes relèvent des BIC. Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux recettes d'une location meublée de longue durée lorsque les conditions du régime sont respectées.

Au régime réel, les propriétaires peuvent déduire les charges admises et pratiquer des amortissements comptables. Le montant de ces amortissements ne peut pas être calculé à partir du seul prix de 258 000 € : il faut connaître la valeur du terrain, la ventilation des composants de l'immeuble, le mobilier et les autres éléments inscrits en comptabilité.

Le choix entre Jeanbrun et LMNP doit donc intégrer le loyer réellement envisageable en location nue et en meublé, les charges du logement, le coût du mobilier, le financement, la fiscalité du foyer et la durée de détention prévue.

Faire étudier son investissement locatif à Audenge

Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs qui recherchent un appartement neuf à Audenge et sur le Bassin d'Arcachon. Le projet peut être étudié en location nue avec le dispositif Jeanbrun ou en location meublée sous le statut LMNP selon les caractéristiques du bien et les objectifs de l'acquéreur.

La comparaison entre plusieurs programmes doit notamment tenir compte du prix d'acquisition, du niveau de loyer envisageable, des charges prévisionnelles, de l'accessibilité, des prestations du logement et du régime fiscal retenu.