Pourquoi investir à Libourne ?

© Steve Le Clech - Flickr
Fondée en 1270 sous l’impulsion du roi d’Angleterre Henri III, Libourne tire son nom du chevalier Sir Roger de Leyburn, chargé par le souverain de bâtir cette bastide sur les vestiges de l’ancien port gallo-romain de Condatis. Au fil du temps, le nom de Leyburn s’est francisé pour devenir Libourne, une ville au riche héritage historique et culturel.
Située au confluent de l’Isle et de la Dordogne, à l’entrée de l’estuaire de la Gironde, Libourne occupe une position géographique exceptionnelle. À près de 100 km de la côte, elle demeure le premier port maritime sur la Dordogne, un emplacement unique qui a favorisé son essor économique et commercial. Avec le vin au cœur de ses échanges, Libourne s’est imposée comme l’une des bastides les plus prospères d’Aquitaine, jouissant d’un rayonnement qui perdure encore aujourd’hui.
Attractivité économique
Avec 6 500 entreprises et 27 000 emplois, La Cali (Communauté d'agglomération du libournais) se classe comme le deuxième pôle économique de la Gironde. Le territoire est marqué par une diversité d’activités, dominées par les services et le commerce, tout en abritant des filières d’excellence.
La viticulture y brille avec 22 appellations prestigieuses comme Pomerol et Saint-Émilion. L’innovation est portée par des entreprises de pointe dans la santé animale (Ceva), les biotechnologies (Fermentalg) et l’industrie électrique (Schneider Electric), ainsi que des TPE spécialisées dans l’aéronautique et le ferroviaire.
Des leaders mondiaux comme Smurfit Kappa incarnent le dynamisme de la filière bois-papier, tandis que l’artisanat et les grands groupes du BTP contribuent à la richesse économique locale.
Ville étudiante
En 2021, Libourne accueillait 1 300 étudiants, confirmant son rôle en tant que pôle éducatif régional. La ville propose une offre de formation diversifiée, répondant aux besoins de nombreux secteurs d'activité. Les étudiants peuvent y suivre des cursus dans les domaines du commerce, de la gestion, et de la restauration, grâce à des filières allant du CAP (Cuisine, Équipier Polyvalent du Commerce) aux BTS, comme le Management Commercial Opérationnel (MCO), la Gestion de la PME ou encore la Négociation et Digitalisation de la Relation Client (NDRC).
Cette variété d'options éducatives, combinée à l’attractivité économique et culturelle de Libourne, en fait une ville dynamique et accueillante pour les jeunes en formation. Ce contexte contribue à renforcer la demande locative, offrant ainsi de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Libourne ?
Libourne affiche un potentiel locatif attractif, soutenu par une population variée. Avec près de 1 300 étudiants en 2021, la ville offre une forte demande pour des logements adaptés autour de ses établissements de formation. En parallèle, l’ouverture de nouveaux campus et le développement de formations spécifiques renforcent cette dynamique étudiante, garantissant un flux constant de locataires potentiels.
Jeunes actifs, familles et professionnels en mobilité choisissent également Libourne pour sa proximité avec Bordeaux, son cadre de vie agréable, et ses infrastructures modernes, comme l’hôpital Robert Boulin ou ses nombreuses zones d’activités, garantissant une occupation régulière des biens.
À seulement 30 minutes de Bordeaux grâce à la LGV, Libourne attire aussi bien des travailleurs pendulaires que des touristes séduits par les vignobles prestigieux de Saint-Émilion et Pomerol. Son statut de ville-port sur la Dordogne en fait également une étape privilégiée pour le tourisme fluvial, contribuant à l’attractivité locale.
Les prix immobiliers y restent plus abordables qu’à Bordeaux, offrant des opportunités d’investissement intéressantes avec un rendement locatif attractif. De plus, la récente augmentation de la demande pour des logements meublés ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en répondant à des besoins variés.
Pourquoi investir en loi Denormandie à Libourne ?
Grâce au dispositif Denormandie, investir à Libourne permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant total de l’opération, tout en participant à la rénovation du parc immobilier ancien en centre-ville. Cette opportunité, soutenue par le programme Action Cœur de Ville, offre aux investisseurs un avantage fiscal majeur, tout en modernisant des biens pour répondre aux attentes des locataires.
En plein cœur de Libourne, la demande locative est forte, portée par des familles, des étudiants et des jeunes actifs attirés par la proximité des commerces, des établissements scolaires et de la gare reliant Bordeaux en seulement 30 minutes.
Une part importante des logements nécessite toutefois des rénovations pour répondre aux standards actuels, ce qui en fait une excellente opportunité pour les investisseurs en quête de valorisation. Avec des prix immobiliers compétitifs et une localisation stratégique, Libourne est un choix judicieux pour maximiser son investissement immobilier.
Vous souhaitez investir à Libourne en loi Denormandie ? Il est nécessaire de répondre à certaines conditions pour pouvoir bénéficier du dispositif :
Quelles sont les règles à respecter pour rénover un logement avec la loi Denormandie ?
Pour être éligible au dispositif Denormandie, le bien immobilier doit respecter certains critères :
- Il doit s’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation ou d’un local transformé en habitation.
- Le bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale, pour une période minimale de six, neuf ou douze ans.
- Les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds réglementés, définis en fonction de la localisation du bien :
Localisation du logement | Prix du loyer au m² |
---|
Zone A bis | 18,89 € |
Zone A | 14,03 € |
Zone B1 | 11,31 € |
Zone B2 (sur agrément) | 9,83 € |
- Le logement rénové doit être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources établis pour la zone du logement. Libourne étant située en zone B1, les ressources des locataires doivent donc respecter les seuils applicables à cette zone :
Composition du foyer |
Zone B1 |
Personne seule |
35 435 € |
Couple |
47 321 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
56 905 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
68 699 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
80 816 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
91 078 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 10 161 € |
Critères clés pour les travaux éligibles à la loi Denormandie
Pour profiter des avantages fiscaux liés à la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement. Cette exigence garantit une transformation significative du bien, en respectant les conditions suivantes :
- Amélioration énergétique : les travaux doivent permettre une réduction de la consommation énergétique d’au moins 20 à 30 %, en fonction de la typologie du bien (appartement ou maison).
- Réalisation de travaux spécifiques : au moins deux types de rénovations doivent être effectués parmi ces options : isolation des murs ou du toit, remplacement des fenêtres, changement de chaudière, ou amélioration du système de production d’eau chaude.
- Création d’espaces supplémentaires : la construction d’éléments comme un balcon, une terrasse ou un garage peut également être prise en compte.
Pour s’assurer que les travaux respectent les normes environnementales et légales, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). De plus, toutes les rénovations doivent être achevées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien, sous peine de ne pas bénéficier des avantages fiscaux.
Le logement doit être loué vide à usage de résidence principale pour une période de six, neuf ou douze ans, et les loyers appliqués doivent respecter les plafonds réglementaires en fonction de la zone géographique du bien.
Exemple d'investissement en loi Denormandie à Libourne
Mathilde a choisi d’investir dans un appartement ancien à Libourne, en plein centre-ville, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie. Elle a acquis un T3 de 60 m² pour un montant de 200 000 €.
Conformément aux conditions du dispositif, Mathilde doit consacrer 25 % du coût total de l’opération à des travaux de rénovation, soit 66 667 €. Ainsi, le montant global de son projet s’élève à 266 667 €, qui servira de base pour le calcul de sa réduction d’impôt.
En s’engageant à louer ce bien pendant 12 ans, Mathilde pourra bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % de son investissement total, soit 56 000 €, répartis sur la durée de l’engagement locatif. Cet investissement lui permettra de proposer un logement rénové et attractif à des locataires recherchant un cadre de vie agréable et bien situé, tout en générant des revenus complémentaires réguliers et en optimisant sa fiscalité.
*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
€
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Libourne (en zone B1)
|
Résidence |
Programme Denormandie |
Prix d'achat |
266 667 €
Dont coût des travaux : 66 667 €
|
Mensualités pour un prêt de 85 000 €
à un taux de 3,20 % :
|
- 436 €/mois*
sur 25 ans.
|
Charges** |
- 150 €/mois
|
Durée de mise en location |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
Abattement fiscal total maximal |
32 000 € |
48 000 € |
56 000 € |
Abattement fiscal total*** |
24 000 € |
36 000 € |
48 000 € |
Abattement fiscal mensuel maximal |
+ 444 € |
+ 444 € |
+ 389 € |
Abattement fiscal mensuel*** |
+ 333 € |
+ 333 € |
+ 333 € |
Loyer Denormandie |
+ 690 €/mois |
Effort d'épargne mensuel |
-437 €*** |
-437 €*** |
-437 €*** |
Pourquoi investir en LMNP à Libourne ?
Située au cœur du vignoble bordelais, à proximité de Saint-Émilion et Pomerol, Libourne bénéficie d’un rayonnement touristique international. Cette attractivité renforce le potentiel des logements meublés pour des locations saisonnières ou de courte durée. De plus, sa connectivité avec Bordeaux et son cadre de vie paisible séduisent des locataires à la recherche d’une alternative à la métropole bordelaise. Les prix immobiliers de Libourne sont encore compétitifs par rapport à Bordeaux, permettant d'investir avec un budget raisonnable tout en ciblant un bon rendement locatif.
Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée, notamment via le régime réel, qui permet d’amortir la valeur du bien, du mobilier et des charges, réduisant ou annulant l’imposition sur les revenus locatifs. Pour les investisseurs préférant une gestion simplifiée, le régime Micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés touristiques).
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), très prisé des investisseurs immobiliers, allie une fiscalité avantageuse et une rentabilité locative intéressante. Toutefois, son obtention repose sur le respect de critères bien définis :
- Un logement meublé et fonctionnel : le bien doit être équipé pour accueillir immédiatement un locataire. Cela comprend un lit, une cuisine équipée, des espaces de rangement, ainsi que les ustensiles indispensables.
- Un plafond de revenus locatifs : les loyers perçus ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
- Un statut réservé aux particuliers : ce dispositif s’adresse uniquement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Obligations administratives et choix du régime fiscal
Pour se lancer, il est impératif de déclarer l’activité de location meublée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui délivrera un numéro SIRET. Par la suite, il faudra choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime réel : ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien, telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Il offre également la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années, réduisant significativement l’imposition. Il est particulièrement intéressant pour les propriétaires ayant des charges importantes.
- Le régime Micro-BIC : simplifié et accessible, il propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ou 71 % pour les biens meublés touristiques. Idéal pour ceux ayant peu de charges, il facilite la gestion administrative tout en restant fiscalement attractif.
Choisir le mode de gestion locative adapté
Les propriétaires en LMNP peuvent opter pour deux modes de gestion :
- Gestion en direct : cette solution permet de maximiser les revenus locatifs en supprimant les frais de gestion. Cependant, elle exige une implication personnelle importante pour trouver des locataires, gérer les contrats et résoudre d’éventuels problèmes techniques ou administratifs.
- Gestion via une agence : en confiant la gestion du bien à une agence immobilière, les investisseurs bénéficient d’un service clé en main. En contrepartie d’une commission de 6 à 10 % des loyers, l’agence prend en charge toutes les démarches : recherche de locataires, collecte des loyers, suivi des travaux et résolution des litiges, garantissant ainsi une tranquillité d’esprit optimale.
- Gestion en résidence gérée : pour une gestion entièrement déléguée, les résidences gérées (étudiantes, seniors ou touristiques) sont une excellente option. L’exploitant professionnel s’occupe de toutes les démarches, de la sélection des locataires à la maintenance, tout en garantissant souvent des revenus locatifs sécurisés par un bail commercial, même en cas de vacance locative.
Le LMNP, en combinant souplesse et fiscalité optimisée, s’impose comme un choix judicieux pour générer des revenus complémentaires tout en valorisant son patrimoine immobilier.
Exemple d'investissement LMNP à Libourne
Thomas a choisi d’investir dans un appartement meublé à Libourne, dans un quartier résidentiel proche du centre-ville, pour un montant de 145 000 €. Cet appartement, idéalement situé, attire les jeunes actifs et les étudiants grâce à sa proximité avec les commerces et les établissements d’enseignement.
En appliquant les règles d’amortissement, Thomas peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 130 500 €, sur une durée de 30 ans, ce qui représente un amortissement annuel de 4 350 €.
Pour aménager le logement, il a investi 5 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 500 € par an. Il a également entrepris des travaux de rénovation, notamment la modernisation de la cuisine, pour un montant de 3 500 €, également amortissables sur 10 ans, soit 350 € par an.
Pendant les 10 premières années, Thomas pourra comptabiliser les amortissements suivants :
- Amortissement du bien : 4 350 €
- Amortissement du mobilier : 500 €
- Amortissement des travaux : 350 €
- Total annuel : 5 200 €
Après cette période, les amortissements relatifs au mobilier et aux travaux prendront fin, mais Thomas continuera d’amortir la valeur de l’appartement à hauteur de **4 350 € par an pour les 20 années restantes.