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Investir à Cognac : loi Denormandie ou LMNP ?

La commune de Cognac n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Cognac

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif dans l’Ouest de la France ? Réputée pour son savoir-faire mondialement connu, Cognac se présente comme une destination stratégique alliant potentiel économique et qualité de vie. Avec le dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, en investissant dans des logements rénovés en centre-ville. De plus, en optant pour le statut LMNP, vos loyers peuvent être totalement exonérés d’impôt pendant 25 ans, grâce à l’amortissement fiscal.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Cognac ?

vue sur la ville de Cognac
© thierry llansades - Flickr

Cognac, située au cœur de la Charente, est une ville au patrimoine séculaire. Labellisée Ville d'art et d'histoire, elle offre aux visiteurs une plongée dans son passé prestigieux, notamment en tant que ville natale de François Ier.

La commune est mondialement connue pour son eau-de-vie éponyme, le cognac, qui a façonné son développement économique et culturel. Les quais de la Charente témoignent de cette prospérité, avec des maisons de négoce emblématiques telles que Hennessy et Otard.

Attractivité économique

L’économie de Cognac est intrinsèquement liée au commerce des spiritueux. De nombreuses entreprises locales sont liées à ces filières (packaging, verrerie, bois…). La filière génère 12 500 emplois directs (viticulteurs, négociants et bouilleurs de profession) et 25 000 emplois indirect sur le territoire de l’AOC (logistique, embouteillage…).

D’autres secteurs de pointe ont également émergé à Cognac, notamment dans le domaine de l’industrie (bobinage, plasturgie…), de la mécanique agricole, de l’emballage, de la fabrication d’alambics et d’appareillage thermiques sur mesure pour refroidir ou chauffer eaux, vins ou alcools.

Elles équipent le secteur viticole mais aussi celui de l’agro-alimentaire, de la cosmétique ou des entreprises pharmaceutiques.

Ville étudiante

Cognac soutient activement l’enseignement supérieur et la vie étudiante. Le territoire de Grand Cognac propose une offre variée de formations avec plusieurs établissements, comme l’Institut de Richemont et le CNAM de Cognac, qui offrent des diplômes allant des BTS aux masters. On y trouve aussi des spécialités uniques, notamment dans les domaines du vin, des spiritueux et de l’œnotourisme, grâce au Campus des Spiritueux à Segonzac, qui propose des masters en partenariat avec l’Université de Poitiers.

Les initiatives locales, telles que le Campus Connecté, permettent aux étudiants d’accéder à des formations à distance dans un cadre structurant. Cognac accueille également des programmes innovants liés au numérique, au commerce international et à la gestion des spiritueux. Avec ses infrastructures modernes, des solutions de logement adaptées (comme la résidence Habitat Jeunes Nelson Mandela) et un réseau de transport bien développé, Cognac répond aux besoins des étudiants tout en leur offrant une qualité de vie exceptionnelle.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Cognac ?

La ville bénéficie d'une demande locative soutenue, notamment grâce à sa renommée mondiale liée à la production de cognac et à son attractivité touristique. Cette demande assure une occupation régulière des logements et limite les risques de vacance locative.

Les loyers, autour de 9 à 10 €/m²/mois, assurent un bon équilibre entre attractivité pour les locataires et rentabilité pour les investisseurs. La ville enregistre également une part importante de locataires (52 %).

Les prix de l'immobilier à Cognac sont très abordables, avec un prix moyen au mètre carré autour de 1 845 € (janvier 2025). Cette accessibilité permet aux investisseurs de se positionner sur des logements offrant un bon rapport qualité-prix.

La qualité de vie à Cognac renforce son attrait, avec ses nombreux équipements éducatifs, sportifs et culturels (écoles, collèges, lycées, stades, piscine, théâtre et cinéma), ainsi que son potentiel touristique grâce à ses 9 hôtels et son patrimoine emblématique. Sa situation géographique stratégique, à proximité de Bordeaux et La Rochelle, et son réseau de transports bien développé (gare SNCF, bus) ajoutent à son attractivité.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Cognac ?

  

Inscrite dans le programme Action Cœur de ville, Cognac permet aux particuliers de profiter des avantages d’un investissement locatif en loi Denormandie. En investissant dans un bien ancien rénové à neufs, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant total de l’investissement (achat + travaux) selon la durée de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans). Ce mécanisme permet de se constituer un patrimoine à long terme tout en réduisant ses impôts.

Selon la durée de location choisie, voici à quel taux de réduction vous pouvez prétendre :

Durée de locationMontant de la réduction d'impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces rénovations peuvent inclure des améliorations énergétiques, des modernisations ou encore des transformations pour optimiser le confort des logements. Ces travaux contribuent à augmenter la valeur du bien tout en répondant aux attentes des locataires.

Comment investir à Cognac en loi Denormandie ?

  

Vous souhaitez investir à Cognac en loi Denormandie ? Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, vous devez impérativement respecter plusieurs critères :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

Pour prétendre à la réduction d’impôt, le logement doit répondre aux exigences suivantes :

  • Il doit s’agir d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation ou d’un local transformé en habitation.
  • Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale pour une durée de **six, neuf ou douze ans.
  • Les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser les plafonds définis selon la zone géographique :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement rénové doit être loué à des locataires dont les revenus respectent les plafonds de ressources définis pour la zone C. Cognac étant classée en zone C, les ressources des locataires doivent correspondre aux critères applicables à cette zone.
                                                                                                                                                                     
Composition du foyer locataireZone B2 et C
Personne seule31 892 €
Couple42 588 €
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
51 215 €
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
61 830 €
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
72 735 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
81 971 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
9 142 €

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Cognac

  

Lola souhaite investir à Cognac en Denormandie et a décidé d’acheter un appartement T2 dans le centre historique, pour un montant de 100 000 €.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, Lola devra consacrer 25 % du coût total de l’opération à des travaux de rénovation, soit 33 333 €, portant le coût total de son projet à 133 333 €.

En louant ce bien pour une durée de 9 ans, Lola pourra profiter d’une réduction d’impôt de 24 000 € sur la totalité de la période, soit 2 666 € par an. En plus de cette optimisation fiscale, elle générera des revenus locatifs réguliers grâce à un bien rénové et attractif, parfaitement adapté aux besoins du marché locatif local.

*Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Cognac (en zone C)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 133 333 €
Dont coût des travaux : 33 333 €
Mensualités pour un prêt de
100 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 513 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 16 000 € 24 000 € 28 000 €
Abattement fiscal total*** 16 000 € 24 000 € 28 000 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 222 € + 222 € + 194 €
Abattement fiscal mensuel*** + 222 € + 222 € + 194 €
Loyer Denormandie + 462 €/mois
Effort d'épargne mensuel -21 €*** -21 €*** 7 €***

Pourquoi investir en LMNP à Cognac ?

  

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Cognac est une opportunité stratégique, combinant fiscalité avantageuse, forte demande locative et rentabilité attrayante.

Les logements meublés se louent généralement 10 à 20 % plus cher que les logements vides, offrant une rentabilité supérieure. À Cognac, la demande pour ce type de bien est particulièrement forte, notamment pour des studios et T2, prisés par les jeunes actifs et les visiteurs de passage.

Les avantages du LMNP sont nombreux. Sur le plan fiscal, il permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement. Les loyers des logements meublés, généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des biens vides, garantissent une rentabilité supérieure.

De plus, le statut s’adapte aux besoins des investisseurs : ils peuvent gérer leur bien en direct ou déléguer la gestion à une agence, selon leur disponibilité. En combinant simplicité, fiscalité avantageuse et flexibilité, le LMNP constitue une excellente option pour se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires.

Comment investir en LMNP à Cognac ?

  

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines règles doivent être respectées :

  • Aménager le logement : le bien doit être entièrement meublé, avec tout le nécessaire pour accueillir un locataire dès son entrée. Cela inclut un lit, une table, des rangements, une cuisine équipée et de la vaisselle.
  • Respecter un plafond de revenus : les revenus locatifs du bailleur ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Avoir un statut de particulier : ce dispositif est destiné aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déclarer et choisir son régime fiscal

L’activité doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui attribuera un numéro SIRET. Ensuite, deux options fiscales s’offrent aux investisseurs :

  • Régime réel : ce régime permet de déduire toutes les charges liées au bien (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt) et d’amortir sa valeur ainsi que celle du mobilier sur plusieurs années, réduisant, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs.
  • Régime Micro-BIC : plus simple, il applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés touristiques) sur les loyers perçus. Ce régime convient particulièrement aux biens ayant peu de charges.

Modes de gestion locative

Trois approches sont possibles pour la gestion du bien :

  • Gestion autonome : en gérant le bien vous-même, vous maximisez vos revenus locatifs, mais vous devez vous occuper de la recherche des locataires, des baux, des loyers et de l’entretien.
  • Gestion via une agence : vous pouvez confier la gestion à une agence immobilière, qui s’occupe de tout (sélection des locataires, gestion des loyers et des travaux) en échange d’une commission de 6 à 10 % des loyers perçus. Cette option offre un service clé en main et convient aux investisseurs souhaitant simplifier leur gestion.
  • Résidence gérée : opter pour une résidence gérée permet de déléguer l’intégralité de la gestion locative à un exploitant professionnel. Celui-ci s’occupe de toutes les démarches : recherche des locataires, collecte des loyers, maintenance et entretien.

Exemple d’investissement en LMNP à Cognac

Anne a décidé d’investir en LMNP en achetant un appartement pour 180 000 € dans un quartier résidentiel proche du centre-ville de Cognac, bien positionné pour répondre à la demande des jeunes actifs et professionnels en mobilité. En appliquant les règles d’amortissement, Anne peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans. Cela correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.

Pour équiper l’appartement, Anne a dépensé 6 000 € en mobilier et équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 600 € par an. Elle a également réalisé des travaux de modernisation, notamment dans la cuisine et la salle de bain, pour un montant de 4 500 €, amortissables également sur 10 ans, soit 450 € par an.

Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de son investissement s’élève à :

  • Amortissement du bien : 5 400 €
  • Amortissement du mobilier : 600 €
  • Amortissement des travaux : 450 €
  • Total annuel : 6 450 €

Après cette période, les amortissements relatifs au mobilier et aux travaux arriveront à leur terme, mais Anne continuera d’amortir la valeur du bien à hauteur de 5 400 € par an pour les 20 années suivantes. Cet investissement lui permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée et d’une valorisation patrimoniale à long terme.

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