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Investissement à Angoulême : Denormandie ou LMNP ?

La commune de Angoulême est éligible à la Loi Pinel, elle se situe en zone B1

Le 5 juillet 2024, Angoulême rejoint la zone B1 : Le plafond de loyer Pinel passe de 9.83 €/m² à 11.31 €/m² et plus de candidats sont qualifiés pour le PTZ. (anciennement en zone B2)

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Pourquoi acheter un logement à Angoulême

Vous souhaitez investir près de Bordeaux ? Investir à Angoulême peut être une excellente opportunité pour maximiser votre rentabilité. Grâce au dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % en rénovant un bien ancien. Avec le statut LMNP, vos loyers peuvent être entièrement exonérés d'impôt pendant 25 ans grâce au mécanisme d'amortissement.

Photo de Angoulême
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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Angoulême ?

Vue aérienne sur Angoulême
© clemMtravel - Shutterstock

Celle que l'on appelle la "Ville de l'Image", conjugue qualité de vie et attractivité économique. Avec plus de 2 190 heures d'ensoleillement par an et des prix immobiliers attractifs – 1 835 € le mètre carré contre 9 209 € à Paris – elle offre un cadre de vie agréable à deux pas de Paris (1h43) et Bordeaux (35 minutes).

Le territoire compte environ 65 000 emplois, dont 7 000 dans les industries du futur, témoignant d'un écosystème propice à l'innovation. La richesse culturelle d'Angoulême se manifeste à travers ses 800 événements annuels, dont le célèbre Festival International de la Bande Dessinée, consolidant sa réputation de capitale événementielle.

Ville de patrimoine et d'histoire

Avec ses Murs Peints et son Festival International de la Bande Dessinée, Angoulême attire chaque année des milliers de passionnés. La trentaine de fresques qui jalonnent ses rues rend hommage à l'histoire de la BD, fait de la ville un musée à ciel ouvert.

Mais Angoulême ne se résume pas seulement à la bande dessinée. Sa vieille ville médiévale, perchée sur un éperon rocheux, invite à l'exploration de ses rues pavées, de sa cathédrale Saint-Pierre, son château et son musée du Papier. Labellisée "Ville et Pays d'Art et d'Histoire", la ville propose également un patrimoine gastronomique varié. À quelques kilomètres d'Angoulême, les vignobles de Cognac s'étendent sur des hectares de paysages vallonnés. Pour les amateurs d'œnotourisme, la région propose des expériences immersives : visites de chais, ateliers de dégustation, ou encore balades à vélo à travers les vignes.

Ville étudiante

Angoulême attire de plus en plus de jeunes grâce à ses initiatives en faveur des étudiants et son offre éducative. Les formations proposées vont des BTS en multimédia aux écoles d'ingénieurs, de commerce ou d'art. Son campus, qui dépend de l'Université de Poitiers, accueille 2 100 étudiants.

Le logement y est particulièrement attractif, avec un marché immobilier peu tendu et des solutions variées : près de 300 hébergements publics gérés par le CROUS et d'autres organismes, un réseau de collocations développé par les associations étudiantes, et des projets récents ayant ajouté des dizaines de logements en proximité des campus.

Les infrastructures de transport sont également un atout majeur. Le réseau Möbius, avec ses bus à haut niveau de service, dessert efficacement les écoles et universités, tandis que le service de location de vélos Mobili’cycle, proposé à tarif réduit, facilite les déplacements sur l’agglomération.

Attractivité économique

Avec une population de 185 000 habitants, plus de 65 000 emplois, et 7 000 salariés dans les industries du futur, la ville combine taille humaine et dynamisme économique. La ville a également été récompensée comme la 1ère métropole française en attractivité et dynamisme parmi les villes moyennes (baromètre Arthur Loyd).

Située au cœur de la Nouvelle-Aquitaine, la capitale charentaise se distingue par une dynamique économique exceptionnelle portée par des filières d'excellence. Du numérique au spiritueux, en passant par l'industrie et le packaging, le territoire conjugue innovation, savoir-faire et rayonnement international.

Le Pôle Image Magelis, leader des industries culturelles et numériques, place Angoulême au cœur de la création mondiale, avec des entreprises primées aux Oscars et une certification French Tech Atlantic Valley.

Le tissu industriel local, porté par des acteurs comme Schneider Electric, se distingue par son engagement dans la transition énergétique, avec la production de batteries et de bornes électriques. La filière packaging, reconnue dans l’agroalimentaire et le luxe, et le savoir-faire ancestral du Cognac, symbole d’excellence, complètent un écosystème où innovation et tradition se rencontrent pour faire rayonner la région.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Angoulême ?

Angoulême multiplie les atouts pour les investisseurs locatifs. Avec des prix bien inférieurs à ceux de grandes métropoles comme Bordeaux ou Paris, la capitale de la BD permet d’investir même avec un budget limité. Cette accessibilité ouvre des opportunités d’achat pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou confirmés, avec des coûts d’acquisition compétitifs et un potentiel de valorisation intéressant.

Angoulême combine charme historique et infrastructures modernes. Des quartiers authentiques, riches en patrimoine, attirent les amateurs d’histoire et les familles, tandis que les zones récentes offrent un cadre dynamique adapté aux jeunes actifs et étudiants. Cette diversité permet de cibler une large gamme de locataires et de maximiser les rendements locatifs.

À seulement 35 minutes de Bordeaux grâce à la LGV, Angoulême bénéficie de sa proximité avec une grande métropole. Cela attire des professionnels cherchant une alternative plus abordable, tout en profitant d’une qualité de vie agréable et d’un accès rapide aux grandes opportunités économiques.

Comment investir à Angoulême en loi Denormandie ?

Vous souhaitez investir à Angoulême en loi Denormandie ? Certaines conditions sont nécessaires pour concrétiser votre projet :

Quelles sont les conditions liées au logement à rénover ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit répondre aux exigences suivantes :

  • Il s’agit d’un bien ancien nécessitant des travaux d’amélioration ou d’un local transformé en logement.
  • Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale pour une durée de six, neuf ou douze ans.
  • Les loyers appliqués doivent respecter les plafonds fixés selon la zone géographique :
    Localisation du logementPrix du loyer au m²
    Zone A bis18,89 €
    Zone A14,03 €
    Zone B111,31 €
    Zone B2 (sur agrément)9,83 €
  • Le logement rénové doit être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources établis pour la zone B1, dans laquelle Angoulême est classée. Les ressources des locataires doivent donc respecter les seuils applicables à cette zone :
Composition du foyer Zone B1
Personne seule 35 435 €
Couple 47 321 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 56 905 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 68 699 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 80 816 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 91 078 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 10 161 €

Conditions essentielles pour les travaux éligibles à la loi Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. Cette exigence garantit une rénovation importante des biens concernés, avec des interventions qui répondent aux critères suivants :

  • Amélioration de la performance énergétique : Les travaux doivent permettre un gain énergétique d’au moins 20 à 30 %, selon la nature du bien.
  • Rénovations spécifiques : Il est nécessaire de réaliser au moins deux types de travaux parmi ces options : isolation des murs ou de la toiture, remplacement de la chaudière, installation d’un système de production d’eau chaude performant, ou encore isolation des fenêtres.
  • Création de nouveaux espaces habitables : Cela inclut des aménagements comme la construction d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage.

Pour garantir leur conformité, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Enfin, toutes les rénovations doivent être terminées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Exemple d'investissement en loi Denormandie à Angoulême

Paul a décidé d’investir à Angoulême dans le cadre du dispositif Denormandie. Il a acheté un appartement T2 de 40 m², situé dans le centre-ville, pour un montant de 120 000 €.

Conformément aux conditions du dispositif, il doit consacrer 25 % du coût total de l’opération à des travaux de rénovation, soit 40 000 €. Son projet global s’élève donc à 160 000 €, montant qui servira de base pour le calcul de la réduction d’impôt.

En mettant ce bien en location pour une durée de 12 ans, Paul pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 33 600 € (soit 21 % de son investissement), tout en générant des revenus complémentaires grâce au loyer perçu. Cet investissement lui permet de combiner fiscalité optimisée, revenus réguliers, et valorisation d’un bien dans une ville en pleine revitalisation.

*Mensualités de 436 €/mois dont 24,08 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 45 800 € dont 7 224,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
***Pour un impôt annuel de 4 000 €
Simulation d'un investissement Denormandie pour un T2 à Angoulême (en zone B1)
Résidence Programme Denormandie
Prix d'achat 160 000 €
Dont coût des travaux : 40 000 €
Mensualités pour un prêt de
85 000 €
à un taux de 3,20 % :
- 436 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 19 200 € 28 800 € 33 600 €
Abattement fiscal total*** 19 200 € 28 800 € 33 600 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 267 € + 267 € + 233 €
Abattement fiscal mensuel*** + 267 € + 267 € + 233 €
Loyer Denormandie + 532 €/mois
Effort d'épargne mensuel -213 €*** -213 €*** -179 €***

Pourquoi investir en LMNP à Angoulême ?

Grâce à sa forte demande locative et à la présence de nombreux étudiants, Angoulême est une ville toute choisie pour réaliser un investissement en LMNP. La ville attire un public diversifié : étudiants issus de ses nombreux établissements post-bac, jeunes actifs travaillant dans des industries locales dynamiques (notamment dans le numérique et la création), ainsi que des professionnels en mobilité. Cette diversité garantit une occupation régulière des logements, notamment meublés, particulièrement adaptés à ces profils.

Avec un prix moyen d’environ 1 799 € par m² (janvier 2025), Angoulême se distingue par un marché immobilier abordable. Cette accessibilité permet aux investisseurs de se positionner sur des biens à haut potentiel locatif sans mobiliser des budgets excessifs, tout en bénéficiant d’une bonne rentabilité. Les loyers des logements meublés, généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des logements nus, permettent d’augmenter les revenus locatifs, tout en s’adressant à une clientèle variée.

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs. En optant pour le régime réel, les investisseurs peuvent amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, réduisant considérablement, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Pour une gestion plus simple, le régime Micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, voire 71 % pour les meublés touristiques.

Comment investir en LMNP à Angoulême ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), prisé des investisseurs, combine avantages fiscaux et rentabilité locative, mais il repose sur le respect de certaines conditions incontournables :

  • Un logement entièrement meublé : Le bien doit être équipé pour être habitable immédiatement. Cela inclut un lit, une cuisine fonctionnelle, des rangements et des ustensiles de cuisine essentiels.
  • Un plafond de revenus locatifs : Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
  • Un statut destiné aux particuliers : Ce dispositif s’adresse exclusivement aux investisseurs non-professionnels, sans obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Formalités et fiscalité : deux options pour optimiser ses revenus

Pour débuter, il est nécessaire de déclarer l’activité au Greffe du Tribunal de Commerce, qui attribuera un numéro SIRET. Ensuite, l’investisseur choisit l’un des deux régimes fiscaux suivants :

  • Le régime réel : ce régime permet de déduire des charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. Il offre aussi la possibilité d’amortir le bien et le mobilier sur plusieurs années, réduisant, voire annulant, l’imposition sur les revenus locatifs. Il s’avère particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes.
  • Le régime Micro-BIC : simplicité et rapidité sont les maîtres-mots de ce régime, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (et 71 % pour les meublés touristiques). Idéal pour les biens avec peu de charges, il simplifie la gestion fiscale tout en restant attractif.

Opter pour le mode de gestion locative qui vous convient

En tant que propriétaire en LMNP, vous avez deux principales solutions pour administrer votre bien :

  • Gérer vous-même : cette option vous permet de maximiser vos revenus locatifs en évitant les frais de gestion. Cependant, elle nécessite un investissement personnel important. Vous devrez rechercher des locataires, établir les contrats, percevoir les loyers et intervenir en cas de problèmes techniques ou administratifs.
  • Faire appel à une agence : même pour un bien en dehors d’une résidence gérée, vous pouvez déléguer la gestion à une agence immobilière. Moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers, celle-ci s’occupe de l’ensemble des démarches : sélection des locataires, perception des loyers, suivi des travaux éventuels et résolution des problèmes, vous offrant ainsi un service clé en main et une gestion simplifiée.
  • Investir en résidence gérée : la gestion des résidences gérées en LMNP repose sur un modèle clé en main qui simplifie grandement l’investissement locatif. En confiant l’administration du bien à un exploitant professionnel, l’investisseur délègue toutes les démarches : recherche de locataires, perception des loyers, entretien et maintenance.

Exemple d'investissement LMNP à Angoulême

Bruno a choisi d’investir dans un appartement meublé à Angoulême, au cœur d’un quartier dynamique, pour un montant de 180 000 €. Ce bien, idéalement situé à proximité des commerces et des établissements scolaires, répond à la forte demande locative de la ville, portée par des étudiants et des jeunes actifs.

En appliquant les règles d’amortissement, Bruno peut amortir 90 % de la valeur de l’appartement, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.

Pour aménager son bien, Bruno a investi 5 500 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 550 € par an. Il a également entrepris des travaux de rénovation, notamment la réfection des sols et des murs, pour un montant de 3 500 €, également amortissables sur 10 ans, soit 350 € par an.

Pendant les 10 premières années, Bruno pourra comptabiliser les amortissements suivants :

  • Amortissement du bien : 5 400 €
  • Amortissement du mobilier : 550 €
  • Amortissement des travaux : 350 €
  • Total annuel : 6 300 €

Passé ce délai, les amortissements relatifs au mobilier et aux travaux prendront fin. Bruno continuera toutefois à amortir la valeur du bien à hauteur de 5 400 € par an pour les 20 années restantes.

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