Investissement locatif : 5 programmes immobiliers à Les Chartrons

Pourquoi investir à Chartrons / Grand Parc ?

C’est l’un des secteurs les plus dynamiques du nord de Bordeaux, servi par les trams B, C et la nouvelle ligne E (ouverte fin 2025), qui prolonge le corridor des quais et du Grand Parc. Les quais valorisés, la rue Notre-Dame et ses antiquaires, le CAPC et le marché des Chartrons entretiennent une vie de quartier prisée, tandis que le Grand Parc, rénové, apporte une offre plus accessible. L’intérêt locatif est maximal lorsque le trajet à pied vers l’arrêt, les commerces et les quais reste simple.

Le quartier offre un large éventail de typologies, du studio au grand appartement familial, ce qui permet de caler le logement sur le locataire visé, à condition de bien comparer les adresses.

Un quartier à géométrie variable

C’est la clé de ce secteur : le rendement et le profil de locataire changent d’une rue à l’autre. Les Chartrons historiques et le Jardin public attirent cadres et familles sur une logique plutôt patrimoniale ; le Grand Parc et Émile-Counord, mieux desservis par les trams C et E et souvent plus accessibles, offrent un meilleur compromis rendement. Le bon montage se décide donc à l’adresse, pas à l’échelle du quartier.

Projets urbains et évolution du quartier

Les projets municipaux portent sur les espaces publics, les équipements de proximité et la rénovation du Grand Parc. Plus au nord, les Bassins à flot prolongent la dynamique des quais, sans offrir exactement le même cadre de vie que les Chartrons historiques.

Jeanbrun ou LMNP : deux logiques, deux fiscalités

Les deux dispositifs ne s’additionnent pas : on choisit l’un ou l’autre pour un logement donné. En résumé :

• Jeanbrun (location nue) : amortissement du bâti déductible des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global ; engagement de 9 ans ; loyer plafonné sous le marché ; plutôt cadres, familles et actifs installés en longue durée.
• LMNP (location meublée) : amortissement comptable du bien et du mobilier au régime réel (BIC) ; durée de location libre ; loyer meublé plus élevé qu’en nu ; plutôt jeunes actifs, étudiants et locataires mobiles ; mobilier à financer en plus.

À Bordeaux, un point commun s’impose aux deux : l’encadrement des loyers en vigueur depuis 2022. Le loyer, meublé comme nu, ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon la zone, la taille et l’époque du logement. Dans les deux cas, une simulation fiscale et locative complète reste nécessaire avant l’achat.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à Chartrons / Grand Parc

Le dispositif fiscal dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, concerne la location nue et repose sur un mécanisme d’amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers. Pour en maîtriser toutes les conditions, consultez notre guide complet :

• La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants, le terrain, ne sont pas amortissables).
• Le taux annuel dépend du niveau de loyer choisi (par exemple 3,5 %/an en loyer intermédiaire, davantage en loyer social), dans la limite de plafonds annuels.
• L’engagement est de 9 ans de location minimum, en résidence principale du locataire, dans un logement neuf ou en VEFA au sein d’un immeuble collectif.
• Point fort : le déficit foncier est imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), au-delà des seuls revenus fonciers.

En contrepartie, le loyer est plafonné sous le niveau du marché. À Chartrons / Grand Parc, la location nue Jeanbrun s’adresse plutôt à des cadres, familles ou actifs en longue durée : il faut vérifier que le loyer plafonné reste cohérent avec ce profil et que le prix ne neutralise pas l’avantage fiscal. Un avantage fiscal ne compense ni un prix trop élevé ni une adresse mal desservie.

Investir en LMNP à Chartrons / Grand Parc

Le LMNP correspond à une location meublée et constitue l’alternative à la location nue Jeanbrun. Au régime réel (BIC), vous amortissez comptablement le logement et le mobilier, ce qui réduit, souvent fortement, le revenu locatif imposable. Le logement doit répondre à un besoin concret : mobilier complet, plan fonctionnel, rangements, bonne isolation et charges compatibles avec le loyer. Le régime fiscal, les obligations déclaratives et le coût du mobilier se chiffrent séparément. Pour approfondir, suivez notre guide dédié :

Quelles typologies privilégier ?

Une petite surface bien agencée séduit un jeune actif ou un étudiant proche des quais et des transports, tandis qu’un T2 ou un T3 favorise une occupation plus longue et une moindre rotation, souvent recherchée au Grand Parc et vers le Jardin public. Le bon choix dépend de l’offre du moment, du loyer total (encadrement compris) et du profil dominant à l’adresse visée, plutôt que d’une règle générale appliquée à tout Bordeaux.

Où investir à Chartrons / Grand Parc ?

Rue Notre-Dame et quais des Chartrons

Une adresse patrimoniale et commerçante, très demandée mais chère. La rentabilité doit être calculée avec prudence et les nuisances de rue examinées.

Émile-Counord et Grand Parc

Une desserte directe par les trams C et E, avec des prix parfois plus accessibles et un meilleur compromis rendement. L’arrêt Émile-Counord place les Quinconces à une dizaine de minutes.

Jardin public

Un secteur résidentiel haut de gamme, adapté à une stratégie patrimoniale. La qualité de l’adresse et la liquidité à la revente priment sur le rendement.

Ce qu’il faut vérifier avant d’investir à Chartrons / Grand Parc

• L’adresse exacte : le rendement et le profil de locataire changent d’une rue à l’autre ici plus qu’ailleurs.
• Le bien précis : prix, plan, étage et date de livraison à jour.
• Le loyer réaliste : montant hors charges, plafond d’encadrement applicable, vacance possible et profil de locataire visé.
• Le coût complet : financement, charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et mobilier en LMNP.
• Le cadre fiscal : conditions de la location nue Jeanbrun ou du LMNP, sans additionner les deux stratégies.

Questions fréquentes

Faut-il choisir Jeanbrun ou LMNP avant la réservation ? Non. Rien n’oblige à figer la stratégie à la réservation : le choix se confirme au moment de la mise en location. Il est simplement utile de l’étudier tôt, car il oriente le type de logement et le loyer visé.

Jeanbrun ou LMNP dans ce quartier ? Cela dépend surtout de la micro-adresse : le Grand Parc et Émile-Counord se prêtent bien au meublé et au rendement, les Chartrons historiques et le Jardin public à une logique patrimoniale en nu. Une simulation tranche selon votre situation.

L’encadrement des loyers s’applique-t-il ici ? Oui. Bordeaux encadre les loyers depuis 2022 ; le loyer, meublé comme nu, ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

L’économie d’impôt Jeanbrun est-elle garantie ? Non : elle dépend du logement, du loyer retenu, de la durée de location et de votre situation fiscale personnelle. Une simulation complète est nécessaire avant l’achat.

Se faire accompagner pour investir à Chartrons / Grand Parc

IMMO9 Bordeaux compare les lots disponibles, leurs plans, leur calendrier et leur environnement locatif, afin de retenir un bien cohérent avec votre budget et le locataire visé.