Investir à Nansouty

Pourquoi investir à Nansouty / Saint-Genès ?

Nansouty conjugue deux atouts rarement réunis : une ambiance de quartier résidentiel très demandée et des prix encore mesurés à l’échelle de Bordeaux. On y achète autour de 4 400 à 4 750 €/m², sensiblement moins que dans les secteurs les plus cotés comme les Chartrons, pour des loyers de l’ordre de 16 €/m². Le tram B à Saint-Genès, les bus et la proximité de la gare Saint-Jean soutiennent une demande locative solide.

Un quartier qui attire des locataires variés

La demande se répartit sur plusieurs profils, ce qui limite le risque de vacance : étudiants reliés aux campus par le tram B, jeunes actifs proches d’Euratlantique et de la gare (Paris en 2 h), couples et familles attachés à l’ambiance de quartier et aux commerces à pied. Selon la rue, mesurez le trajet réel vers la Victoire, la gare ou le campus plutôt qu’une destination générique.

Projets urbains et évolution du quartier

La Ville poursuit des interventions de proximité sur les espaces publics et les équipements, comme une nouvelle aire de jeux Bertrand-de-Goth annoncée en 2026. Une évolution progressive, gage de stabilité, plutôt qu’un grand chantier qui bouleverserait le quartier.

Jeanbrun ou LMNP : deux logiques, deux fiscalités

Les deux dispositifs ne s’additionnent pas : on choisit l’un ou l’autre pour un logement donné. En résumé :

• Jeanbrun (location nue) : amortissement du bâti déductible des revenus fonciers, avec déficit imputable sur le revenu global ; engagement de 9 ans ; loyer plafonné sous le marché ; plutôt couples, familles et actifs installés.
• LMNP (location meublée) : amortissement comptable du bien et du mobilier au régime réel (BIC) ; durée de location libre ; loyer de marché ; plutôt étudiants et jeunes actifs mobiles ; mobilier à financer en plus.

Dans les deux cas, une simulation fiscale et locative complète reste nécessaire avant l’achat : l’intérêt dépend du prix, du loyer, de la durée de détention et de votre situation personnelle.

Investir avec le dispositif Jeanbrun à Nansouty / Saint-Genès

Le dispositif fiscal dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, concerne la location nue et repose sur un mécanisme d’amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers. Pour en maîtriser toutes les conditions, retrouvez notre guide complet de la loi Jeanbrun à Bordeaux.

• La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants, le terrain, ne sont pas amortissables).
• Le taux annuel dépend du niveau de loyer choisi (par exemple 3,5 %/an en loyer intermédiaire, davantage en loyer social), dans la limite de plafonds annuels.
• L’engagement est de 9 ans de location minimum, en résidence principale du locataire, dans un logement neuf ou en VEFA au sein d’un immeuble collectif.
• Point fort : le déficit foncier est imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an), au-delà des seuls revenus fonciers.

En contrepartie, le loyer est plafonné sous le niveau du marché. À Nansouty / Saint-Genès, la priorité est donc de vérifier que ce loyer reste cohérent avec les profils recherchés et que le prix d’achat n’annule pas l’avantage fiscal. Un bon montage Jeanbrun, c’est d’abord un logement au bon prix et bien placé : l’économie d’impôt vient ensuite.

Investir en LMNP à Nansouty / Saint-Genès

Le LMNP correspond à une location meublée et constitue l’alternative à la location nue Jeanbrun. Au régime réel (BIC), vous amortissez comptablement le logement et le mobilier, ce qui réduit, souvent fortement, le revenu locatif imposable, sans plafond de loyer réglementaire. Le logement doit répondre à un besoin concret : mobilier complet, plan fonctionnel, rangements, bonne isolation et charges compatibles avec le loyer. Le régime fiscal, les obligations déclaratives et le coût du mobilier se chiffrent séparément ; notre guide pour investir en LMNP à Bordeaux en détaille chaque étape.

Quelles typologies privilégier ?

Une petite surface bien agencée séduit un locataire mobile proche du tram B, tandis qu’un T2 ou un T3 favorise une occupation plus longue et une moindre rotation. Le bon choix dépend du stock réellement disponible et du profil dominant à l’adresse visée, plutôt que d’une règle générale appliquée à tout Bordeaux.

Où investir à Nansouty / Saint-Genès ?

Place Nansouty

Commerces, marché et bus créent une centralité locale. Les rues directement sur la place sont animées ; les rues adjacentes offrent souvent un meilleur compromis entre calme et services.

Saint-Genès et tram B

La proximité du tram et des établissements d’enseignement attire étudiants et actifs, un secteur naturel pour une petite surface en LMNP, à condition qu’elle reste bien agencée et correctement isolée.

Barrière de Toulouse

Un accès rapide vers les boulevards et le sud de la métropole. Vérifiez la circulation, le temps à pied vers les commerces et la connexion réelle à la gare.

Ce qu’il faut vérifier avant d’investir à Nansouty / Saint-Genès

• L’adresse exacte : marche jusqu’au tram, aux commerces, aux écoles et à la gare.
• Le stock du jour : prix, lots réellement disponibles et date de livraison.
• Le loyer réaliste : montant hors charges, concurrence locale et profil de locataire visé.
• Le coût complet : financement, charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et mobilier en LMNP.
• Le cadre fiscal : conditions de la location nue Jeanbrun ou du LMNP, sans additionner les deux stratégies.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur le même logement ? Non : location nue (Jeanbrun) et location meublée (LMNP) sont deux régimes distincts, on choisit l’un ou l’autre pour un bien donné.

Le Jeanbrun est-il réservé à certaines villes ? Non, le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, sans zonage : ce sont le prix, le loyer et l’emplacement qui font l’intérêt d’un projet.

Quel dispositif pour un studio près du tram B ? La location meublée en LMNP est souvent adaptée à une petite surface pour locataire mobile ; un T2/T3 loué nu peut mieux convenir à une logique Jeanbrun. Une simulation tranche selon votre situation.

L’économie d’impôt est-elle garantie ? Non : elle dépend du logement, du loyer retenu, de la durée de location et de votre situation fiscale personnelle.

Se faire accompagner pour investir à Nansouty / Saint-Genès

IMMO9 Bordeaux compare les lots disponibles, leurs plans, leur calendrier et leur environnement locatif, afin de retenir un bien cohérent avec votre budget et le locataire visé, puis de déterminer, chiffres à l’appui, si Jeanbrun ou LMNP sert le mieux votre projet.