Prix de l'immobilier à Bordeaux : le neuf est seulement 2% plus cher que l'ancien

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 09 mars 2022

[ mis à jour le 09 mars 2022 ]

SOMMAIRE

C’est le moment idéal pour investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux. Le neuf est, de manière générale, plus onéreux que l'ancien. Mais l'écart de prix entre les deux est actuellement très ténu à Bordeaux. C’est une opportunité en or pour les investisseurs, le secteur de Bordeaux étant idéal pour réaliser un investissement en loi Pinel. De plus, différents dispositifs existent pour défiscaliser son investissement locatif ou pour accéder à la propriété.

©Grand Warszawski – Shutterstock

Pour quelles raisons l’immobilier neuf est-il plus cher que l’ancien ?

L’immobilier neuf est généralement 20% plus cher que l’immobilier ancien. Mais comment expliquer cette différence de prix ? Celle-ci est principalement due au prix du foncier, et aux frais de construction importants que représentent un programme neuf. Mais cette différence de prix est justifiée, notamment par de nombreuses prestations qui améliorent grandement le confort de vie des résidents.

Ces prestations, diverses peuvent notamment concerner le logement et ses possibilités d’aménagement. Il est par exemple possible d’investir dans des logements adaptatifs et modulables, qu’un propriétaire pourra réagencer à sa guise. C’est le cas à Brazza, où plusieurs appartements en “volumes capables” sont disponibles à la vente.

Les logements neufs bénéficient d’équipements modernes, qui favorisent le confort et le bien-être des résidents. Il n’est donc pas rare d’y trouver un thermostat d’ambiance ou des volets roulants électriques. De plus, tous les logements neufs sont directement raccordés à la fibre, pour le plus grand confort des télétravailleurs. Il est également possible d’y installer des équipements domotiques permettant de gérer sa consommation d’énergie à distance.

Les avantages du neuf prennent aussi place à l’extérieur. En effet, une large partie des logements neufs disposent d’espaces extérieurs privatifs, tels qu’un balcon, un jardin ou une loggia. Ces espaces sont généralement accompagnés d’aménagements paysagers communs à l’ensemble des habitants de la résidence.

Les logements neufs disposent également de places de parking, pour la grande majorité d’entre eux. C’est un avantage non négligeable, surtout dans une grande ville où la valeur vénale d’une place peut atteindre 20 000 euros.

Un logement neuf est bâti selon des normes environnementales strictes, RT 2012 ou RE 2020, synonymes de respect de la planète et de basses factures énergétiques. Des labels et certifications existent afin de cibler le bien immobilier qui vous correspond. Un bien sous le label BEPOS sera notamment autonome en énergie, et pourra même produire plus d’énergie qu’il n’en consomme. Le label NF Habitat certifie la fonctionnalité du logement, son isolation phonique et thermique, son éclairage naturel...

En plus de cela, la Vente en État de Futur Achèvement (VEFA) représente un intérêt non négligeable : celui de réduire considérablement ses frais de notaires. Lors d’un investissement dans le neuf, les frais de mutation d’un acquéreur ne représentent que 2% à 3% du prix du bien. Pour une vente dans l’ancien, ces frais représentent 7% à 8% du prix du bien.

Les garanties constructeur

Certaines garanties inhérentes à la Vente en État de Futur Achèvement peuvent apporter une certaine sérénité à un propriétaire. Celles-ci comportent la garantie décennale, qui protège le propriétaire contre toute malfaçon pendant 10 ans. Le constructeur est obligé de procéder à la rénovation du logement si celle-ci est invoquée.

La garantie biennale couvre, elle, tous les éléments indissociables de la construction, comme les portes ou encore les prises. La garantie de parfait achèvement, valable un an, impose à un constructeur de réaliser des travaux de réparation si des réserves ont été émises par le propriétaire à la remise des clés.

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Prix de l’immobilier à Bordeaux : évolution 2021/2022

Un fait rare se produit dans le marché immobilier bordelais : l'écart entre les prix de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien est très ténu en fin d’année 2021.

Le site SeLoger.com avait fait le constat, en septembre, que les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux étaient seulement 2% plus cher que ceux de l’immobilier ancien (2,27% pour être plus exact). Le prix médian d’un appartement neuf était à cette période, estimé à 4934€/m² tandis que celui d’un appartement ancien était estimé à 4822€/m².

L’écart entre le neuf et l’ancien s’est encore réduit en ce début d’année 2022, pour atteindre 1,86%. Le Figaro Immobilier relève ainsi que le prix médian d’un appartement ancien était de 5002€ par mètre carré en janvier 2022, tandis que celui d’un appartement neuf était de 5097€ par mètre carré sur la même période.

Les prix du neuf stagnent à Bordeaux

Les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux connaissent en effet une certaine stabilité, au contraire d’autres villes. Alors qu’à Brest, les prix de l’immobilier neuf ont connu une hausse fulgurante de 20% au cours de l’année dernière, les prix du neuf n’ont augmenté que de 1% dans la capitale de la Gironde.

En parallèle de cela, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont globalement eu tendance à la baisse en fin d'année 2021. Sur la totalité de l’année, ils ont connu une hausse contrôlée de moins de 3%. Le mois dernier, nous avions fait le constat que les prix avaient baissé de 3,2% entre les ventes du premier trimestre 2021 et celles du deuxième trimestre.

Bordeaux avait enregistré une hausse des prix vertigineuse ces dernières années, avec une augmentation de 17% sur la seule année 2017. Pour cette raison, les investissements immobiliers se sont faits plus rares, les acquéreurs ayant préféré attendre. La tension immobilière s’est donc relâchée et a entraîné un ralentissement progressif de la hausse des prix.

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Des dispositifs pour faire baisser le prix de l'immobilier neuf à Bordeaux

Plusieurs moyens existent pour faire baisser le prix de l’immobilier neuf à Bordeaux. Des dispositifs de défiscalisation existent si vous souhaitez mettre votre bien à la location. Des aides sont également disponibles si vous souhaitez investir dans une résidence principale.

Dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif

À l’heure actuelle, deux principaux dispositifs de défiscalisation existent si vous souhaitez investir afin de mettre votre bien en location : le Pinel et le Censi-Bouvard. Le premier concernera une location relativement classique, encadrée par différents critères. Le second concernera uniquement les investissements en résidences de services, comme celles à destination des étudiants.

©Andrey_Popov - Shutterstock

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard peut aussi s’avérer intéressant en vue d’investir dans une résidence étudiante. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de son bien immobilier étalée sur 9 ans. De plus, il offre un certain confort pour le bailleur : il n'a pas à se soucier de la gestion de son bien immobilier car elle est déléguée à une société exploitante.

Pour en profiter, un propriétaire doit acquérir un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services avant le 31 décembre 2022. Il doit également s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans auprès de l’exploitant de la résidence. Cette location doit être faite sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Cela implique que les revenus tirés de la location ne dépassent pas les 23 000 euros par an, et qu’ils ne représentent pas plus de 50% des revenus du bailleur.

Le dispositif Pinel

Pour profiter du dispositif Pinel, il faut investir dans un bien immobilier situé dans une zone dite “tendue”, où la demande est supérieure à l’offre. C’est le cas de Bordeaux et de sa métropole, qui se trouvent dans une zone B1. Afin d’en profiter, le propriétaire du logement doit s’engager à le mettre en location 6, 9 ou 12 ans. Il profitera, en échange, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il pourra ainsi bénéficier d’une :

Le propriétaire devra également choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur dans la zone où se trouve son logement. Vous pouvez trouver les plafonds de ressources de la zone de Bordeaux (B1) sur notre page dédiée. Le propriétaire doit également respecter un plafond de loyer. À Bordeaux, le loyer est actuellement plafonné à 10.55€/m².

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Dispositifs d’aides à la primo-accession

De nombreuses aides existent pour accéder à la propriété. Les plus connues sont le Prêt à Taux Zéro, le Prêt à l’accession sociale, l’accession à Prix Maîtrisé, le Prêt Action Logement et, dans le cas de Bordeaux, le passeport premier logement.

Bordeaux : ville idéale pour l’investissement locatif

La métropole de Bordeaux est idéale pour un investissement locatif, aussi bien en centre que dans les villes de sa périphérie. La capitale de la Gironde est la deuxième ville la plus attractive de France au niveau de l’immobilier, juste après Paris. C’est en effet l’une des premières villes étudiantes de France, et la deuxième ville la plus “business friendly” de l’hexagone.

Bordeaux : un grand bassin d’emploi

Bordeaux constitue un important bassin d’emploi. Son économie a connu une évolution très positive ces dernières années, grâce à diverses actions des collectivités locales en faveur des entreprises.

Les projets de l’OIM Bordeaux Aéroparc et du quartier Bordeaux Euratlantique ont notamment créé un grand nombre d’emplois, et attirent des travailleurs des quatre coins de la France. Bordeaux est également une ville favorable à l’innovation, avec 57,6 millions d’euros levés pour les startups en 2019.

Bordeaux : première ville étudiante de France

Avec ses deux universités renommées et ses 16 grandes écoles, Bordeaux est aussi très attractive auprès des étudiants. Plus de 87 000 étudiants arpentent ses rues : c’est 29 900 de plus qu’il y a 11 ans. Le potentiel de demandes va donc croissant auprès des étudiants : une cible de choix pour un investissement locatif. Les promoteurs ont saisi cette opportunité, et multiplient les programmes immobiliers neufs autour des universités et des établissements du supérieur.

En vue d’attirer les étudiants, mieux vaut investir dans le centre ou dans une des communes “universitaires” de la métropole bordelaise. Un studio aux Chartrons ne manquera pas de séduire un étudiant souhaitant profiter de l’animation du centre bordelais. Un appartement dans la commune de Pessac sera très attractif pour un étudiant en sciences sociales, tandis qu’un appartement à Talence conviendra davantage à un étudiant en médecine.

Où investir dans l’immobilier à Bordeaux ?

Un investissement en immobilier neuf proche des bassins d’emploi trouvera facilement preneur.

Il peut être d’intéressant d’investir dans un logement comportant plusieurs pièces, à même d’accueillir un couple ou une famille.

Un appartement neuf dans le quartier Brazza pourra être attractif pour une personne travaillant dans le centre.

Un logement neuf dans une des communes de la périphérie, comme Mérignac, sera activement recherché par un travailleur de l’OIM Aéroparc. Vous trouverez ici notre sélection des meilleurs secteurs de Bordeaux Métropole où investir en Pinel.

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