Immobilier à Bordeaux : comment fonctionne le zonage Pinel ?

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 04 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

SOMMAIRE

La loi Pinel, un des grands dispositifs de défiscalisation applicables aux investissements dans l’immobilier neuf à Bordeaux, repose sur un système de zones. Mais d’où viennent-elles ? Quelles sont leurs fonctions ? Et quelles zones Pinel englobent Bordeaux et ses environs ? Explications.

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Les origines des zones Pinel

Le dispositif Pinel comprend plusieurs zones, classées de A à C. La lettre A désigne une zone dite “tendue”, c’est-à-dire où la demande en logements est bien supérieure à l’offre. La lettre C désigne en revanche une zone où la tension locative est moindre, et où l’offre en logements est appropriée par rapport à la demande.

Ce système de zonage est né sous l’impulsion de l’État, en 2003, afin de mettre en application la loi Robien, une mesure fiscale en faveur de la location. Elle a remplacé le dispositif Besson, créé en 1999, qui avait lui-même remplacé l’amortissement Périssol, créé en 1996. La loi Robien a ensuite été remplacée par la loi Scellier, puis par la loi Duflot et enfin, en 2014, par la loi Pinel.

Les zones utilisées pour ces dispositifs de défiscalisation ont été réévaluées plusieurs fois afin de répondre en temps réel aux problèmes de tension locative en France. Elles ont notamment été révisées en 2006, en 2009 et en 2014. La dernière révision, très récente, date du 20 février 2022 et a ajouté 46 nouvelles villes en zones éligibles Pinel.

Le périmètre d’application du Pinel s’est néanmoins vu réduire de façon drastique dans le cadre de la loi de finances 2017-1837 du 30 décembre 2017. Avec ce texte, l’État a fait le choix de réduire le périmètre d’application de la loi Pinel dans les zones où la tension immobilière est la plus forte. Les communes de la zone B2 ont donc été retirées du dispositif Pinel.

Un nouveau dispositif de défiscalisation, annoncé en fin d’année 2021, devrait être mis en place au 1er janvier 2023 : le Pinel Plus, ou Super Pinel. Le dispositif Pinel, quant à lui, a été étendu jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de Finances 2021, votée en novembre de l’année dernière.

La prolongation de la loi Pinel “classique” a néanmoins été votée sous quelques conditions. En effet, ses taux de réduction d’impôts sont amenés à diminuer à partir du 1er janvier 2023, avant une disparition définitive du dispositif en 2024. Cette diminution des taux vise à faciliter la mise en place du nouveau dispositif Pinel Plus, qui a des critères d’application plus contraignants, notamment au niveau des normes de construction des logements neufs.

À l’heure actuelle, seules les zones A, A bis, et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. La zone Pinel B2 ne dispose plus que d’une éligibilité sur agrément préfectoral dérogatoire. En revanche, la zone C n’est plus du tout éligible au Pinel depuis le 1er janvier 2018.

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Fonctions du zonage Pinel à Bordeaux et en zone tendue

Le zonage Pinel a un effet régulateur. En établissant des plafonds de loyers et de ressources de locataires, il empêche le recours à la spéculation immobilière : un problème récurrent d’anciens dispositifs de défiscalisation.

Le système de zonage ne s’applique pas uniquement à la loi Pinel : il concerne aussi l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro, à l’accession à prix maîtrisé et au prêt d’accession sociale à la propriété.

Voici comment s’organisent les différentes zones Pinel en 2022, de manière simplifiée :

Les zones Pinel ont été créées afin de prendre en compte les contextes économiques des communes concernées. Elles permettent d’adapter les plafonds de ressources qui définissent l’éligibilité des locataires aux logements Pinel, en prenant en compte les salaires annuels moyens observés en France. Elles permettent également de déterminer des plafonds de loyer au mètre carré adaptés à la localisation des logements.

C’est pour cette raison que les zones Pinel sont régulièrement mises à jour. Divers observatoires œuvrent afin d’établir des zones adaptées aux réalités économiques des territoires.

La crise sanitaire a d’ailleurs eu un impact non négligeable sur la gestion de la tension immobilière du territoire. Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, avait déclaré le 15 décembre dernier : “le sujet du zonage doit être rouvert, suite à la crise sanitaire et à l’attractivité renouvelée des villes moyennes”.

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Les zones Pinel à Bordeaux et sa périphérie

La Gironde est divisée en différentes zones Pinel. En raison d’une tension immobilière importante, la ville de Bordeaux et sa périphérie proche se trouvent dans une zone tendue, dite B1. Les communes plus éloignées de Bordeaux se trouvent dans une zone B2, éligible au Pinel sous dérogation. En revanche, les villes de Gironde situées à plus de 50km de Bordeaux se trouvent en zone C, et ne sont donc pas éligibles au Pinel.

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Bordeaux Métropole en zone B1

La zone Pinel B1 inclut l’ensemble de Bordeaux Métropole, qui s’étend sur une surface de 578,30 km².

Cette inclusion en zone B1 est due à l’importante population de la ville de Bordeaux, qui compte plus de 260 000 habitants : un chiffre qui ne cesse de progresser ces dernières années. Elle s’explique également par les difficultés que rencontrent les habitants à se loger, de par le déséquilibre offre/demande qui règne sur le territoire.

Cette tension s’explique notamment par l’attractivité de Bordeaux. Avec son économie florissante, ses grandes entreprises comme l’OIM Aéroparc, C-Discount ou Safran Hélicoptère et ses nombreux établissements du Supérieur, la préfecture de la Gironde bénéficie d’un rayonnement fort. L’achèvement de la LGV en direction de Paris, en juillet 2017, n’a fait qu’amplifier le phénomène, en faisant de Bordeaux une des destinations préférées des “exilés” Parisiens.

Les villes situées à moins de 30km de Bordeaux, et donc l’ensemble de la Métropole, profitent de la même attractivité. Elles font en effet partie intégrante de son aire d’influence économique et démographique. Parmi ces communes, on peut notamment citer Mérignac, fleuron de l’aéronautique, Pessac et ses universités, la commune résidentielle de Villenave-d'Ornon ou encore Cenon.

Plusieurs communes de la Côte d’Argent sont dans la même situation. Elles profitent d’une forte attractivité de par leur localisation en bord de mer. Un grand nombre de personnes y réalisent un investissement en résidence secondaire, créant une tension immobilière forte. Les villes du Bassin d’Arcachon, comme La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras, et celles de la Côte-Basque, comme Bayonne, Biarritz, et Anglet, sont donc inclues en zone B1.

Les plafonds Pinel de la zone B1

Le plafond de loyer fixé pour la zone B1 est de 10,55€/m². Le plafond de ressources des locataires est fixé à 32 084€ pour une personne seule, à 42 846€ pour un couple et à 51 524€ pour un ménage avec un enfant. Vous pouvez retrouver les différents plafonds de ressources pratiqués à Bordeaux et sa périphérie dans notre article dédié.

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La périphérie de Bordeaux en zone B2

La plupart des villes situées à une distance comprise entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux sont en zone Pinel B2. Ces villes profitent d’une certaine attractivité, notamment de par leur proximité avec Bordeaux. Cependant, la tension immobilière y est moindre que dans la zone B1.

À l’intérieur de cette zone, les possibilités d’investissement en loi Pinel sont rares. Le dispositif de défiscalisation ne peut en effet s’appliquer que sur dérogation émise par le préfet de la région Nouvelle-Aquitaine. Étant donné que l’offre de logements est relativement appropriée à la demande, l’État estime qu’il n’y a pas lieu d’y stimuler la construction de logements neufs.

Le gouvernement a cependant laissé une marge de manœuvre aux élus locaux, en les laissant apprécier eux-mêmes leurs besoins réels en matière de logement.

Les villes situées en zone B2 sont, pour la plupart, relativement éloignées de Bordeaux. C’est par exemple le cas de Lalande-de-Pomerol ou encore Libourne, qui se situent à une quarantaine de kilomètres de la préfecture de Gironde. Certaines villes de la Côte d’Argent se trouvent également en zone B2, comme Arès, Lège-Cap-Ferret ou encore Marcheprime.

Pour les propriétaires ayant investi en Pinel avant l’éviction de la zone B2, le plafond de loyer fixé est de 9,17€/m². Le plafond de ressources des locataires est fixé à 28 876€ pour une personne seule, à 38 560€ pour un couple et à 46 372€ pour un ménage avec un enfant.

Vous pouvez vous renseigner sur les plafonds de loyers Pinel pratiqués à Bordeaux dans notre article dédié.

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Les villes de la région bordelaise en zone C

Les villes les plus excentrées de la Métropole se trouvent dans une zone Pinel C. Elle se situent, pour la plupart, à plus de 50 kilomètres de Bordeaux, et sont considérées comme étant hors de son aire d’influence.

En 2017 et 2018 certaines communes de zone C ont pu sur dérogation être éligibles Pinel suite à une envolée démographique ou un développement majeur du bassin d’emploi. Le but était alors de favoriser l’investissement locatif en zone rurale.

Cette zone est totalement exclue du dispositif Pinel depuis la fin d’année 2017.

Plusieurs communes au fort rayonnement sont néanmoins inclues dans la zone C. C’est le cas de Lacanau, capitale des surfeurs, de Carcans et son grand lac naturel d’eau douce et de la station Balnéaire de Mimizan.

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