Immobilier : Nansouty à Bordeaux détrône le quartier des Chartrons

Pierre Ferreiro

le 02 mars 2022

[ mis à jour le 23 janvier 2023 ]

Le choix d’un quartier est primordial lorsque l’on souhaite investir dans un appartement neuf à Bordeaux. Après Les Chartrons, le quartier de Nansouty – Saint-Genès est devenu la nouvelle coqueluche des investisseurs. Il connaît actuellement une flambée des prix de l’immobilier.

Ce regain de popularité est dû à un grand projet de réaménagement urbain, réalisé en adéquation avec l’ambiance de village du quartier. Pour effectuer un investissement locatif en Pinel ou pour faire l’achat d’une résidence principale, Nansouty est le nouveau quartier à surveiller.

Les prix de l’immobilier ont flambé à Nansouty

La dynamique du marché immobilier de Nansouty – Saint Genès a connu un revirement de situation avec la crise sanitaire. La plupart des investisseurs tournait le dos au quartier, le trouvant trop éloigné du centre-ville et de la place de la Victoire. Ils lui préféraient le quartier des Chartrons, plus central. Mais la situation s’inverse.

D’après le bilan 2021 de la chambre des notaires, les prix de l’immobilier à Nansouty ont grimpé de 12% par rapport à 2020, contre 8% en moyenne dans la ville de Bordeaux. À contrario, les prix de l’immobilier aux Chartrons ont diminué de 12% sur la même année*.

La chambre des notaires explique ce phénomène en notant que “Nansouty et les Chartrons ont une qualité de logements équivalents”. De même, suite à l’engouement des investisseurs, le quartier des Chartrons fait face à une “pénurie de biens attractifs”. Et avec la forte demande immobilière que connaît le centre-ville de Bordeaux, les investisseurs sont repoussés aux confins de la ville. La chambre des notaires relève que la hausse des prix du marché immobilier à Nansouty “illustre le phénomène de report des prix vers les boulevards”.

Au 1er février 2022, le prix médian d’un appartement aux Chartrons est estimé à 5228 euros par mètre carré. Celui d’un appartement à Nansouty est estimé à 4430 euros par mètre carré*. Malgré la hausse des prix, Nansouty bénéficie donc encore de tarifs attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Investir dans le quartier Nansouty à Bordeaux : le bon plan ?

Le nouveau succès de Nansouty est dû à divers facteurs, outre “l’effet centrifuge” qui éloigne les investisseurs immobiliers du centre-ville. Nansouty a en effet été l’objet d’un grand projet de requalification urbaine. Celui-ci a révélé son potentiel, mettant en exergue son esprit “village”. Nansouty bénéficie en outre d’une grande proximité avec la Gare Saint-Jean, et attire donc de nombreux travailleurs en provenance de l’extérieur de Bordeaux.

La métamorphose de Nansouty après un grand projet de requalification urbaine

Le nouveau succès de Nansouty est en grande partie dû à un vaste projet de requalification urbaine enclenché par la ville de Bordeaux en 2017. Celui-ci avait notamment été mis en place pour éviter de nouvelles inondations de la place Nansouty, qui avait subi d’importants dégâts des eaux lors des intempéries de 2013*. L’un des premiers éléments de ce réaménagement fut donc la construction d’un grand bassin de rétention des eaux pluviales sous la place Nansouty. Faisant la taille d’un immeuble de 6 étages, celui-ci est capable de stocker plus de 2600m3 d’eau.

La place de Nansouty, et la fontaine Louis Garros trônant en son centre, ont également fait l’objet de rénovations importantes. La fontaine a été embellie, et mise en valeur grâce à une rosace en pavé calcaire et des éclairages au sol.

La place a également été réaménagée avec de nouveaux luminaires, des stationnements en arrêt minute et des arceaux pour vélo. Une boîte à lire, des commerces, des services, des bancs et toilettes publiques ont également investi la place, qui constitue le cœur du quartier Nansouty.

De même, la grande esplanade centrale du cours de la Somme a été “apaisée”. De nombreux résidents et investisseurs potentiels se plaignaient d’une circulation trop dense sur cet axe. Depuis 2019, l’instauration d’un sens unique sur le cours de la Somme a permis de faire de cette voie un lieu de vie apprécié des piétons comme des cyclistes. La municipalité prévoit également de végétaliser les rues de Nansouty, d’y créer des itinéraires verts et de restructurer le jardin Barrière.

L’esprit de village de Nansouty

Nansouty profite d’une certaine variété urbaine. Le secteur est traversé par deux grands axes en direction de la place de la Victoire, et quadrillé par des ruelles calmes et résidentielles. On y trouve des échoppes (un type de maison ancienne typique de Bordeaux), des programmes immobiliers d’appartements neufs, et des demeures bourgeoises. Cette diversité architecturale participe grandement au charme, et à l’attractivité du quartier.

Les habitants font l’éloge de l’atmosphère de village qui règne à Nansouty. Ses nombreux commerces de proximité, restaurants et cafés sont autant de lieux où les habitants aiment se retrouver et échanger. De plus, Nansouty profite d’une grande proximité avec la place de la Victoire, très fréquentée par les étudiants et proche des universités.

Le comité de quartier “Nansouty Village”* propose de nombreuses animations à destination des résidents, dont des fêtes de quartiers et des vide-greniers. Les réaménagements de Nansouty ont permis de favoriser cet esprit de “village dans la ville” et ont ainsi stimulé le marché immobilier du secteur.

Nansouty, un secteur proche de la gare Saint-Jean

La crise sanitaire a également eu un impact sur le marché immobilier de Nansouty, notamment avec la mise en place du télétravail. De nombreux travailleurs se sont retrouvés à travailler à domicile avec un seul jour de présence en entreprise. Une proportion importante de salariés, notamment en provenance de Paris, a ainsi fait le choix de s'éloigner de son lieu de travail*.

La ligne à grande vitesse qui relie la gare Saint-Jean à Paris en deux heures a eu pour effet d’attirer un grand nombre de parisiens à Bordeaux, notamment durant les périodes de confinement*. Cet “exode” a notamment stimulé les achats immobiliers à Bordeaux par des acquéreurs en recherche d’appartements plus spacieux. De nombreuses personnes travaillant à Paris, en Nouvelle-Aquitaine ou dans d’autres régions de France ont ainsi choisi de réaliser un achat immobilier à Nansouty afin d’être proche de la gare Saint-Jean.

Investir en Pinel à Nansouty

Comme le reste de la ville de Bordeaux, Nansouty se trouve dans une zone tendue dite B1. Les personnes souhaitant investir dans la pierre peuvent donc y effectuer un investissement en loi Pinel. Ce type d’investissement permet à l’acquéreur d’un appartement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt significative s’il s’engage à le mettre en location aux conditions imposées par le dispositif. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée pour laquelle le propriétaire s’engage à mettre son bien immobilier en location, et du montant initial de son investissement.

Pour profiter du dispositif, un propriétaire doit respecter le plafond de loyer Pinel, et trouver des locataires dont les revenus sont en-dessous du plafond de ressources Pinel. Les plafonds de loyer et de ressources Pinel dépendent de la zone d’achat du bien immobilier. Ce dispositif vise à offrir une alternative au logement social pour les personnes qui ont des revenus trop importants pour y prétendre, mais trop faibles pour le marché immobilier traditionnel.

Nansouty est composé à 34% de propriétaires et à 66% de locataires. Environ 23 695 personnes habitent dans le quartier*. La population de Nansouty est relativement jeune et populaire. Le secteur de Saint-Genès, en revanche, accueille une population plus aisée.* La moyenne d'âge des habitants du quartier est d’environ 37 ans. Parmi eux, on trouve une grande partie de couples sans enfants, qui constituent 52% des ménages.

Nansouty accueille 48,4% d’actifs, pour environ 7,8% de chômeurs. Le revenu moyen annuel des habitants est de 18 771 euros par an, ce qui est inférieur à la moyenne nationale (20 590 euros par an). La part du logement social y est relativement faible, et ne représente que 3% du parc immobilier du secteur*.

Plusieurs institutions ont établi domicile à Nansouty. C’est le cas du Ministère de la Défense et des sièges des banques BNP Paribas et Crédit Mutuel. Nansouty est également proche du quartier d’affaires Euratlantique, important bassin d’emploi structuré autour de la gare Saint-Jean. C’est donc un quartier attractif pour les travailleurs du secteur.

Une proportion importante d’étudiants habite à Nansouty. Le quartier est en effet relativement proche des communes Pessac et de Talence, où se trouvent les principaux campus universitaires de Bordeaux. Il est également directement relié par la ligne de tramway B au Campus Victoire de l’Université de Bordeaux. De plus, les bas prix de l’immobilier sont particulièrement attractifs pour les étudiants.

Nansouty est donc un secteur de choix pour réaliser un investissement en loi Pinel. De par sa proximité avec les bassins d’emploi et les universités, la demande en logement y est relativement forte. Une location dans ce secteur trouvera donc facilement preneur. Un investisseur peut également faire appel à une agence de gestion locative pour bénéficier d’un accompagnement dans le calcul de son loyer Pinel et dans la recherche de ses locataires.

Acheter en résidence principale à Nansouty

Le “village” de Nansouty est un lieu agréable à vivre, plébiscité par ses habitants. Il constitue donc un lieu idéal pour établir sa résidence principale. Plusieurs dispositifs existent pour aider les investisseurs à accéder à la propriété.

Le PTZ, le PTZ+ et l’ECO-PTZ

Le PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, est un des prêts les plus sollicités en ce moment. Celui-ci peut être demandé en complément d’un crédit immobilier, en vue d’accéder à la propriété. Il existe en deux variantes : le PTZ+ et l’ECO-PTZ.

Le PTZ+ s’adresse aux primo-accédants. Il leur permet de financer une partie de leur bien immobilier sans intérêt. Celui-ci est accordé selon des plafonds de ressources, défini par des zones similaires aux zones Pinel. Le revenu fiscal des occupants ne peut pas dépasser ce plafond. Vous pouvez retrouver ici les plafonds de ressources établis à Bordeaux, qui est en zone B1.

L’ECO-PTZ est, lui, destiné aux travaux de rénovation énergétique à effectuer dans un bien immobilier. Il s'applique donc principalement à la vente d’immobilier ancien.

En complément, Bordeaux Métropole propose un Prêt à 0% en complément du PTZ+ de l’État. Son montant varie de 10 000 euros à 20 000 euros en fonction du nombre de personnes que compte le ménage primo-accédant.

Le Passeport 1er logement

Les collectivités locales fournissent souvent des aides à l’accession. C’est le cas à Bordeaux, où il est possible de demander le Passeport 1er logement*, destiné aux primo-accédants. Pour en bénéficier, il faudra dans un premier temps établir un bilan financier avec sa banque, ou avec l’ADIL de Gironde.

Le passeport 1er logement est ouvert à la fois aux familles et aux personnes seules. Son montant est compris entre 3000 euros et 6000 euros, et dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

L’accession à Prix Maîtrisé

L’accession à Prix Maîtrisé est une aide destinée aux primo-accédants. Elle permet d’acheter un bien immobilier neuf à un prix moins élevé que ceux proposés sur le marché de la région. Elle peut permettre de bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 20%, et peut être cumulée avec d’autres aides à l’achat.

Le Prêt Action Logement

Le Prêt Action Logement s'adresse aux personnes travaillant dans une entreprise privée d’au moins 10 salariés. Il dispose d’un taux fixe à 1%, et peut être accordé à tout employé sans prise en compte de l’ancienneté dans l’entreprise. Son montant varie selon le secteur où se trouve le bien immobilier.

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