Les prix de l'immobilier ont-ils baissé à Bordeaux ?

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le 05 janvier 2022

SOMMAIRE

La dynamique du marché immobilier à Bordeaux a pris une tout autre tournure depuis le début de la pandémie. En effet, c’est la première fois en une dizaine d’années que les prix ont reculé à Bordeaux.

À la fin du de l’année 2021, les spécialistes ont remarqué que les biens en vente dans la ville ont connu un recul de 0,66 % en l’espace de seulement un mois. Au second trimestre, il a été constaté que les prix ont baissé de 3,2 % par rapport au premier trimestre. Cette tendance plus ou moins inédite peut être le signe d’un changement de cycle.

Si les prix des biens immobiliers anciens continuent de se stabiliser, ceux de l’immobilier neuf à Bordeaux pourraient bien grimper. En cause, l’engouement de plus en plus prononcé pour l’investissement en Pinel, dont les taux de réduction d’impôt doivent baisser dès 2023. Comment se comportent les prix du marché immobilier bordelais ? Ont-ils vraiment baissé ? Éléments de réponse dans cet article.

Un rééquilibrage forcé des prix en fin d’année

© Corentin - Shutterstock

Le directeur général de Human Immobilier, Benjamin Salah, a déclaré récemment qu’il n’était pas impossible d’envisager une éventuelle baisse des prix de l’immobilier à Bordeaux. En se basant sur ses chiffres, il a affirmé qu’il était beaucoup moins optimiste qu’en décembre 2020. Depuis le début du deuxième trimestre 2021, le prix moyen d’un bien vendu dans la ville tournait autour de 386 000 euros. On constate ici une baisse conséquente de 3,2 % par rapport aux ventes réalisées lors du premier trimestre.

Les prix au mètre carré baissent pour les appartements

Le prix des biens immobiliers à Bordeaux connaît actuellement une baisse remarquable. Au mois de décembre dernier, le prix moyen au mètre carré a été de 4 993 euros (-0,66%). Bordeaux est la deuxième ville la plus attractive de France sur le plan de l’immobilier, juste après Paris. Tout comme la plupart des grandes métropoles, elle a aussi connu un rééquilibrage forcé des prix pendant l’année 2021. En effet, la ville a enregistré une croissance de prix de moins de 3 % sur un an, contrairement à Rennes et à Nantes qui ont chacune connu une augmentation de 5 %. Les quartiers bordelais qui ont été le plus touchés par la baisse des prix sont ceux de Caudéran (-2,05 %) et de Bastide (1,07 %).

Vers un rééquilibrage des prix

© ESB Professional - Shutterstock

Cette baisse de prix est un phénomène plus ou moins normal. Après une augmentation de prix vertigineuse, on passe généralement par un rééquilibrage. Comme les prix sont très importants, les ventes se font de plus en plus rares, car les acheteurs préfèrent attendre. De ce fait, la tension ne peut que se relâcher et cela se traduit par un ralentissement progressif de l’augmentation des prix. Au début du mois de décembre, la tension du marché immobilier bordelais tend à baisser et la différence entre le nombre d’acheteurs et celui des biens immobiliers disponibles est de plus en plus fine. Cette situation est causée en grande partie par le « recul normatif » habituel des projets immobiliers en fin d’année, mais aussi par la situation incertaine que l’on vit en ce moment à cause de la crise sanitaire.

Une baisse des prix bien accueillie après plusieurs années de croissance fulgurante

La baisse des prix de l’immobilier à Bordeaux fait partie des choses que beaucoup espéraient depuis des années. À l’exception de certains biens installés dans l’hypercentre, le marché de l’immobilier bordelais semble retrouver un niveau « acceptable ». Rappelons qu’en 2017, la croissance des prix avait atteint 17 % en un an. En 2021, notamment au premier semestre, on a eu des chiffres plutôt rassurants à hauteur de 4 %. Malgré cette baisse, Bordeaux reste tout de même une « ville dynamique », car elle dispose de nombreux atouts pour attirer de nouveaux habitants chaque année.

Bordeaux reste « une ville chère »

Même si les prix commencent à baisser progressivement à Bordeaux, ils restent tout de même plus ou moins hauts selon les quartiers. Selon différents baromètres, le Port de la Lune fait toujours partie des villes les plus chères de l’Hexagone. Dans de nombreux secteurs, le prix moyen au mètre carré tourne autour de 5 000 euros. L’administrateur de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) a déclaré que ce prix moyen « ne reflète pas réellement le marché actuel ». Il ajoute que pour certains biens qui font l’objet d’une forte demande, à l’instar des maisons disposant d’un espace extérieur dans le centre-ville, le prix au mètre carré atteint facilement 6 000 euros, parfois même plus. Les prix au-delà des boulevards ont connu une augmentation de 8 % après les épisodes de confinement à répétition.

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Les appartements perdent de leur valeur

Contrairement aux prix des maisons, ceux des appartements sont beaucoup plus « raisonnables » dans l’hypercentre. Ce type de bien est aujourd’hui proposé entre 3 000 et 3 500 euros le mètre carré. Selon Éric Goya, le gérant de l’agence Goya Immobilier, les promoteurs continuent d’appliquer les prix proposés il y a 3 ans pour les résidences des années 70 et 80. D’un autre côté, les investisseurs sont de plus en plus exigeants, comme on a pu le remarquer avec des marges de négociation moyennes de 5 % en 2021.

Le prix de l’immobilier ancien en hausse dans les autres villes de la métropole bordelaise

©Mspecht - CC BY-SA 3.0 - Wikimédia Commons

Le marché de l’immobilier ancien à Bordeaux commence à se stabiliser. On retrouve facilement des prix tournant autour de 3 000 et 4 000 euros pour les appartements et environ 480 000 euros pour une maison. Dans certains quartiers, les prix varient énormément. Ainsi, dans le quartier de la Bastide, il faut compter 370 000 euros pour une maison de 100 m² et dans les 710 000 euros pour une maison de 122 m² dans le quartier de la Primerose.

On a remarqué que les prix avaient tendance à grimper dans d’autres villes. À Mérignac, par exemple, on note une forte croissance de la demande et donc, une hausse des prix. Le prix des maisons dans cette ville a connu une hausse de 10 % au premier semestre 2021. On peut y trouver une maison ancienne pour 460 000 euros. Des villes comme Arcachon ont également augmenté leurs prix. Actuellement, le mètre carré est à 6 840 euros pour les appartements, alors qu’au début de l’année 2021, il était à 6 390 euros.

Les Girondins sont au rendez-vous dès qu’il s’agit d’acheter

© RossHelen - shutterstock

Selon une étude réalisée il y a quelques mois, il a été remarqué que les Girondins conservent une place de choix dans la liste des premiers acheteurs du marché immobilier, avec une part de 86 %.

On retrouve ensuite en position ex æquo les acheteurs de la région Ile-de-France (7 %) et ceux des autres régions (7 %). Ces derniers temps, les travailleurs ne sont plus au télétravail et les embouteillages risquent de refaire surface. On peut donc s’attendre prochainement à une nouvelle hausse d’achats des biens immobilier au sein de la métropole, car les gens voudront se rapprocher au maximum de leur lieu de travail.

Selon les experts, les villes en périphérie de Bordeaux pourraient en tirer profit dans un futur proche. Par ailleurs, le marché de l’immobilier dans la métropole devrait connaître une évolution dans les prochains mois grâce à la politique de logement adoptée par la municipalité. Cette dernière souhaite encadrer les prix des loyers et instaurer un permis de diviser ainsi qu’un permis de louer.

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