Rapport Rebsamen : les propositions du tome 2

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le 31 décembre 2021

[ mis à jour le 31 décembre 2021 ]

SOMMAIRE

Le gouvernement a mis en place une commission pour la relance durable de la construction de logements. Des élus locaux, des parlementaires et des spécialistes y travaillent ensemble, établissant des diagnostics et proposant des solutions pour la relance du logement neuf. François Rebsamen, le président de cette commission, avait rendu un premier rapport le 22 septembre dernier. Il vient de remettre un second rapport à la ministre du Logement Emmanuelle Wargon ce 28 octobre 2021.

Certaines métropoles appliquent déjà des politiques urbaines axées sur les nombreux enjeux auxquels les bâtiments devront répondre désormais. On le voit notamment dans les projets d’aménagement urbain et d’immobilier neuf à Bordeaux, à Nantes, à Rennes ou encore à Toulouse. Ce tome 2 du rapport Rebsamen apporte de nouvelles propositions.

© Adi Coco - Pexels

Des diagnostics pour une meilleure politique du logement

Un grand besoin de logements neufs et rénovés

Les besoins en habitations vont en s’accroissant, ce qui fait énormément augmenter les prix dans les zones déjà très tendues et contraint les personnes aux revenus modestes à s’en éloigner. Entre 2017 et 2030, il sera nécessaire de créer entre 2,7 millions et 3,9 millions de logements supplémentaires dans le pays! Qui plus est, ces chiffres ne prennent pas en compte les besoins de rénovation, parfois urgents et importants.

Des besoins accrus dans les zones tendues

Les besoins en logements restent majoritairement concentrés dans les zones où la tension immobilière est déjà très forte, selon le rapport Rebsamen. Les grandes agglomérations manquent d’habitations, qu’il s’agisse de logements privés ou sociaux, même si la pandémie de coronavirus incite certaines personnes à chercher des maisons individuelles en périphérie des grandes villes. La tension immobilière en région parisienne est telle qu’elle mérite une attention particulière.

La nécessité d’inciter à construire

Face à la nécessité de loger la population, il apparaît capital que les politiques locales soutiennent la construction de façon claire, particulièrement dans les zones tendues. Il devient important de promouvoir une « densité heureuse » et de faire en sorte que celle-ci soit rendue possible par des aménagements qualitatifs mûrement réfléchis : des logements agréables et performants.

Les propositions de second rapport Rebsamen

Ce que le second rapport Rebsamen s’applique à promouvoir, ce sont des façons d’inciter à délivrer des permis de construire plus facilement et plus rapidement. Ces solutions sont susceptibles d’être ajoutées lors de l’examen du projet de loi 3DS, d’autant que certaines d’entre elles correspondent à la démarche «Habiter la France de demain» promue par le gouvernement.

« L’ensemble des propositions fait l’objet d’une analyse approfondie par les différents ministères concernés, pour identifier celles qui pourront venir compléter à court terme les mesures déjà prises par le gouvernement pour relancer la construction », a déclaré Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement.

Réunir tous les acteurs de la construction

La commission invite les pouvoirs publics à convier les acteurs de la construction à l’élaboration et au suivi des contrats de relance. Autour de la table, on pourrait alors voir la Banque des territoires, les établissements publics d’aménagement (EPA) et fonciers (EPF), Action Logement, les bailleurs sociaux, les promoteurs immobiliers, etc.

Prolonger des contrats locaux personnalisés

Le rapport Rebsamen propose de prolonger les contrats de relance, lesquels devront faire l’objet d’une étude poussée sur les besoins en logements dans les zones concernées. L'Outil pour la territorialisation de la production de logements (Otelo) développé pour le ministère du Logement devrait pouvoir aider grandement à estimer les besoins des territoires en habitations.

Favoriser les concertations avec les habitants

©Piyapong Wongkam - Shutterstock

Afin que les habitants puissent s’approprier les projets qui les concerneront, il est conseillé de les inclure dans certains processus de décision, surtout pour les projets d’intérêt général. Le recours au vote électronique apparaît comme l’une des solutions les plus pratiques.

Réduire les délais d’envoi et de validation

Si les consultations portent sur des projets publics traitant de questions environnementales, le rapport Rebsamen suggère de réduire le délai de transmission aux égards des services de l’Etat concernés. Les experts invitent aussi à réduire les délais de délivrance des permis de construire.

Limiter et sanctionner les obstacles aux constructions

Les rédacteurs du rapport recommandent de mieux encadrer les communes qui exploitent certaines dérogations de la loi pour freiner les projets de construction. Le rapport invite à définir une loi plus stricte envers ces pratiques, ainsi que des sanctions pour les communes qui persistent à faire obstacle aux constructions. Si la mise en œuvre d’un programme local de l'habitat (PLH) est trop entravée, des mises en demeure, des prélèvements, voire des substitutions de décision pourraient être envisagés pour délivrer un permis de construire.

Faire un état des lieux fréquent en besoins de logements

Il pourrait être demandé aux préfets des départements de transmettre chaque année aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) des zones tendues les besoins en logements. Ce communiqué devrait mettre particulièrement l’accent sur les besoins en logements sociaux des zones concernées.

Mettre en place une commission de médiation

Dans chaque département, le rapport Rebsamen invite à mettre en place une commission de médiation sur la délivrance des permis de construire. Cette instance serait présidée par le préfet et pourrait être sollicitée par les maîtres d’ouvrage en conflit avec une commune sur ce sujet.

Simplifier le traitement des contentieux

Le rapport énumère plusieurs mesures qui devraient permettre de modifier et d’accélérer le traitement des procédures de contentieux, en particulier dans les zones tendues. Il propose notamment de rehausser le montant de l’amende pour recours abusif.

Convertir facilement des bureaux en logements

© Daniel Frese - Pexels

La commission a aussi émis des propositions pour faciliter le changement de bureaux en logements. Cela passerait par une harmonisation des normes incendie et par une modification de la loi sur la copropriété. Des structures de portage foncier locales pourraient aussi être créées pour transformer des bureaux en logements par le biais de financements longs auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il est également conseillé d’essayer de concevoir des permis de construire qui puissent répondre à ces deux destinations : de l’immobilier réversible au regard du droit de l’urbanisme.

Faciliter l’implantation du foncier solidaire

Le rapport Rebsamen appelle à inciter fiscalement, financièrement et politiquement la multiplication des projets de foncier solidaire. Cela doit se traduire concrètement dans les politiques locales de l’habitat par des mesures qui permettent les prêts d’accession sociale (PAS). Il est également prévu d’étudier le droit de délaissement dans les zones d'aménagement concerté (ZAC).

Dématérialiser certaines procédures

La commission d’experts invite à étudier les potentialités d’un logiciel que l’Etat pourrait développer afin de centraliser des démarches d’instruction sur les autorisations de droit des sols : permis de construire, décisions administratives, autorisations d’enseignes, etc. La création d’une base de données des logements est aussi évoquée.

En résumé…

Une commission présidée par François Rebsamen travaille sur des solutions pour relancer la construction de logements en France. Un second rapport axé sur l’amélioration des procédures d’urbanisme et la délivrance du permis de construire a été remis à la ministre du Logement. Les experts préconisent notamment de réduire les obstacles locaux aux constructions, de mettre en place une commission de médiation, d’accélérer le traitement des contentieux, de dématérialiser les procédures d’instruction, puis de convertir plus facilement des bureaux en logements.

SOURCES
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