Investir à Bordeaux : que choisir entre le Pinel et le Censi-Bouvard en 2022 ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Défiscaliser en Censi-Bouvard
- Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
- Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?
- Quels sont les avantages du Censi-Bouvard ?
- Défiscaliser en Pinel
- Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
- Quelles sont les conditions pour prétendre au dispositif Pinel ?
- Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
- Pinel ou Censi-Bouvard : quel dispositif est le plus avantageux ?
- Une réduction d’impôt plus importante avec le Pinel
- Investissement en Censi-Bouvard
- Investissement en loi Pinel
- La gestion locative
- Deux dispositifs avantageux
Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux. Leurs modalités de mise en place varient, tout comme les avantages fiscaux à en tirer. Nous allons aujourd’hui nous pencher sur deux dispositifs de défiscalisation très différents, donnant tous les deux lieu à des réductions d’impôt : le dispositif Censi-Bouvard, et celui de la loi Pinel. Le premier concerne les investissements dans les résidences de services, et requiert moins d’implication de la part de l’investisseur. Le deuxième concerne tous les logements neufs et nécessite davantage de démarches, mais peut amener des réductions d'impôts plus importantes. Tour d’horizon et comparaison de ces deux dispositifs.
Défiscaliser en Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard provient d’un amendement créé par les députés Michel Bouvard et Yves Censi et adopté en 2009. Celui-ci permet à un bailleur sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) de bénéficier d’avantages fiscaux. Il ne concerne que les investissements dans l’immobilier neuf en résidences de services. Son principal avantage est de requérir très peu d’interventions de la part du propriétaire-bailleur.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard ne s’applique qu’aux loueurs sous le statut LMNP : le bien locatif doit donc être loué meublé afin de bénéficier du dispositif. Il faut également que le propriétaire du bien obéisse aux contraintes du statut LMNP. Il doit donc :
- Être une personne physique dont le foyer fiscal est domicilié en France
- Être le propriétaire direct du logement
- Percevoir moins de 23 000€ de revenus locatifs annuels OU avoir des revenus locatifs annuels qui ne dépassent pas 50% de ses revenus globaux générés
- Ne pas avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel
De même, le dispositif Censi-Bouvard a pour principal objectif de relancer l’investissement dans les résidences de services. Il ne s’applique donc qu’aux investissements en résidences de services neuves ou rénovées, c’est-à-dire :
- Une résidence offrant des services aux personnes âgées
- Une résidence offrant des services aux personnes en situation de handicap
- Une résidence étudiante
La résidence concernée doit offrir au moins trois services en plus de l’hébergement. Dans le cadre d’une résidence à destination des séniors ou des personnes en situation de handicap, l’établissement doit être à même de dispenser des prestations de soin relevant d’actes médicaux ou paramédicaux.
Pour un investisseur, l’avantage de cet investissement est avant tout fiscal : il donne lieu à une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant du bien sur 9 ans. La réduction d’impôt peut atteindre un montant maximal de 33 000€, lissé sur 9 ans. L’investisseur peut également récupérer sa TVA si le programme immobilier neuf concerné respecte certains critères.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard le propriétaire doit respecter certaines conditions. Il doit :
- Acheter un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) dans une résidence de services avant le 31 décembre 2022. Ce dispositif s’étend néanmoins aux biens rénovés et achevés depuis 15 ans maximum.
- L’investissement doit être fait dans une résidence séniors, une résidence étudiante ou une résidence d’accueil et de soins agréée
- Le logement doit être loué meublé par bail commercial à l’exploitant de la résidence durant au moins 9 ans. Cette location doit débuter dans les 12 mois suivant la livraison du bien
- Cette location doit être faite sous le statut LMNP, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel. Pour prétendre à ce statut, il faut que les revenus tirés de la location ne dépassent pas les 23 000€ par an, et qu’ils ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux du bailleur
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux
En plus de ces modalités de mise en location, le logement doit lui aussi répondre à certains critères :
- Il doit être en bon état
- Il ne doit pas être cédé avant la fin de l’engagement du bail (9 ans)
- Ce bien ne peut pas être mis à la disposition d’un occupant à titre gratuit ou précaire
- Il n’est pas possible pour le propriétaire de faire usage du bien pour sa propre jouissance ou pour un membre de sa famille
Enfin, des démarches supplémentaires sont à effectuer si le propriétaire souhaite récupérer la TVA de son bien. Cette déduction de TVA permet de récupérer 20% du montant investi dans une limite de 300 000€. Il faut que la résidence propose au moins trois services en plus de l’hébergement pour y prétendre. Pour en bénéficier, le propriétaire doit :
- S’enregistrer au service des impôts d’entreprise : il faut que le bailleur déclare son activité en tant que LMNP au centre des impôts qui gère la commune où se situe le logement
- Choisir le régime fiscal suivant : le régime réel simplifié de TVA. Ce choix s’effectue sur le formulaire P0. Si le propriétaire choisit le régime “franchise en base TVA”, il devra payer la TVA de son bien
- Effectuer une demande de remboursement de la TVA sur bien loué en Censi-Bouvard. Pour cela, il doit remplir les formulaires imprimé 3310-CA3 N° C.E.R.F.A : 10963*15 et 3519 N°C.E.R.F.A : 11255*10. Ceux-ci doivent ensuite être envoyés au service des impôts des entreprises dont dépend la commune où se situe le logement
Quels sont les avantages du Censi-Bouvard ?
Le Censi-Bouvard présente plusieurs avantages pour un investissement dans l’immobilier neuf. Il permet notamment de :
- Se constituer un patrimoine immobilier : après la durée d’engagement du bail locatif en Censi-Bouvard, qui est de neuf ans, le propriétaire peut jouir de son bien pour un usage personnel, le remettre en vente ou continuer de le louer à l’exploitant du bien
- Réaliser plusieurs investissements sur la même année. Il n’est pas possible de cumuler le Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs fiscaux au cours de la même année, mais il est néanmoins possible d’effectuer plusieurs investissements défiscalisant dans la même année. Il faut néanmoins respecter le plafonnement des niches fiscales, qui est de 10 000€, dans la limite d’un investissement de 300 000€.
- Investir sans apport dans l’immobilier neuf : un projet d’investissement locatif peut vous faire prétendre à une demande de prêt sans apport, s’il justifie d’une bonne rentabilité. Les revenus tirés de la location et la réduction d’impôt peuvent couvrir le coût du prêt et ses mensualités, et il est donc possible de financer entièrement les frais d’acquisition.
- Ne pas avoir à se soucier de plafond de loyer ou de plafond de ressources des locataires : Au contraire d’autres dispositifs, comme celui de la loi Pinel, le Censi-Bouvard n’applique pas de plafond de loyer ou de plafond de revenus pour les locataires. Il ne tient pas non plus compte des zones dites “tendues” ou “détendues”.
- Une gestion simplifiée de son bien immobilier : ce dispositif vous permet en effet de confier la gestion de votre bien immobilier neuf à une société exploitante. C'est avec elle que le propriétaire doit signer un bail commercial de 9 ans. Toute la gestion du bien est déléguée à l’exploitant, qui garantit le versement des loyers et ce, que le logement soit habité ou non.
Défiscaliser en Pinel
À la différence du Censi-Bouvard, la loi Pinel peut s’appliquer à l’achat de tout bien immobilier neuf. Elle permet, elle aussi, de bénéficier automatiquement d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette loi, introduite par la loi de finances 2015 sous l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, vise à inciter à investir dans l’immobilier neuf ou en VEFA dans les zones dîtes tendues, où la demande en logements excède l’offre. À partir de 2023, le Pinel classique cohabitera avec le Pinel +, annoncé l’an dernier, dont les modalités ne sont pas encore définies.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en s’engageant à louer un bien immobilier neuf sous certaines conditions. Afin de bénéficier de la loi Pinel, l’investisseur doit faire l’achat d’un bien situé dans une zone éligible, dite tendue, où l’offre de logements est inférieure à la demande. C’est le cas de l’agglomération de Bordeaux et de ses communes périphériques situées dans un rayon de 30km, qui se trouvent en secteur B1.
De même, la loi Pinel se caractérise, en plus du système de zonage, par un système de plafonds. Le dispositif a en effet une visée sociale, et tend à faire en sorte que des logements neufs soient disponibles pour le plus grand nombre. Le loyer d’un bien locatif est ainsi plafonné lorsqu’il est mis en location Pinel. De même, ses locataires sont soumis à un plafond de ressources. Ces deux plafonds sont définis en fonction de la zone où se situe le bien immobilier. Dans le cas de Bordeaux, il s’agit d’une zone B1.
La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante. Celle-ci dépend de la durée de la mise en location du bien, ainsi que du montant de l’investissement. Afin de bénéficier du Pinel, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ par bien, et à 5 500€ du mètre carré. Le Pinel permet ainsi de bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt au maximum, pour un bien d’un montant de 300 000€ loué sur 12 ans.
Quelles sont les conditions pour prétendre au dispositif Pinel ?
Pour profiter du dispositif Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer son bien sur une certaine durée. Celle-ci peut être de 6 ans au minimum, de 9 ans, ou de 12 ans au maximum. La réduction d’impôt accordée au bailleur est d’autant plus grande que son engagement est long.
En ce qui concerne les plafonds de loyers Pinel, ils dépendent de la zone où se trouve le logement. Bordeaux et ses environs se trouvent dans une zone tendue, dite B1. En zone B1, le loyer Pinel est plafonné à 10.51€/m². Il n’est donc pas possible pour un bailleur de demander un loyer supérieur à ce montant s’il souhaite profiter du Pinel. Vous pouvez consulter cet article si vous souhaitez avoir plus de détail sur le calcul du plafond du loyer Pinel à Bordeaux, ou bien utiliser le simulateur ci-dessous.
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Un investisseur en Pinel doit également prendre en compte les plafonds de ressources appliqués dans la zone où se trouve son bien locatif. Voici les plafonds de ressources appliqués en zone B1, qui englobe Bordeaux et sa proche périphérie :
| Composition du foyer locataire | Plafond de ressources Zone B1 |
|---|---|
| Personne Seule | 31 280€ |
| Couple | 41 772€ |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 50 323€ |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 60 643€ |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 71 340€ |
| Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge | 80 399€ |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | +8 969€ |
Vous pouvez en savoir plus sur les plafonds de ressources Pinel appliqués à Bordeaux en consultant notre article à ce sujet.
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
À l’heure actuelle, et jusqu’au 31 décembre 2022, un investisseur peut profiter d’une :
- Réduction d’impôt sur le revenu de 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location
- Réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant de l’investissement pour 9 ans de location
- Réduction d’impôt sur le revenu de 21% du montant de l’investissement pour 12 ans de location
Pour un bien d’un montant maximal maximum de 300 000€ loué sur 12 ans, le Pinel permet de prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€. Attention tout de même, car ces taux de réduction d’impôt vont être menés à réduire progressivement à partir du 1er janvier 2023. Cette année 2022 est donc le moment idéal pour réaliser un investissement en loi Pinel à Bordeaux. Voici les taux qui vont s’appliquer à partir du 1er janvier 2023.
| Durée de la mise en location | Taux de réduction d’impôt | Bénéfices pour un investissement de 300 000€ |
|---|---|---|
| À compter du 1er janvier 2023 | ||
| 6 ans | 10,5% | 31 500€ |
| 9 ans | 15% | 45 000€ |
| 12 ans | 17,5% | 52 500€ |
| À compter du 1er janvier 2024 | ||
| 6 ans | 9% | 27 000€ |
| 9 ans | 12% | 36 000€ |
| 12 ans | 14% | 42 400€ |
Le Pinel présente, en outre, d’autres avantages :
- Possibilité d’effectuer l’achat de deux biens immobiliers par an et par foyer fiscal, sous une limite de 300 000€ par investissement et de 5 500€ par mètre carré.
- Les intérêts du prêt bancaire effectué par l’investisseur sont déductibles de ses revenus nets fonciers
- Le Pinel dispose d’un caractère sérieux qui incite les banques à accorder un prêt aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf
- Une fois la période de mise en location achevée (qui peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans), le propriétaire du bien a la possibilité d’y vivre, de le remettre en vente ou de le remettre en location.
Pinel ou Censi-Bouvard : quel dispositif est le plus avantageux ?
Les deux dispositifs que nous avons observés, le Pinel et le Censi-Bouvard, ont tous les deux des avantages non négligeables, notamment au niveau de la défiscalisation. Mais lequel des deux est le plus avantageux pour un investissement dans l’immobilier neuf ?
Une réduction d’impôt plus importante avec le Pinel
Afin de voir quel dispositif est le plus avantageux, nous allons calculer les réductions d’impôt que l’on peut tirer des deux dispositifs en partant d’un même exemple. Nous allons donc calculer les réductions d’impôt en Censi-Bouvard et en Pinel pour un appartement neuf d’une valeur de 120 000€, d’une surface habitable de 26m² et d’une surface annexe de 5m².
Investissement en Censi-Bouvard
Pour un investissement en Censi-Bouvard, mis en location sur une durée obligatoire de 9 ans, l'investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix HT de la valeur du bien immobilier.
Pour un bien d’une valeur de 120 000€, la réduction d’impôt sera de 11 000 euros, échelonnée sur 9 ans. L’investisseur aura donc droit à une réduction de 1 222€ par an.
Investissement en loi Pinel
Pour un bien immobilier d’une valeur de 120 000€, le dispositif Pinel permettra de prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu de :
- 14 400€, soit une réduction d’impôt de 2 400€ par an pour un bail de 6 ans
- 21 600€, soit une réduction d’impôt de 2 400€ par an pour un bail de 9 ans
- 25 200€, soit une réduction d’impôt de 2 100€ par an pour un bail de 12 ans
Le dispositif Pinel permet donc une réduction d’impôt plus importante que celui du Censi-Bouvard. Ce dernier a néanmoins l’avantage de simplifier le système de gestion locative.
La gestion locative
Le dispositif Censi-Bouvard a l’avantage de permettre de déléguer la gestion de son bien immobilier à un exploitant. Celui-ci s’occupe de l’entretien du bien et de la recherche du locataire. Il garantit également un revenu au propriétaire, même si le logement n’est pas occupé. Cette gestion simplifiée peut s’avérer particulièrement attractive pour un investisseur souhaitant s'affranchir de ces démarches.
La recherche d’un locataire en Pinel, le calcul du loyer et du plafond de ressources peuvent en effet constituer une charge de travail importante. Mais il est également possible pour le propriétaire de déléguer ces tâches, en passant par une agence de gestion locative, comme celle de l’agence Bordeaux IMMO9.
Tout investissement effectué avec Immo9 vous donne droit à six mois de gestion locative offerts. Nous vous garantissons une levée des réserves dans le mois suivant la livraison du bien et une prise en charge globale. Nous nous occupons notamment de la mise en ligne des annonces, des visites, de la sélection des locataires, de la rédaction du bail et des états des lieux. Les frais de gestions sont entièrement déductibles de vos impôts, et nous vous offrons un accompagnement à la déclaration fiscale.
Deux dispositifs avantageux
La loi Pinel et le Censi-Bouvard sont tous deux des dispositifs de défiscalisation avantageux. Le Censi-Bouvard a pour avantages de permettre la délégation du bien immobilier à un exploitant et de permettre la récupération de la TVA de son bien, si son montant ne dépasse pas 300 000€. Le Pinel permet quant à lui de bénéficier de réductions d’impôts plus importantes, et de profiter d’un marché plus large pour la mise en location et la revente de son bien. Ces deux dispositifs séduiront donc des profils d’investisseurs différents, qui peuvent faire confiance à Immo9 pour réaliser leurs investissements dans l’immobilier neuf.
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