Pourquoi et comment acheter une maison neuve en VEFA ?

Morgane Caillière

le 14 février 2024

[ mis à jour le 14 février 2024 ]

L'achat d'une maison neuve en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) présente de nombreux avantages, allant de la personnalisation du logement à la sécurité juridique et financière. Cette option séduit les acquéreurs à la recherche d'un habitat moderne, économe en énergie, et parfaitement adapté à leurs besoins.

Malgré le délai d'attente avant la livraison, les garanties offertes , couplées aux avantages financiers et à la possibilité de modeler son futur chez-soi, font de la VEFA un choix privilégié pour réaliser un projet immobilier neuf.

Les avantages de la maison neuve : qualité, économies et garanties

1. Personnalisation du logement

Les TMA ou travaux modificatifs acquéreurs offrent la possibilité de modifier la configuration initiale proposée par le promoteur, rendant chaque espace unique et personnalisé. Ce processus permet d'adapter l'intérieur du logement à leurs goûts et besoins spécifiques, en choisissant par les revêtements de sol, les couleurs des murs, ou certains aménagements de la cuisine et de la salle de bain.

La mise en œuvre des TMA se fait en accord avec le promoteur, qui évalue la faisabilité technique des modifications demandées. Bien que ces travaux personnalisés représentent un coût supplémentaire pour l'acquéreur, ils contribuent à créer un lieu de vie qui reflète véritablement ses préférences, tout en pouvant augmenter la valeur du bien immobilier.

2. Respect des normes environnementales et énergétiques

Les maisons neuves en VEFA répondent aux dernières normes en matière de construction, notamment les réglementations thermiques et environnementales en vigueur.

L'achat d'une maison neuve en VEFA se conforme désormais à la réglementation environnementale 2020 (RE2020), qui vise à améliorer la performance énergétique et à réduire l'impact écologique des constructions. Cette norme assure que les nouvelles maisons utilisent moins d'énergie pour le chauffage et l'électricité grâce à une meilleure isolation et à des systèmes énergétiques efficaces.

À l’heure de l’augmentation des prix de l’énergie, un DPE A ou B représente à l’année, une économie de plusieurs centaines d’euros sur les factures d’électricité ou de gaz.

La RE2020 encourage également l'emploi de matériaux écoresponsables et la production d'énergie renouvelable sur site, contribuant ainsi à diminuer l'empreinte carbone du logement. Pour les acquéreurs, cela signifie investir dans un bien durable, économique en termes de consommation énergétique, et respectueux de l'environnement.

3. Garanties légales protectrices

Acheter une maison en VEFA offre aux acquéreurs une série de garanties légales visant à protéger leur investissement. Parmi ces garanties figurent la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et la garantie décennale. Ces protections offrent une couverture contre les éventuels défauts de construction ou vices cachés, assurant ainsi une tranquillité d'esprit aux nouveaux propriétaires.

4. Avantages financiers

L'achat en VEFA peut ouvrir droit à des avantages financiers les frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % pour l'ancien) constituent un autre avantage financier non négligeable.

Les propriétaires de maisons neuves sont en outre partiellement dispensés du paiement de la taxe foncière durant 2 ans. Il suffit de faire la demande d’exonération temporaire au centre des impôts dont dépend le logement au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux.

5. Sécurité et modernité

Les maisons neuves en VEFA intègrent des équipements et des technologies modernes, offrant un confort de vie supérieur et une meilleure sécurité (isolation phonique et thermique optimale, systèmes de sécurité avancés, etc.).

Le plus souvent pré-connectés pour permettre l’installation d’un système domotique complet, les espaces sont conçus pour répondre aux modes de vie contemporains, avec des agencements optimisés et des espaces communs valorisants.

Comment acheter une maison neuve en VEFA ? En 6 étapes

L'achat d'une maison neuve en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un processus spécifique qui compte quelques étapes supplémentaires par rapport à un achat classique. Voici chaque étape en détails :

1. Choix du logement et réservation

La sélection du logement est une démarche qui demande réflexion et projection dans l'avenir. L'acquéreur est invité à choisir son futur domicile parmi les différentes options offertes dans le cadre d'un programme immobilier développé par un promoteur. Cette sélection s'effectue sur la base de plusieurs critères, tels que la surface habitable, le nombre de pièces, l'orientation du logement, ou encore sa situation au sein de l'ensemble immobilier (étage, proximité avec des services ou des espaces verts, etc.).

Le choix est guidé par les plans et les maquettes fournis par le promoteur, permettant à l'acquéreur de se projeter dans son futur espace de vie, même si celui-ci n'est pas encore construit.

2. Signature du contrat de réservation

Une fois le logement choisi, l'étape suivante consiste à formaliser cet intérêt par la signature d'un contrat de réservation. Ce document contractuel est essentiel, car il établit un accord préliminaire entre l'acquéreur et le promoteur.

Le contrat de réservation détaille les caractéristiques principales du logement sélectionné, comme sa surface, le nombre de pièces, et son orientation. Il mentionne également le prix de vente estimé, offrant ainsi une première indication sur le coût total de l'acquisition, et le délai prévisionnel de livraison, donnant une idée de quand l'acquéreur pourra prendre possession de son bien.

3. Dépôt de garantie

La signature du contrat de réservation s'accompagne du versement d'un dépôt de garantie. Ce dernier est une somme d'argent versée par l'acquéreur au promoteur, servant à sécuriser la réservation du logement choisi.

Le montant de ce dépôt est généralement compris entre 2 % et 5 % du prix de vente estimé du logement. Il s'agit d'une pratique courante dans les transactions immobilières en VEFA, reflétant l'engagement de l'acquéreur envers son achat, tout en lui garantissant la réservation du logement sélectionné. Ce dépôt de garantie est par la suite déduit du prix de vente final lors de la signature du contrat de vente définitif.

4. Signature du contrat de vente

Ce contrat, aussi appelé acte de vente, est le document qui scelle officiellement l'accord entre l'acquéreur et le promoteur. Il formalise l'engagement d'achat du logement, avec une description détaillée du projet, incluant les plans et le prix définitif. La signature de ce document est l'acte qui concrétise juridiquement la transaction, marquant le passage des droits de propriété du promoteur vers l'acquéreur, sous réserve de l'achèvement des travaux et du paiement intégral du prix.

5. Paiement échelonné selon l'avancement des travaux

Le paiement du prix de vente en VEFA est échelonné et suit l'avancement de la construction, conformément à la loi. Les appels de fonds sont réalisés à des étapes clés :

• 35 % à l'achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d'eau/hors d'air,
• 95 % à l'achèvement des travaux,
• 5 % restants lors de la remise des clés.

L'acquéreur a le droit de visiter le chantier à certaines étapes de la construction pour constater l'avancement des travaux. Ces visites, souvent organisées par le promoteur, permettent de s'assurer du respect des engagements contractuels et de la qualité de la construction.

6. Organisation de la visite de pré-livraison

Quelques jours ou semaines avant la livraison officielle, une visite de pré-livraison est organisée par le promoteur. Cette visite a pour objectif de permettre à l'acquéreur de découvrir son futur logement et de vérifier son état. Il s'agit d'une occasion cruciale pour inspecter minutieusement le bien, en présence d'un représentant du promoteur, et de s'assurer que toutes les finitions et installations sont conformes au contrat de vente et aux normes en vigueur.

Si des malfaçons ou des non-conformités sont détectées lors de la visite de pré-livraison, l'acquéreur doit les signaler immédiatement au promoteur. Il est conseillé de dresser une liste écrite de toutes les réserves et de s'assurer que le promoteur s'engage par écrit à effectuer les corrections nécessaires dans des délais raisonnables. Ces réserves seront annexées au procès-verbal de livraison.

7. Signature du procès-verbal de livraison et paiement du solde

Une fois la visite de pré-livraison effectuée et les éventuelles réserves formulées, le procès-verbal de livraison est signé par l'acquéreur et le promoteur. Ce document atteste de la remise des clés et marque officiellement la livraison du logement. L'acquéreur procède alors au paiement du solde restant du prix de vente, conformément aux termes du contrat de vente. Ce paiement marque la fin du processus d'achat et le début de la propriété effective sur le logement.

Si des réserves ont été émises, il est important de suivre leur traitement par le promoteur pour s'assurer que toutes les corrections sont apportées dans les délais convenus. La loi prévoit un délai d'un an à partir de la date de livraison pour lever ces réserves, période durant laquelle l'acquéreur doit rester vigilant et actif dans ses échanges avec le promoteur.

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